截至8月27日，北京市住宅库存108181套，其中可售住宅期房7.01万套；未签约现房3.80万套。
自今年2月底，北京市出台了被誉为史上最严厉限购政策后，半年多的时间里，京郊一带，尤其是通州区房价已有下行迹象。然而，登陆北京市房地产交易管理网站可知，城区现房的成交价格依旧坚挺，甚至还有小幅上升。
其中，尤以中海、远洋、中铁为代表的央企楼盘项目，价格小幅走高。传统的“金九银十”销售旺季即将到来，在高库存的压力下，京城房价能否坚挺如昔？
京城近郊房价微涨
一般看来，“城八区”范围内被称为京城近郊区域。事实上，当宣武、崇文被分别合并到西城、东城区后，应该称京城近郊为“城六区”了。
上半年以来，东、西两城区仅有一个新盘入市，也就是中信禧园。而在其余的四个城区，朝阳、海淀相对推出的新楼盘较多。如果将限购以后推出的楼盘价格与限购前的价格相比，可以看到新房价格未跌反涨。
以润景茗苑为例，该项目位于朝阳清河，目前已有三批推向市场。在2010年1月14日首次获得预售证的楼盘，成交均价为18520元/㎡；到了同年的7月份，润景茗苑再推房源时，成交均价已经上涨到24358元/㎡。截至8月27日，于6月22日再度获得预售许可的润景茗苑项目，每平米成交均价已过3万元。
粗略估计下，润景茗苑在一年半的时间里成交价两度上扬，涨幅分别为32%和24%。
即便是在北京限购以后，城区新开盘项目价格亦呈上涨趋势： 4月初获得预售证的中铁旗下青秀雅苑项目，地处丰台区。彼时成交均价为25952元/㎡；6月23日，再度向市场推盘的青秀雅苑，成交均价已经上扬到28057元/㎡——不到两个月，青秀雅苑房价上涨了8%。
事实上，并非仅是新盘价格稳重有升。位于北三环的某小区二手房均价也略有上扬：在限购令颁发之初，政策冲击力较大之时，再加上该小区住宅开发较早，因此每平米单价多数在28000-29000元之间，总价不过200余万。然而，近期该小区的某知名中介对外挂出来的二手房价格，每平米已然悄悄上调千元左右，这意味着该区域房价单价再度冲破3万元——“房价已经开始涨了”，该中介公司的员工如是说。
央企、地方国企项目居多
在京城六区内推出的期房项目中，半数乃至以上均由央企开发。其中，远洋、保利、中铁、中海、招商等至少有2个以上项目对外销售。
其余央企旗下如中化方兴置业、首钢融创；国企如首开、城建、金隅等，或单独或合作，将旗下项目推向市场。
事实上，受北京市房价调控目标影响，城区内推盘数量一度限制——彼时，《证券日报》记者曾向某大型民营房企咨询，为何上半年在北京除去商业项目外，并无主要住宅项目推向市场。该房企人员如是表述，“我们上半年一直未能拿到预售证，不过下半年我们会力争下半年加大在北京地区的供给。”
相同的情况也出现在一些规模较小的上市房企身上，亿城股份在北京的西山华府项目，就一度因为拿不到预售证而无法对外销售，更一度导致其经营节奏被打乱。
一个值得注意的案例在于，上半年两度推盘的项目包括了中海九浩苑、中海风情苑、远洋一方润园等央企项目。
而中海风情苑项目在3月份开盘时，成交均价为24795元/㎡。3个月后，也即6月再度入市销售的项目，房价已经微涨5%，成交均价变为26009元/㎡。另外的中海九浩苑，因为前后推出的项目户型有较大差别，从联排到公寓，价格存在差异，同类住宅价格相对持平。相应的，远洋润园、首钢倚山庭苑等项目，三个月内涨幅均在4%-5%之间。
博弈加剧 行业变局开始
上半年，“销售额排名前10位的房地产企业大多数均实现了40%及以上的增幅，远高于行业24%的增长率；总销售金额市场占有率已达18%”，远洋地产上半年业绩报告中，如是表述：“行业集中度显著提高。”
即便背景与实力雄厚的央企，也开始收敛其向房地产扩张的步伐。上半年两个典型的案例在于，昔日由中国兵器装备集团旗下世博宏业制造的蓟门桥“地王”，于7月份转让，或由保利接手开发。而最新非主营央企旗下地产公司转让的消息，则是8月26日，首钢总公司旗下北京首钢房地产开发有限公司，拟将其所持北京首钢融创置业有限公司50%的股权以14.5亿元的价格转让出去。
值得投资者注意的是，上文提及的“倚山庭苑”项目，便是由首钢融创置业开发。
就在央企推出加大行业集中度的同时，实力雄厚的一线房企们，或国资或民资都开始“蓄势待发”。《证券日报》记者曾在不同的场合，向身为央企的中建、中冶以及民营大型房企龙湖地产有关人士处得知，下半年他们都力求能够在北京等一线城市拿地，“下半年会是一个拿地的好时机，我们依然看好一线城市，这也是房企们的主流选择。”
而在拿地扩张的同时，公众更为关注的在于，房价究竟能否降下来。限购半年，尚有向二三线城市扩散的趋势。正如本文开头中所提的那样，北京住宅的库存依旧走高，而在政策压力下，房企策略已出现分化：
虽然北京城区内房价依旧坚挺甚至微涨。但是布局郊区、项目集中且规模较小的房企已率先降价。如远洋、华业在通州的项目已经降价，甚至引来业主维权纠纷。而以富力、首开则因旗下项目绝大部分都分布在一线城市，而致使上半年业绩未如预期般良好，亦执行降价策略。
但保利、招商等房企则未有降价迹象，依旧故我。上半年，保利、招商在北京城区各推两个项目：拟售均价在3万-5万每平米不等。
据悉，8月份北京住宅成交不足1.3万套，创3年来最低。库存压力下，北京房价走势如何，本报为公众持续关注。
(本文来源：证券日报-资本证券网 ) |
