12月2日，万通地产(600246.SH)发布公告称，公司控股股东万通投资控股股份有限公司(以下简称“万通控股”)已将8000万股上市公司股份质押，占比其所持万通地产股份总数的1.29%。
这已经是今年以来万通控股第六次质押其所持万通地产股份，累计质押股份总数高达3.10亿股，占万通控股所持上市公司股份总数6.22亿股的49.83%。
就相关事项，12月4日，《证券日报》记者采访了万通地产总经理云大俊。据其表述，万通控股质押股权的具体内容，上市公司方面“不太清楚”。至于万通地产，则目前并无资金问题。
筹资能力减弱？
与巨额的土地款支出相比，是万通地产所筹资金规模同比骤减。2011年1-9月份，万通地产筹资活动产生的现金流量净额为负5.51亿元，同比减少了432.70%。而与借款减少相对应的，是公司支付的管理费用和财务费用同比依然在增加。
“我们比较关注财务的整体安全”，云大俊表示。在其看来，万通地产目前71.34%的资产负债率，相对安全。至于财务成本一项费用的增加，并不会对其整体资金安全构成影响。至于高企的管理费用，云大俊认为是由于公司持续的进行商业项目投入所致：“这些项目要在3到5年之后才能产生效益。”
除此之外，万通地产的母公司——万通控股在近一年的时间里，共进行6次股权质押，累计质押股份总数高达3.10亿股，占比万通控股所持上市公司股份总数6.22亿股的49.83%。
为何声称要将房地产开发和资本管理同步进行的万通控股，要靠频频质押上市公司股票来融得资金？
“万通控股的发展、包括工业地产的开发等都需要资金”，云大俊表示。同时，万通控股的“负债率也不高“，在其看来，万通控股屡屡质押上市公司股票融资，”应该属于正常的经营需要”。而至于股权质押融资的具体内容，云大俊表示也不太清楚。
“目前，在住宅市场我们主要以消化现有的库存为主“，云大俊对《证券日报》记者表示。而万通地产所重点打造的商业地产项目，至少需要5年的转型期，才能看到效果。
“从明年开始，我们会重新做一些融资安排“，云大俊对《证券日报》记者表示。同时，受目前的房地产市场现状影响，万通地产仍旧以谨慎为主，不会谋求盲目扩张。
对于万通的发展，有分析人士如此评价，“万通走的是另类路线”。在其看来，万通地产的发展模式虽然能够避免市场周期性波动，“但也使其近几年的规模没上去。”
万通“转型”
自去年至今，楼市严调。与之相伴的，则是开发商们纷纷调整战略，宣称转型。彼时，同为“地产四大佬”之一的冯仑，则辞去万通地产董事长的职位，由许立接任。
今年4月，万通地产对外正式宣称，公司将发力商业地产，增加投资型物业比例。其规划目标是到2015年，万通将投资150亿元，开发超过100万㎡的商用物业，持有投资级商用面积50万㎡，目标年租金收入为11亿元。
而在冯仑看来，此次万通转型需要3-5年的时间。届时，“行业分析师、万通股东就会换一种眼光看待现在的转型。”
据称，万通地产的商业地产将主要以两种模式进行开发：以较小资本投入创造较大回报的“主开发模式”和并购成熟物业然后提升价值并出售的“投资商模式”。
而在资金的运用上，万通地产总经理云大俊如此介绍：拿地前引入战略投资伙伴，以股权合作的方式来降低自有资金的投入；开发建设阶段，则引入私募基金、银团贷款和信托资金进入；持有经营阶段，则引入商用物业孵化基金，替代项目初期股东的资金投入。至于所持物业的租金收入，则通过各种金融产品包括REITs等，向包括险资在内的、追求稳定资金回报的机构进行出售。
事实上，如果万通的模式运行的成功的话，则不仅为商业物业的经营提供了可以借鉴的模式，亟需资金投入的保障房、尤其是公租房的建设也将从中受益匪浅。
4%的净利润率
万通地产2011年经营整体表现差强人意。公司三季报显示，万通地产在7-9月份实现营业利润1.29亿元，去年同期这一数字则为4.65亿元，同比骤降72.26%；1-9月，万通地产实现营业利润1.87亿元，去年同期则为4.89亿元，同比骤降61.76%。
7-9月份，万通地产实现净利润0.64亿元，去年同期这一数字为3.87亿元，同比减少83.46%；1-9月份，万通地产实现净利润0.84亿元，去年同期这一数字为4.10亿元，同比减少79.51%。而1-9月份，万通地产净利率仅为4.12%——这一净利率远远低于行业15%的平均水平。
不过，对于公司低利润率的原因，12月4日，万通地产总经理云大俊对《证券日报》记者表示，主要在于公司所售项目尚未结转所致，“四季度会有大规模的销售收入得以确认”。
骤减的现金流
1-9月份，万通经营活动产生的现金流量金额为-11.72亿元，同比减少313.42%。与之相应的，是预付款同比骤增：三季末，万通地产预付款18.20亿元，较期初的4亿余元增加了354.70%。
“这主要由于今年我们支付了北京、上海和天津三个土地项目的预付款所致”，云大俊表示。其中，包括了北京CBD地块的预付款，该项目的土地证尚在办理中。
去年12月底，万通地产联合体以总价25.19亿元中标CBD核心联合区Z3地块。而有报道称，万通地产在该地块上的出资额为8.82亿元，占股35%左右。今年3月底，万通地产旗下子公司联合南昌雅园物业管理有限公司，以15.5亿元的总价竞得上海虹桥商务区核心区一期04号地块，归属万通权益比例为50%。综上所述，可知万通地产需为北京、上海两地块支付土地出让金16.57亿元。
而半年报显示，上半年万通地产支付给上海市规划和国土资源管理局3.88亿元；支付给北京市土地整理储备中心1.16亿元——也即，扣除掉已缴纳的这部分预付款，万通地产尚需为上海、北京两地块支付土地款11.53亿元。
而截至9月30日，万通地产账面货币资金仅为14.56亿元。
(本文来源：证券日报-资本证券网) |
