“中信地产上述地王在上演着各自的'故事’，在楼市调控不断加码的市场情况下，该如何熬过寒冬呢？中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报记者分析：“地王项目遭遇调控压力，项目预期盈利能力没有达到既定水平，导致利润率下降。在只能保证较低收益率的情况下，以快速开发加快资金回流速度是挽救房企成本损失的直接方式。”
市场狂热时，砸下重金抢得地王，只有一时的风光和短暂的快感。
而在市场骤然转冷时，将不得不吞下自酿的苦酒。具备央企背景的中信房地产股份有限公司(以下简称“中信地产”)，正在经历这样的地王之痛。
2007年9月，中信地产霸气出手，以7700元/平方米的楼面价、46.5亿元的总价拍下珠海南屏一块土地，溢价达156%，摘得当时“华南地王”；同年10月，中信地产联合世纪城地产，经过上百轮鏖战，以11.5亿元取得东莞西平一地块，并以6077元/平方米刷新西平土地成交纪录；2009年11月，中信集团斥资36亿元拍得天津天嘉湖北侧地块，地块面积为248万平方米，成为当年天津地块面积和总地价的双料“地王”；2010年3月，中信地产经过64轮竞价，最终以52.4亿元的总价竞得京南大兴一地块，刷新北京总价地王纪录。
时光荏苒，上述项目依次进入销售期，却遭遇到各自的尴尬。珠海地王项目因远高于珠海市政府房价上限，成交停滞；东莞地王在等待4年之后，终于进入市场；天津天嘉湖地王，因天津楼市供大于求，而处于观望状态并拖延入市；以最快时间入市的大兴地王，也因成本过高而利润微乎其微。
市场行情每况愈下，回暖曙光更是遥遥无期。中信地产该如何消化手中的地王项目？时代周报记者就此问题咨询中信地产品牌营销部人士，截至发稿时，并未得到任何回复。
珠海中信红树湾命途难料
2007年9月28日，中信地产在珠海那霸气的一“举”，着实让珠海楼市沸腾了。当时，万科集团与西安格力地产股份有限公司(以下简称“格力地产”)联合体以7500元/平方米的报价输给了中信。事过4年后，格力地产一位高层向时代周报记者谈及此次拍地时，依然大为感叹央企的财力雄厚。
当时，7700元/平方米的楼面价在珠海是一个不可想象的数字，即使是今天，该地块依然是珠海楼市的单价地王。之前，珠海最高的楼面价纪录，便是和中信地块紧紧相邻的珠国土2005-13地块，为3510元/平方米，中信地产曾参与此地拍卖，最终铩羽而归，而由珠海华发实业股份有限公司拍得。据悉，中信地产拿下该地时，周边楼盘的销售人员连夜开了庆功宴，他们有了涨价的理由。
反观当时珠海楼价，与中信地王相邻的华发世纪城售价也不过1万元/平方米，主城区的楼盘大都在8000-9000元/平方米，甚至有楼盘售价低于该地的地价。
“中信拿地之后，业内人士一直在等，看该项目什么时候入市？打造怎么样的产品？以什么价格出售？”珠海当地一位业内人士如是向时代周报记者表示。
殊不知，这一等就等了3年。2009年，在港珠澳大桥动工、横琴新区开发等利好刺激下，珠海楼市迅速回暖，多数楼盘由年初的8000-9000元/平方米，升至年末的1万元/平方米出头。2010年上半年，珠海楼市多个楼盘再度蹿升至1.5万元/平方米以上，可谓“升”势逼人。见此火爆行情，中信地王项目在2010年下半年入市，并定案名为中信红树湾。
入市以来，中信红树湾的价格一直在2万元/平方米以上。“虽远高于市场均价，但由于具备较好的观赏澳门夜景的角度、产品颇具创新以及在使用率上'大做手脚’，中信红树湾一直卖得非常好。”据珠海世联地产人士称，自2010年9月底入市，中信红树湾劲销16亿元；2011年前7个月，销售金额突破18亿元，上半年单盘成交量占珠海市场份额约16%。
当中信地产以为3年的苦等之后终于迎来好日子，11月1日，一纸突如其来的限购、限价令让中信红树湾很“受伤”。珠海市政府规定：在珠海没有一年纳税证明的异地客户不得购房；主城区新取得预售的楼盘售价不得高于11285元/平方米。
“双限令”下达之后，珠海多位业内人士向时代周报记者表示，受影响最大的就是中信红树湾。“中信红树湾不少客户来自异地。”“其他卖1.5万—1.6万元/平方米的楼盘，改为毛坯后1.1万元/平方米也能卖，但中信红树湾即便以毛坯出售价格也接近2万元/平方米。”蹊跷的是，就在限购令执行前夕，中信红树湾有766套房源取得预售，其中住宅为754套。
为了应对限价政策，中信红树湾采取了不降价、暂时不备案的销售策略。
记者在珠海市住房和城乡规划建设信息网查询到，截至2011年12月26日，中信红树湾该批房源售出套数仅为11套，但中信地产相关人士拒绝向时代周报记者透露网签价格。
12月31日“双限令”到期后，若珠海继续执行“双限令”，中信红树湾的命运又会如何？
大兴地王利润微薄
祸不单行，不仅中信红树湾前景难料，中信地产在北京大兴制造的另一地王，也陷入利润微薄或略微亏损的“尴尬境地”。
2010年3月15日，北京两会过后的第一天，三大地王横空出世，其中大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块打上“中信制造”的烙印。当天，中信地产历经64轮举牌，以52.4亿元摘得该地块，是25.75亿元起始价的两倍，夺得北京“总价”地王称号；同年12月，中信地产又底价摘得大兴区亦庄新城(X1-3)地块。然而，这两地块总建筑面积不过51万平方米，中信地产却宣称要打造一个有170万平方米体量的中信新城。
中信地产拿地之时，市场人士就指出，如此大的量，对项目的资金和销售等方面有多重考验。而经计算，这两宗土地楼面价分别为13395元/平方米、18000元/平方米。而据北京中原数据统计，大兴区2009年、2010年、2011年的平均地价为7359元/平方米、8050元/平方米、7800元/平方米。地价远远高于区域平均值，这着实考验着中信新城的定价水平。
而实际上，中信地产在拿地一年后，选择低价入市。据北京市住房和城乡建设委员会网站显示，2011年6月30日，中信新城(网上的名称为中信悦海苑)716套房源取得预售证，目前已经售出508套，成交均价为23054元/平方米。8月27日，中信新城318套房源取得预售，目前仅出售90套，成交均价为23760元/平方米。
这样的价格，使得该项目土地成本占售价比颇高。据北京中原的统计数据显示：2009年、2010年北京诞生的，目前进入销售的16个地王项目，平均土地成本占售价比为39.2%，唯独中信新城土地成本占售价比达55.2%。世联地产首席分析师王海斌向时代周报记者表示：“一般情况下，地价占房价的30%，房价最低也得是地价的两倍。”按王海斌的算法，中信新城的售价最少为2.6万元/平方米，这远远超过中信新城实际售价。以此来看，中信新城或将陷入零利润或略微亏损的尴尬局面。
此外，大兴区域强劲的市场供货量，也让中信新城的去库存化压力明显。北京中原分析师张大伟向时代周报记者透露，进入2011年，大兴凭借近30个楼盘在售、超过200万平方米的庞大住宅供应量，当之无愧地成为如今京城楼市的“主战场”。众多劲敌在同一战场拼杀，中信新城该如何突出重围？
天津、东莞地王拖延入市
更让中信地产尴尬的是，中信地产于2009年在天津取得的天嘉湖地王至今仍未入市。
2009年11月2日，中信地产以底价36亿元拿下了天津津南区八里台镇天嘉湖一块纯住宅地块，该地块面积为248万平方米，创下天津2009年土地市场成交地块总面积和总价的新高。
据中信地产的规划，该项目规划建筑面积251万平方米，容积率1.01，将打造成为集居住、休闲、旅游、商务、教育、文化为一体的大型居住区。目前已确定案名为中信公园城，主要产品分为别墅、洋房和高层。
据悉，近几年天津市产生的地王项目，如星耀五洲、金地紫乐府、融创王府一号已经悉数入市，唯独中信公园城缺席。天津一位开发商向时代周报记者表示，天津目前有11个卫星城在建，除了外环线上的几个卫星城之外，其他的都面临强大的供大于求压力，尤其是中信公园城所处的天嘉湖板块，云集了星耀五洲、海尔地产以及“价格杀手”碧桂园等多个大体量楼盘，“天嘉湖板块在市场火爆之时，吸引了不少投资客，但市场冷清之时，库存压力就凸显出来了。”事实上，在2011年8月，合富辉煌统计的天津市场供需比为1:0.5，在供应量更大的天嘉湖板块，这一比例失调程度或更加严重。
王海斌表示：“开发商从拿地到发售，一般是12-18个月，而万科、恒大都在8个月左右。”时代周报记者了解到，中信公园城将于明年上半年入市，以此来看，其拖延入市有1年之久。然而，拖延入市最严重的，还属中信地产在东莞的地王项目。
2007年10月25日，经过上百轮激战，联名竞投的中信地产与世纪城地产以11.5亿元成为东莞南城西平一地块的“主人”，以楼面价6077元/平方米刷新了东莞城区土地拍卖的最高纪录。2011年上半年，该项目对外发售，案名为中信凯旋公馆。首期推出售价2万元/平方米的联排别墅。而11月初亮相的高层洋房，还处于诚意登记阶段。时代周报记者了解到，今年以来，西平片区供应量大增，年内有光大景湖十期、天利中央花园、中熙香城名门、国际公馆•贝丽湖等众多洋房楼盘扎堆入市。在周边地区高层均价在7000-8000元/平方米的市场行情下，中信凯旋公馆的销售压力可想而知。
中信地产上述地王在上演着各自的“故事”，在楼市调控不断加码的市场情况下，该如何熬过寒冬呢？中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报记者分析：“地王项目遭遇调控压力，项目预期盈利能力没有达到既定水平，导致利润率下降。在只能保证较低收益率的情况下，以快速开发加快资金回流速度是挽救房企成本损失的直接方式。”
事实上，中信地产在售项目中，地王项目的占比偏高，使得其2011年的业绩也不尽理想。据中房信•克而瑞的数据，2011年前三季度，中信地产销售额为196亿元，按此速度，2011年全年的销售额或将为260亿元，而这将低于2010年的280亿元。
中信地产虽未向外公布2011年的销售目标，但业绩低于去年，也是非常严重的。王海斌表示：“针对国企，包括央企，旺市的时候要提高利润率；而淡市的时候，主要任务就是完成销售业绩。”
手握多个地王项目，中信地产想要多卖楼，恐怕还是要等到市场回暖之时。王海斌估计得等到2012年、2013年之后了。换言之，在楼市继续寒冷的日子里，中信地产旗下那些陷入困境的地王项目，着实还要“受冻”一阵子。
(本文来源：时代周报作者：明鹏) |
