“越是困难的时候越是有发展的机会，我们必须把握好这个发展机会。”即使2012年依旧是房地产困难的一年，但越秀地产董事长陆志峰仍对未来表示充满信心。
3月1日，越秀地产在香港举行了2011年度业绩报告发布会。越秀地产董事长陆志峰、执行董事林右烽、唐寿春以及执行董事兼营运总经理陈志鸿出席了发布会。
2011年越秀地产实现全年营业收入102.72亿元，同比增长47%，盈利方面实现80.82亿元，净资产收益率提升至25%，归属公司股东应占盈利为51.37亿元。
另外，物业销售2011年实现合同销售金额约为90.54亿元，同比上升2.2%，完成全年目标的101%，广州国金中心写字楼全面交楼。。
截止目前，公司土地储备约为1116万平方米，新开工面积为159万平方米，在建面积约为396万平方米。
2011年，全国9个新项目实现开工，新开工和施工规模分别达到160万平方米和400万平方米，均创历史新高。
年前该公司高层就表示，销售额中超过半数的收入来自商用物业。作为重点打造的旗下广州国金中心项目，2011年为越秀地产带来47亿元评估升值。
土储方面，越秀地产董事长陆志峰表示，公司未来仍会积极吸纳土储，当中亦会考虑二、三线城市，暂预算54亿元于年内购地。
“通过”越秀地产+越秀房托“这一国内唯一的平台组合优势，着力打造商业经营能力，确立”开发+运营+金融“的商业地产发展模式，推进越秀地产与越秀房托形成常态化的互动。”公司执董林右烽如是说。
以下是业绩会现场答问实录：
现场提问：越秀地产今年的资金支出是140亿，但合同销售目标却是100亿，这是基于什么考虑？另外，年初，看到越秀地产在今年要在9个城市推出22个项目，但报告上是16个项目，是不是基于对市场的判断？
在调控政策不放松的情况下，越秀计划在2012年达到比较大的营业规模，请问对市场是怎么看待的？之前越秀一直是立足广州，布局珠三角，拓展全国的战略，在2012年这个战略会不会有一些新的变化？
唐寿春：关于资金问题，资金的支出大概是140亿元，而合同销售目标收入只有100亿，这有什么样的关系，有两层意思。
第一，100亿的销售收入是与去年基本持平，略有增长的销售目标。这个销售目标是越秀基于今年房地产的形势以及自身实际情况定而制定的一个比较稳健的销售目标。
但是支出中的140亿包含了54亿左右的土地投入，也就是说在2012年原有的基础上进行发展，如果有好的地块还是会去增加投入。所以，就加了50亿，显然支出会大于当期经营的现金流。另外，还有银行额度，以及其它的资产储备等，所以这个资金不是问题。
陈志鸿：年初说要推出市场的有22个项目，今天表上说的只有16个项目，这并不是说减少推量，只是这两个数据是口径不一致，项目建设和推盘还是会按照计划进行。
而关于今年对市场的判断，我认为，整个中国房地产未来发展的前景还是很大的，需求也很旺盛。而目前政策环境下国家用行政手段控制需求，这个政策没有松动之前，需求和供给之间好像是供给大于需求。所以，限购政策会持续一段时间的。
中国人多地少，房子成稀缺品，国家通过各种手段来控制需求。但整个市场供给和需求在各种调控之下是会有变化的。如果今年政策再从紧往下，那么这个行业可能就会存在崩盘，所以这个行业还是会按照既定的规律发展。因为国家在新的调控措施下把规则定好了，企业会在这基础上调整人员、战略等以利于企业健康发展。基于该判断，越秀2011年的开发策略和销售计划还是按照制定的计划来实行。
至于战略问题，三年制定的战略规划是立足广州，发展珠三角，布局全国，如今越秀依旧坚定，不会改变，朝着这个大方向继续前进。
现场提问：越秀地产2012年的合同销售是100亿，请问会采取什么样的策略来保证这个目标的实现？
另外，此前越秀是率先在广州进行了一个限期18天的优惠促销活动，销售也比较理想，那么接下来会不会有类似的动作以进一步扩大集团项目的走货，争取达到这个销售目标？
陈志鸿：100亿的销售目标的制定是建立在越秀这三年来扩大规模之后，拥有足够的适销对路产品，能够满足消费者的需求。
而春节之后越秀也采取了一系列销售活动，也是按照适销对路的措施而制定的，调整产品在新的市场环境下能够满足新需求的方向，达到市场能够接受的价格，所以几个项目的销售都是比较理想的。
至于还会不会有具体的销售措施的问题，答案是肯定的。要不断提高营销能力，不断创新营销手段，按照适销对路的方向，根据市场需求的变化来调整产品的适应程度。同时，保障产品的市场价格来实现制定的销售目标，越秀表示还是相当有信心的。
现场提问：越秀2012年的基本开支还是很高，今年现金流入和流出差不多是相等的，大概有几十亿在手。但是，看到你一年内要还的债务大概也有100多亿，请问是怎样处理这些短期债务？是否有融资和配股的想法？
另外，2012年前两个月的合约销售情况是怎么样？
唐寿春：今年的到期债务大概是106亿，实际上，106亿实际上是分成两个部分，一部分是在香港，大概40亿，一部分在国内，60亿左右。
香港部分，一季度到期的大概10多亿，还有将近30亿在是四季度到期的，现在采取的措施基本是跟银行谈妥进行再融资，例如没有通过其它配股这些方式来还款的，基本上是采用再融资的方式。
第一季度的10亿已经谈妥了，也跟银行签了协议，第四季度也已经在做准备。从银行反馈的信息显示再融资目前是没有任何问题的。
而内地部分的60亿到期主要是开发贷款，开发贷款的一个项目结束后，差不多就要还贷款。然而，新开发的楼盘又可以取得开发贷款，即开发贷款是具有流动性的。所以，通过最简单的方式，香港采用再融资，国内采用新开发贷款，基本是没有问题的。
陈志鸿：今年前两个月的销售状况由于年后采取了一些销售措施取得了不错的成绩。最新统计数据，已经实现的合同销售金额是10.3亿，加上已经认购还没有签合约的，总共是16.3亿左右。这个数字和去年同期比基本上是持平，下降的幅度不到1%。
现场提问：关于土地储备方面，今年是否会继续用54亿来买地，怎么看待在一二三线城市拿地，越秀如何布局一二三线城市？
刚才提到越秀地产会发挥越秀地产加越秀房托的平台，那么具体措施是怎样的？
陈志鸿：关于土地储备问题，首先，越秀大的战略发展方向已经明确，就是立足广州，拓展珠三角，布局全国，这就包含了一二三线城市，所以今后的拿地是有计划性的，根据战略方向布局。
其实，越秀拿地是有判断标准的。第一，项目要符合区域布局；第二，要看项目的评估，并非一定要进入一线或是二三线城市。
至于怎么看待二、三线城市，我认为中国未来房地产市场的发展方向，特别是中国城镇化的发展，二、三线城市更是充满更多机会。这就是考虑一个区域的发展机会，也考虑一个项目的经济指数。
陆志峰：新增土地储备的过程中非常重要的一点是地点的选择，也就是说房地产关键的要素是地点。随着国家户籍制度的改革，允许二、三线城市的户籍开放，这意味着国家在加速推进城镇一体化进程，这就充分证明了二、三线城市下一步的重点是住宅供应。所以，这就是机会，二三线城市也是越秀重点考虑的地方。
而一线城市，因为越秀地产拥有两个平台的优势，强强联合，重点是城市综合体开发，比如沈阳的项目，杭州的项目，广州的一些大型项目等。现在两个平台的互动，住宅开发与城市综合体的开发都会基于对地点的选择。
现场提问：关于负债比率，是否还会继续调整？借贷是否还会发债？与越秀房托合作，重大收购时，房托是否会发基金？
唐寿春：首先，关于负债比例，大陆和香港的比例，大陆是65%，香港占35%。这个比例是经过两年的努力调整的，而这种调整带来的好处主要是人民币升值。
负债比率的目标还要进一步调整，按照董事会的目标要求是要做到香港和大陆贷款总额比例达到50：50。而存在问题是香港的资金要筹集进入大陆要通过什么样的方式。事实上，方式有控股，发债，或是银行贷款等。而从目前的形势看首选是银行增加信贷，因为成本是最低的。而发债，也并不排除。
关于房托进行收购是否会发行基金单位的问题，这要视情况而定。如果有重大收购项目时，需要支付地价，发行基金单位是其中一种筹资方式，但是目前没有。
对于2012年，陆志峰表示，目前的房地产调控基本见底。虽然短期内仍会持续下去，但是再加码的可能性不大，房地产的长期向好的趋势没有变，越秀地产不降低2012年的销售目标，而在去年90亿元的基础上，争取达到100亿元，将大力发展商业。
陆志峰称，通过3年的结构调整，目前调整已经基本到位，从越秀投资发展成为一个房地产开发商，形成一个很好的发展开始。
他还表示，目前集团拥有的两个上市平台，即越秀房托和越秀地产，互动将要进入常态化。
陆志峰认为，2011年对于房企来说是很困难的一年，但2012年会好转起来。虽然调控政策是长期执行，但在挤掉泡沫后会正常发展起来。
(本文来源：观点地产网) |
