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楼市成交持续低迷之下，受新盘低价入市带动，二手房价也开始明显松动。 供图CFP
随着宏观调控逐步深入，深圳的房价已经出现实质性的下降。来自深圳多家研究机构的调查报告显示，继新盘低价入市、均价下行一段时间之后，二手房价也开始出现明显松动，降价求售的现象逐渐至全市。一些低于原先市场价10%- 15%的“笋盘”，如雨后春笋般冒出。
各区域中介频推笋盘
笋盘，即二手房市场里低于同类产品成交价的房源。每逢市场下行期，笋盘便一茬接一茬，带动整体房价的持续下行。
“科技园北区阳光海景豪苑，2004年的房子，带社区，位于20层可看深圳湾海景，78平方米两房两厅，总价128万元。”“福田中心区标志性大盘星河国际，123平方米三房朝南无敌景观，总价只需450万，业主折价50万急售。”近两个月来，南都记者频繁收到二手楼盘的促销短信，电话那头的中介总是语气激动：“真的很便宜了，我做地产这么多年都没见过这样的价格。”
如中介推荐的阳光海景豪苑房源，南都记者现场所见现价较之前报价降低了近1000元/平方米，破了“2”字头。“之前南山带社区、年代较新的二手房哪有单价在2万元以下的？”中介员工说。
均价回落至去年底水平
“深圳房价已在实质性下降。”世华地产市场研究部总监肖小平肯定地表示。10月底开盘的招商果岭花园，由预计的1.8万元/平方米下调至1.4万元 /平方米起，位于龙岗坪山的万科金域缇香也从前期销售1.18万元/平方米降价至1万元/平方米。整体来看，11月新房成交均价继续走低至18757元 /平方米，不但环比跌幅超过20%，同时还已经接近于去年年底价格。
受新建商品房降价的影响，占据深圳市场较大比例的二手房也不得不降价挂牌，据中介机构提供的数据，南山前海、宝安龙华、龙岗布吉、龙岗中心城等片区笋盘叠出，原本高挂2字头的前海楼盘如今2万元/平方米以下的一抓一大把。部分片区的二手房普遍挂牌价基本比先前市场价降低10%-15%，且少有买家买账。
据深圳中原地产统计，上个月（11月）除盐田以外的五个区，二手房成交价环比继续下跌，全市均价的环比跌幅则达到4.2%，同样基本回归去年年底价格。
“相对去年来说，现在正处于低谷期。”世联地产市场研究总监王海斌说，他认为置业者很难抓住房价绝对的低点，而现在可以算是相对的低点，一些已经出现较大优惠力度的楼盘可以选择抄底。
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遇“惊喜价”也需防“伪笋盘”
低迷楼市下，中介关铺及频繁的人员流动，是购房者近期购房需留意的一大风险。购房者在交付定金时一定要拿到正规中介公司出具的收据，现在行情低迷中介人员流失严重，以个人名义写的收据风险非常大。在选择中介上也要多留意，当下中介关铺日益增多，有品牌的大中介公司更有保障，未备案的“黑中介”不可托付。
做好资金监管，在当下显得尤为重要。眼下业主惜售尚是主流，愿意降价出售的大多数是有资金问题的。购买此类急售物业，首先要查清产权后才可交定金，以防有资金压力的业主将在抵押的物业以低价为诱饵出售。同时定金不宜交太多，双方协商的情况下尽量低一点，不要超过总价款的10%.如果超过10%或定金金额较大，应到银行做定金监管，直接交给业主或中介公司都不妥当。
你还需仔细甄别，何谓真笋盘。在中介人员提供的诸多笋盘中，夹杂着部分位置偏、楼龄长、户型不实用、社区管理较差等瑕疵的“笋盘”。这类房源因为市场需求少，在调控时往往降价最快，但入住之后将有诸多不便，物业保值、升值能力也比较差。
若摈弃以上风险，年底会是不错的购房时机。业主议价空间变大，正是谈判的好时机，房子的可选择性很强。同时当下楼市的低迷成交，也已缓解了各大银行之前的贷款额度紧张现象。但购房者不宜太贪心，若遇心仪物业、价格达到预期即可考虑出手，真正价格“至笋”的二手房，也很可能被“秒杀”而错失良机。
10大片区笋盘大起底
宝安中心区200万原价降20万-30万较为常见
宝安中心区以大社区、房源新著称，早期大量的投资客买入，现阶段房价上升遇阻，已现部分降价抛售。世华地产丽晶国际（资料、论坛)分行经理荀建辉说，在售房源中，考虑降价的占到20%，降幅在5%-10%之间，以该区域普遍200万起步的房源来看，已有20万的降幅了。
“最近我们成交了两套笋盘，原因都是业主要离开深圳不得不降价处理。都是原价200万左右，买家提出170万-180万，业主不得不接受。”荀建辉分析说，一方面受限于低迷的成交量，另一方面明年的贷款利率还将进一步升高，估计年后房价下跌的概率，笋盘的冒出概率将更大。他给出的下图中的各个笋盘中，相比之前市场价的降幅都在5%-10%.但据南都记者观察，宝安中心区的二手房消化率同样很低，一个月以前放出的单位至今依然在售。
莲塘东方尊峪三房总价直降50万
价格不高、配套成熟的罗湖，整个二手房市场比较稳定。火车站、人民南、东门等商业旺区，百仕达等配套成熟的高档社区，都鲜见降价。而布心、翠竹、莲塘等区域近期笋盘增多，二手房价较之前成交价普遍降了10%，莲塘尤为明显。
如位置相对偏的东方尊峪，124平方米户型此前售价在350万元左右，当下已有业主放盘300万元，仍未获成交；港人集中的名骏豪庭，69平方米两房此前售价125万元，现在已有110万元的放盘价，单价不足1.6万元/平方米；老社区祥和花园，101平方米三房总价已直降20多万元。
“临近年底，莲塘的二手房笋盘的确明显变多。楼龄长、地段偏、相对冷门的社区笋盘出现多，优质社区二手房还是价格坚挺。相比大户型，中小户型近期价格笋的单位不少，有意向在莲塘买居家两房、小三房的近期可多多关注市场。”美联物业莲塘片区负责人说。
前海2万元/平方米以下房源一大把
当下在前海，2万元/平方米已可觅得不少物业，且为居家的两房、三房单位。
以中海阳光玫瑰园（资料、论坛)为例，此前70多平方米户型单价都在2.5万元/平方米左右，现在已低至1.9万-2万元/平方米；诺德国际带装修的50多平方米小两房，单价也在2万元/平方米上下；毛坯房源较多的依云伴山（资料、论坛)放盘价更“笋”：上月该盘平层单位的主流放盘价还在2万-2.1万元/平方米，现在已有不少1.8万-1.9万元/平方米的。
“近期新房、二手房倒挂现象，已在影响前海二手房市场，片区整体价格已明显下调。但相比豪宅大户型，中小户型出现大幅度降价的个案并不多。这主要是因为中小户型贷款压力不大，而且出租比较容易，租金回报也不低，愿意割肉抛盘出售的业主不多。”中联地产营业西部总经理颜小斌说。
布吉1.3万元/平方米可买地铁口物业
布吉知名大社区桂芳园、佳兆业可园（资料、论坛)等频现笋盘，且业主放盘价格一个比一个低。中介人士告诉记者，跟前两三个月相比，布吉的大盘价格已下降20%-30%，如果跟高峰时期相比，则已下降40%.一旦某个社区成交价下降，就有业主自主调低挂牌价。之前掉价厉害、投资客较多的楼盘，此次调整期降价个案更多。
“布吉的标志性楼盘桂芳园之前的价格还在1.6万-1.7万元/平方米，上周已出现1.3万元/平方米的成交价，之后就有业主将挂牌价调低到1.2 万多元/平方米；佳兆业可园前几个月的价格达到1.7万元/平方米，最近已出现1.3万元/平方米的价格。”中原地产住宅部副总经理谢建奎说。
该司布吉区域经理谢玉奎表示，跟年中时相比，桂芳园90平方米户型总价直降了30万元左右，但仍难获成交。“相比以往，现在说服业主降价的工作比较好做，市场价格笋的物业明显增多，1.2万-1.3万元/平方米买大社区地铁口物业，现在置业布吉已经是比较好的时机。”谢玉奎说。
龙华每个社区都有一两个笋盘在售
由于各区成交量都显低迷，实卖业主在放盘出售时价格普遍比先前低了不少，这点在宝安龙华片区体现得尤为明显。目前龙华各个有房源放出的二手楼盘，放盘价相比7月份之前都有一定程度的下跌，如锦绣江南、风和日丽、桦润馨居、丰润花园等代表性小区，降幅在10%-15%.
近日，龙华的标志性二手大盘锦绣江南二期，有套119平方米三房单位以低于先前价32万成交，中介称此为片区二手房价定下了新的标杆。“那套房户型和朝向都不错，最终以1.5万元的单价成交，表明现阶段相比从前降价10%-15%很正常。”世华地产龙华分行高级经理解华宇说，他称现在业主降价的心态比较常见，基本就看能否降到买家心理价格程度，而龙华片区进入12月之后的二手房成交量比之前有所提升，就是因为各社区都有了笋盘求售。
西乡有大社区笋盘降幅约10%
虽然成交量一向低迷，片区内各中介都有撤铺、关铺的情况，但西乡楼盘在价格上仍少有让步。
相比龙华的笋盘迭出，西乡仅有富通城、泰华阳光海等部分房源业主主动降价。
“西乡当年售出的楼盘中60%左右是投资客买入，他们普遍经历过2008年的动荡，认为长期看还会涨，所以惜售。”世华地产西乡片区总监庄润光说，他重点推荐富通城5期两房的单位，总价仅100万出头，称如此大盘还有些房源降幅达10%.
此外，近期金色领域三期等新盘低价入市，分流了部分需求，带动了西乡二手房价的松动，租房市场也出现了租金下滑的情况。
沙头角单价降2000元/平方米较常见
沙头角的二手房价近一两年波动较大：万科拿下新地，带动周边楼盘由1.3万元/平方米到1.7万元/平方米的普涨。调控深入，成交量低，挂牌业主的心态又产生反转，被炒到1.7万元/平方米的万科拿地最受益社区鹏湾一村又跌回原价。但就算这样，买家还普遍观望不买账。
不光鹏湾一村，受制于每月个位数的成交量，沙头角片区的二手房源出现业主挂牌价的普降。中原地产沙头角分行经理彭军说，不管是容积率高的普通住宅碧桐海苑，还是豪宅代表新世界倚山花园，业主降价千元都是很普遍的。“像倚山花园二期一套75平方米140万原挂牌价的房子，现在需要127万，单价降了3000元。”彭军说，此外还有单价从 2.4万元降到2万元的海天一色、单价1.8万降到1.6万元的碧桐海苑等等。他分析说，沙头角的买家一向以本地人为主，现在就算业主降到自己心理价位也普遍选择观望，促成了成交量的进一步走低。
福田中心区“抗跌区域”也开始有笋盘冒出
依靠一流的地段，福田中心区是深圳住宅市场最抗跌的区域，但目前也开始出现少量的笋盘。
21世纪不动产福田中心区分行经理邓朋辉表示，近两三个月该片区二手房成交总量保守估计在个位数，甚至不足5套。在这种背景下，市场上开始出现零星的笋盘，且集中在三房、四房户型，总价相比之前便宜个30万-50万，但买家仍然不领情。代表楼盘有发展兴苑、港丽豪园、星河国际等等。“像星河国际的 123平方米三房单位，之前的市场价都在500万以上，现在只需要458万。”邓朋辉说，哪怕是最抗跌的区域，惨淡下也有降价的房源出来，但基于总价高的缘故，消化量仍然有限。
福田南大社区皇御苑（资料、论坛)近期笋盘增多
在楼市整体低迷的情况下，配套成熟的福田南片区二手房也在降价。
据美联物业营业部副总经理梁文辉介绍，福田南部分楼盘成交价出现10%-20%降幅，如大社区皇御苑、福荣路上的“风向标”社区金海湾花园等，近期降价个案都明显增多。楼龄相对久、户型设计不居家成为该盘此次降价个案增多的一大原因。片区其他社区也不时有笋盘出现，价格向来比较坚挺的品牌社区万科金域蓝湾、绿景蓝湾半岛近期也有不少“惊喜价”。
与福田南相邻的中心区、香蜜湖两片区，近期也不乏大手笔抛盘的个案，在以上区域，业主个人的资金需求占据主要。业内人士告诉记者，香蜜湖高层大户型此前总价在1600万-1700万元，如今已出现1200多万元的价格，单价仅4万多元/平方米；中心区黄埔雅苑已出现3 .2万元/平方米的笋盘，总价也降了100万元左右。但跟福田其他普通住宅相比，以上两豪宅区域个案降幅大，但笋盘总量少。
龙岗中心城83万元可买中心区域三房
目前区域内两类物业降价个案较多：一是楼龄在10年以上的二手房，如碧湖花园、紫薇花园、新龙岗花园等；二是前期价格高、楼龄短的二手次新房，如罗马公元、公园大地、佳兆业水岸新都、中海康城等，这类次新房受片区新房市场影响比较大，降价因此比较多。
以紫薇花园为例，此前三房单位总价在100万左右，现在80万元出头即可入手；罗马公元近期有业主放盘，179平方米户型总价直降 40万元，当下已有业主放盘230万元，单价仅12800元/平方米；佳兆业水岸新都新近主动放盘大户型的业主，房源总价已降了60万-70万元。
“现在龙岗中心城二手房普遍的主力价格1万元/平方米，楼龄在5年内的次新房价格可达1 .2万-1.3万元/平方米，楼龄短的老社区单价在 8000元/平方米上下，品质较低的可低至5000多元/平方米。跟5、6月份相比，龙岗中心城的二手房已经降价20%左右。新房低价入市，和年底缺资金急售的业主，令市场笋盘增多。”中原地产龙岗中心城片区区域经理胡小红说。 (本文来源：南方都市报 作者：黄露 何嘉益) |
