融资渠道狭窄资金压力加大
某城商行有关负责人告诉中国证券报记者，目前各家银行今年的房地产开发贷款政策还没下达，但估计不乐观。2012年房地产开发商的资金压力恐将继续增大。
据央行公布的《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》，三季度末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.46万亿元，同比增长14.6%，比上季末回落2.3个百分点。房产开发贷款余额2.64万亿元，同比增长14.9%，比上季末低3.5个百分点。可见，房地产开发企业从银行获得贷款的难度明显增加。
某投资公司负责人介绍，现在有关部门禁止商业银行绕过信托公司与第三方开展信托受益权转受让的业务；禁止通过向大众客户发行标准化的理财产品募集资金，发放所谓的“委托贷款”；禁止通过理财产品或其他任何方式变相高息揽储和违规揽储。“现在看来，开发商的融资渠道已经窄到不能再窄了。”
因此，房地产信托仍是开发商融资的一大重要渠道。据用益信托工作室统计，新年第一周，从2012年1月2日至8日，集合资金信托的资金投向基本锁定在金融、房地产和工商企业领域。房地产领域共成立3只产品，共募集资金7.65亿元，占比达30.22%。其中，平安信托的“佳园33期集合资金信托计划”为投资于房地产市场的基金化集合产品，共募集资金6.67亿元。
当前，房地产信托面临的最大风险无疑是市场超预期下行。汇丰大中华区首席经济学家屈宏斌认为，在一线城市房价可能还有20%到30%的下调空间；在大部分的二三线城市，调整的幅度估计在10%到15%左右。房价如此规模的调整，对整体经济的负面影响是可控的。因为有保障房建设的推进，同时中国的房地产市场杠杆率比较低，所以不会出现大面积的负资产。
兑付高峰将至腾挪资金还款
“总部在北京的一家信托公司房地产项目出问题了。本来2012年4月、5月份就要到期清算，但现在楼盘还没有开始卖，你说能兑付得了吗？不过，他们的处理办法是发行新的信托计划把资金续上，不让项目坏掉。”某信托公司的信托经理告诉中国证券报记者。
上述情况并非个例，不少信托公司的房地产项目也有类似问题。目前，信托公司普遍增资扩股。一方面，不断扩大资本金为信托公司腾挪资金、填补漏洞提供了条件；另一方面，不少信托公司采取发行新的信托计划为出现问题的项目输送资金，让出现兑付危机的房地产信托项目暂时逃过一劫。
上海一家中小房企的负责人杨希向中国证券报记者表示，2011年整个房地产行业的资金链都非常紧张，融资借道房地产信托变得很常见。“前阵子，一个同行为了筹钱兑付到期的信托，不得不借高利贷偿付，月息5分。”该人士透露，这种借高利贷来偿付信托项目资金的现象已有逐渐增多的趋势。
据普益财富不完全统计，2011年四季度陆续有46只、总规模达83.586亿元的房地产信托产品到期。如果加上应支付的信托收益，总规模在90亿元左右。2012年将是信托产品集中到期的时点，房地产企业需要加快销售回笼资金。
国泰君安证券最新研究报告认为，房地产信托从2010年下半年进入发行高峰，平均发行期限1.9年,“保兑付”将成为2012年主要课题。房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是2012年2月-3月。据不完全统计，2012年房地产信托总到期规模超过1700亿元。其中，7月为年度高峰，达504亿元。一季度预计366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。
“如果监管部门派人奔赴各地督促房地产信托兑付，信托机构的压力会骤增。”信托业内人士表示。
据用益信托工作室提供的数据，2011年共发行房地产信托894只，占集合资金信托总发行量3768只的23.7%；房地产信托总规模达2814.59亿元，占集合资金信托发行总规模6839.74亿元的41.2%。用益信托工作室认为，展望2012年的信托理财市场，最需要关注的无疑是房地产信托的兑付风险。今年到期的房地产信托产品较为集中，而房地产市场的前景仍然不明朗，其中隐藏的风险不言而喻。但由于信托资金在房地产市场中只占一小部分，且大多有较为严格的风控措施，因此总体风险仍可控。
进入2012年，不少房企面临的资金压力日益严峻。中国证券报记者采访发现，今年房地产信托项目到期兑付将进入高峰期，眼下已经有信托公司通过增资扩股、发行新计划来解决到期项目兑付问题，有些房企甚至被迫借高利贷还款。据不完全统计，2012年房地产信托到期总规模将超过1700亿元；其中，7月为年度到期高峰，达504亿元。业内人士表示，为了应对资金困境，房企将更注重通过降价促销、并购整合、转让项目等方式加速回笼资金。
部分2011年12月到期的房地产信托计划
产品名称信托公司发行日期到期日期预期年收益率资金运用方式统计募集规模(万元)
华鑫信托－苏州相城华成股权收益权投资集合资金信托计划华鑫信托2010－12－282011－12－30900%－1000%权益投资9500
新信－嘉盛19号－重庆红鼎嘉陵半岛股权投资集合资金信托计划新时代信托2010－6－92011－12－281000%－1050%股权投资8300
河南天鹰投资股份有限公司贷款集合资金信托计划中泰信托2010－5－252011－12－270095%贷款运用34000
中铁信托－银杏(13期)优质物业经营收益权投资集合资金信托计划中铁信托2009－12－152011－12－24680%－750%权益投资14000
东莞信托－恒信－卓达三亚集合资金信托计划东莞信托2010－12－12011－12－20850%－1050%贷款运用15500
中融－宝洁龙湾股权投资集合资金信托计划中融信托2010－6－72011－12－200095股权投资20000
西安天地源股权收益权投资一期集合资金信托计划西安信托2010－5－272011－12－17800%－870%权益投资15000
外贸信托－富荣11号(蓝光观岭项目)集合资金信托计划外贸信托2010－12－22011－12－160095%贷款运用15000
新信－嘉盛18号－重庆红鼎金龙湖股权投资集合资金信托计划新时代信托2010－5－172011－12－91000%－1050%股权投资9400
浦发置业公司股权投资信托计划上海信托2009－11－12011－12－9700%－750%股权投资100000
湖南信托－房地产类项目信托产品系列之新时代广场项目集合资金信托计划湖南信托2008－10－272011－12－7890%－920%股权投资11000
海航－天津1号股权投资集合资金信托计划天津信托2010－5－212011－12－3720%－850%股权投资22000
2009年润通鸿业投资集合信托计划(A类)中诚信托2009－11－22011－12－1－－股权投资165000
房企降价自救行业整合提速
第一太平戴维斯北京研究及顾问部董事王琼认为，当前的房地产企业融资成本已经达到了历史最高位。“如果2012年的货币政策仍从紧，那么房企只能选择降价促销来回笼资金。”她说，2011年第四季度开始，部分大型房企在全国范围内掀起的“降价换量”行动，取得了较好的效果。由此可见，只要房价降到位，就能获得刚性需求手中的“房票”。“这种情况下，房企2012年的定价策略将倾向低价入市。”
王琼指出，基于房地产信托到期兑付压力、民间融资还本付息压力等多方面因素，除了销售回笼资金，部分中小房企将通过并购整合、转让项目等方式缓解资金链紧张压力。2012年全国房地产行业并购整合将进入高潮期。
转让部分项目或许是目前开发商解决资金困境的有效路径。2011年12月29日到2012年1月5日短短一周时间内，绿城中国出售了5个优质项目，回笼了大量资金。据媒体报道，绿城2012年到期的信托产品约44亿元，华融·绿城舟山去年募集的3.064亿元资金即将到期。
链家地产首席分析师张月认为，房企之间的并购和股权转让将促使行业洗牌和整合加剧。有实力的房企如今也出现多个项目转让脱手的现象，反映出对于后市预期不乐观。对于那些资金方面本已捉襟见肘的中小房企来说，可能会促使其在销售策略或融资方式上做出进一步调整。2012年大多数房企仍会选择以价换量、快速销售来回笼资金，房企降价或低价出售仍是主流。
对于令人担忧的开发商资金压力问题，很多房企都讳莫如深，不愿表态。
华远地产总裁任志强(微博)却对中国证券报记者表示，通过房地产信托融资一直是房地产业内比较通行的做法，这并非股权投资或长期价值投资。他指出，这一类型的房地产信托其实并不利于房地产行业的长期健康发展。
任志强认为，目前还不是房地产开发企业“最差的时候”。2011年房地产开发商的开发资金和到位资金的比例是1:1.78，比2009年略低。房地产开发商目前的状况还没有媒体说的那么悲观，但在现有政策下，今年的开发商土地购置量仍将呈现下降趋势，并可能会持续较长时间。任志强表示，现在的确有个别开发商挺不住了。
业内人士预计，2012年一季度之后，随着各项执行政策逐步落地，市场信心将随之回暖。北京等一线城市的楼市库存量已经达到历史高位，随着刚性需求不断释放，成交有望企稳。全年新房、二手房成交量将会出现明显回涨，涨幅可能达两成。只要房企愿意降价到位，即“主动自救”，成交就可能迅速回暖。
(本文来源：中国证券报作者：高改芳陈莹莹) |
