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中介在地铁口招揽买家坐楼巴看房。 记者骆昌威摄
记者走访京沪穗三地楼市九月开局冷 观望情绪浓 买卖双方博弈激烈
广州：金九银十打响抢人战
被开发商视为楼市传统销售旺季的“金九银十”昨日迎来了首个周末，虽然广州正式开盘的楼盘寥寥无几且大多位于外围区域，但各大开发商都提前做足准备吸引买家，通过做诚意登记有更多优惠等手段，储客狂打“人气战”。
不过虽然开发商给出的优惠看上去不少，但是记者发现，不少外围区域楼盘目前报出的吹风价都没有明显下降的迹象。而中心区的楼价更是纹丝未动，天河、海珠、越秀和荔湾四区的起步价仍在2万元/平方米以上，主流价格为2.5万~3万元/平方米。
文/记者赖伟行
广州：看似优惠多房价并没降
8月底，为吸引买家，各大楼盘纷纷开出打折优惠作为宣传的噱头吸引买家，从9.9折到8.8折，以各种不同的折扣以期吸引买家的眼球。除此以外，还有开发商拿出极少量单位，在购房网站上以极低的封顶折扣拍卖，聚集各方注意力。
记者发现，在众多促销手段中，进行诚意登记可抵房款的优惠成为今年不少外围区域楼盘的优惠手段主流。在番禺区南浦岛某楼盘，就推出了诚意登记可在开盘当日享受开盘当天1万元抵6万元的优惠。而昨日，该楼盘新一期的组团正式开盘，主推85~113平方米的户型。记者昨日下午来到销售现场就看到，虽然上午的开盘仪式已基本结束，但现场还是有不少前来看楼的买家。
记者看到，开发商在现场公示的销控表上把几乎所有单位都标注为“预售”，但是当记者询问销售人员还有没有单位销售时，得到的答复却是“还有一些”。销售人员表示，目前楼盘的销售均价为14000元/平方米左右，如果买家真心想买，即使没有诚意登记，也可以试着申请9.5折~9.7折的优惠。而早在今年初，这个楼盘均价13000元/平方米，半年过后，楼盘开出的优惠看似多了，但价格实际上没降多少。有市民就表示，现在广州实行限购，在购房名额有限的情况下，更要审慎考虑。“光是一个番禺，差不多价位和户型的楼盘，在一个小区域内都有四五个了，慢慢看都不着急，更不用着急下订。”市民谢先生昨日在番禺一个楼盘看楼以后表示。
中心城区供应将跟上
虽然目前开盘的楼盘仍以外围区域的楼盘为主，但阳光家缘数据就显示，8月23日~31日广州市国土房管局共向14个住宅项目发放了预售证，总货量达 5434套。这批住宅将成今年“金九银十”的首波供货量。而在这批项目中，有8个分布于广州周边地区，有6个则来自于中心城区。
合富辉煌集团市场研究部统计，今年“十一”前后，广州十区将推出新货1.7万套，整体可售货量预计达到4.9万套。据统计，广州十区二市，预计在“金九银十”开盘或推货的项目达94个，其中全新项目30个，老盘新推64个。另外，今年“金九银十”推货的主力军集中在大集团身上，相当部分新开或者新推组团的项目，都属于大型上市房企，市场的集中程度越来越高。一旦大型房企降价促销，其他中小房企也只能跟进。
上海：刚经历“史上最淡”8月9月10月考验胶着极限
作者: 李媛
上海：刚经历“史上最淡”8月9月10月考验胶着极限
楼市的“金九银十”今年将经受考验。（资料照片）新华社发
在新一轮调控政策接连出台的影响下，今年8月份，上海楼市迎来“史上最淡”8月，环比成交量下滑约25%。不过，专家指出，尽管少数楼盘价格有所松动，但购房者期待的实质性降价局面仍未出现，如果开发商接下来仍然没有给力的优惠举措，“金九银十”期间，上海楼市很有可能继续胶着。
文/本报驻上海记者李媛
在政策调控预期仍然严厉的市场大环境之下，上海楼市在原本就是传统淡季的8月，创下了2005年以来楼市同期最低水平。数据显示，2011年8月，上海共计供应69.4万平方米新房源，环比7月供应量减少19%，同比减少13%；成交57.6万平方米，环比成交量下滑25%，同比下滑18%。数据还显示，8月份，上海市房产企业销售金额十强的总额为41亿元，环比下滑37%，同比下滑42%。
业内普遍认为，8月份上海楼市成交量下挫的主要原因之一是新盘供应量减少。分析师薛建雄认为，7月中下旬上海楼市出现的一轮市场上升征兆，主要就是供应推动的集中成交，而实际市场情况还很不理想。到了8月份供应量回落，市场成交量自然下降。
同时，业内人士认为，虽然供应量减少，但由于大量需求在政策调控下受到抑制而积压，上海楼市仍呈现供大于求的态势。汉宇地产市场研究部的报告显示，虽然8月份是传统购房淡季，但上海楼市8月份成交量成为近5个月以来的新低，说明政策调控对市场的影响巨大。
开发商将密集推盘谨慎降价
“金九”已到，经历了“史上最淡”8月的开发商推盘意愿有所提升。汉宇地产市场研究部认为，“金九银十”期间，开发商为完成各自原先制定的目标，势必会出现扎堆推盘现象，为了使自身产品更具竞争力，开发商很可能加大优惠幅度来吸引准购房者目光。
“‘金九银十’向来都是开发商一年中回笼资金的大好时机。我认为，在此期间，为加快新盘的客源争夺，开发商进一步采取小幅降价或者变相促销手段的可能性较大。二手房房东如能在市场变化中积极调整好心态，成交套现的几率会比较大，继续观望只会增加变数。”汉宇地产董事总经理施宏叡表示。
同时，汉宇地产统计数据显示，近期部分开发商出于自身运营角度，开始调低价格，“主动降价”将是支撑市场回暖的唯一动力。据统计，近期开盘项目当月的平均销售率，已由去年下半年的60%～70%，大幅下降至30%～40%。基于房源库存压力考虑，不少面临成交受阻问题的房地产项目，很可能会为了刺激销售进度，采取加大打折力度的方式来促销。
不过，有不少业内人士认为，上海楼市的胶着状态可能仍将继续。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，虽然开发商在9月到10月会有比较密集的推盘计划，但他预计，价格方面的让步大部分会维持在5%~10%“一个相对谨慎的尺度”，对二手房东的心理冲击仍然比较微弱。
北京：“金九银十”风光难再现非住宅楼盘创历年新高
作者: 张莹
2011年2月16日，北京市正式出台落实“国八条”的楼市调控细则。但半年来北京的房价似乎也没降多少，除了距中心区域较远的五环以外新开盘的商品房在定价上有了一定程度的下调外，位于“市中心（四环内)的二手房价更是少见松动。
对此，业内人士认为，随着限购政策的实施，北京房价开始呈现出区域性调整的态势，下半年成交量会呈现波动性特点，二手房价格会继续向下调整，而限购下的“金九银十”很难再现往年风光。
记者在调查中还发现，虽然国家已“叫停”商住两用楼盘，但是打着商用旗号、又不受限购政策影响的小户型楼盘却成为部分外地投资者的“新宠”，在国家对住宅楼盘严格限购的情况下，这类楼盘的售价则呈现高调的逆势上涨。
文/本报驻京记者张莹
根据北京房地产交易管理网数据统计显示，8月份北京楼市二手房住宅签约套数为8158套，新建商品房住宅签约套数为5506套，合计签约13664套，环比下降22.9%，同比降幅达29.6%，比2009年同期降幅达64%。北京中原市场研究部方面表示，8月成交量创了2009年以来的新低。根据统计数据，截至2011年8月31日，北京市可售商品房库存量达到108939套，较上月增加约3000多套，是2010年以来商品住房存量的最高值，预计在 9月供应放量的情况下，库存量极有可能突破11万大关。在库存居高不下的情况下，即使将迎来“金九银十”，在售和即将开盘入市的项目“降价施压”依然具有迫切性。
对此，中原地产华北区董事总经理李文杰表示，随着调控的深入，北京楼市中以价换量将成为主流。降价在第三季度普遍出现，四季度会更加激烈，尤其是一手新盘。他表示，9月至12月的成交量可能呈现有升有降，波动性较强的特点，总体保持和二、三季度相当的平均成交量。二手房方面，根据中原地产等机构的预测，预计未来9个月，市场仍以观望为主，目前房价降价幅度未达到消费者预期，购房积极性不高，短期内很难改变。
李文杰表示，二手房的价格在下半年仍会向下调整，但不会如一手房般激烈，“这就可能间接导致部分二手购房者转向一手、城区购房者转向郊区”。
住宅：离市中心越远价格松动越大
由于市中心（四环以内）的新盘数量不多，新增供应基本是老的在售楼盘。记者调查发现，这部分楼盘主要分为两类，一类是靠近城中心或拥有稀缺资源的高端楼盘，如东钓鱼台家园等，这类楼盘成交均价半年来已经没什么变化。另一类则是随着所处的地理位置由“城区”向外辐射，房价也相应出现小调，也就是呈现出“内紧外松”的态势，离市中心越远，松动的空间越大。
“内紧外松”的特点并不适用于所有区域，比如北京历来有“城北上风上水”的传统观念以及学区房等概念，分别位于四、五环边缘地区的中关村、上地等外围热点区域无论是二手房还是新房的价格均未见松动，体现出楼价走势的结构性特征。
一家地产中介的销售人员章小姐坦言，2月以来，房子确实不好卖，但房价下降幅度却很有限，“很多人都在观望，但是我们这附近的楼盘下降空间还是很有限的，中关村软件园、北京最好的中小学、大学都集中在这一块儿，又在三四环之间的位置上，交通生活都很便利，能有多大的下降空间？此外，北五环那一带的房价也没怎么松动过。”
商用楼：限购下被逆势炒高
“2月的‘升级版’限购政策出来以后，炒住宅楼的人少了，都开始炒写字楼了。”地产中介销售人员胡先生告诉记者，限购确实把大部分投资型房客挡在了门外，因此半年以来，住宅楼盘的成交量确实出现了较大幅度的下滑，“但商用楼盘不受限购政策影响，所以现在投资者都转向投资北京的这类房产了。”
据北京中原统计数据显示，在所有物业类型中，除住宅类物业在8月份有明显下调外，办公、商业、车位等商业用途的物业签约面积均有明显上涨。其中，办公类上涨幅度更是达到63.5%，商业单位则上涨37.4%，车位上涨32.5%。此外，8月北京写字楼价格出现大涨，均价达26866元/平方米，环比涨幅达到25%，创历年来新高。
(广州日报) |
