11月以来，特价项目频频入市，龙湖时代天街、合生世界花园以及部分多期项目低价入市引起签约热潮，带动短期成交量的大幅攀升。从11月第四周开始，新房成交均价大幅回落，有业内专家认为，价格明显回落带动部分项目成交短期回暖，表明近期新房市场已呈现出楼市拐点出现之后的部分特征。
●低价盘成交比重攀升
根据链家地产市场研究部统计，新建商品住宅成交均价3周连降，9月以后入市项目85个，有18个(包括12月入市项目)仍未显示签约，签约率不足一成的项目有42个，占比高达49.4%。
亚豪机构统计数据则指出，12月第一周(11月28日-12月4日)，商品住宅累计成交2110套，成交面积21.43万平方米，环比前一周(11月21日-11月27日)，成交套数下降21.6%，成交面积则下滑16.5%。
在接受记者采访时，亚豪机构副总经理高姗表示，尽管上周北京住宅市场成交量有所回落，但是这一成交数量在近几个月的周度成交数据中仍处于较高水平。“部分项目价格已下调至较低水平，因而吸引到大量购房者入市购买。”高姗如是分析。
降价楼盘的增多，使得楼市成交结构中低价盘所占比重不断攀升，低价盘的成交逐渐占据市场主导。以12月第一周(11月28日-12月4日)为例，万元以下楼盘成交所占比重由之前一周(11月21日-11月27日)的20.70%上升至23.98%，总价在100万以内的楼盘成交比例则由32.59%上升至37.46%。
值得注意的是，成交量的大幅上涨仅限于价格出现实际回落或底价入市的项目，真正打动购房者的无疑还是低价格。正因如此，前期打折项目的销售仍在继续，其他一些项目的实际成交价格也开始出现不同程度的下调。
●去库存阶段加速到来
年底，北京商品住宅市场滞销形势持续加剧，开发商连月来“以量换量”的推盘销售方式不仅没有带来成交回暖，反而促使商品住宅库存总量一再飙升。截至12月5日，北京商品期房住宅库存总量为89725套，这是时隔两年半后，北京期房住宅存量再次逼近9万套高位。与2008-2009年的楼市低迷时段相比，今年期房住宅库存增长速度几乎加快一倍，消化时间则延长了8个月。
尽管表面上看，目前期房住宅库存量和2009年库存一度曾维持在11万套高位相比尚有差距，但链家地产首席分析师张月认为，由于眼下月均库存消化能力远不及当时，目前的实际住宅滞销形势远远严峻于2009年。
按照11月期房住宅签约5200套计算，9万套库存需17个月方能消化完毕。与此同时，资金套牢数额有所增加。以11月商品住宅19906元/平方米的成交均价测算，仅期房住宅库存市值就达2200亿，比当年库存最高时尚多出380亿。
有业内专家指出，房企在京住宅滞留资金一再膨胀，在融资难度增加的背景下，部分开发商明年的扩张或动工进程可能会因此受到影响，但这同时也意味着楼市去库存阶段的加速到来。预计今年过后，连续5个月“以量换量”的推盘模式有望终结，销售重点会转为库存消化，房企“以价换量”的意愿或将随之增强。
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认同此观点，他指出，在限购、限贷以及未来房价仍将进一步回落的预期下，资金链愈发紧张、回笼资金压力增大，之前那些房价坚挺、销售不畅的开发商终会因“hold不住”而逐步加入降价行列，房价泡沫将进一步被挤压。
(北京晨报) |
