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香港城市基础设施过去10年大为改善，使香港变得更加宜居。图为香港过街天桥解决了行人过马路不便的难题。
在欧美主要国家楼市低迷、内地房价开始回落之际，香港楼价却逆市上涨，创下15年来新高。深圳商报记者近日赴港采访发现，香港实行的低利率政策、大量港人从国外返回，以及内地居民近年来纷纷赴港购置物业等因素，均对推高香港楼价起到不小作用。业内人士认为，香港楼市已累积风险，有必要采取有效的应对之策。
小型中介已无房可租
刚过清明，香港的中午就骄阳如火。4月10日，记者来到香港红磡一条小街上，多家小型房地产中介在这里驻扎。大新地产代理公司的一间铺面只有大约5 平方米，中午时分，客人不多。合伙人黄秀兰、邓少英正在吃午餐。店铺门上满满张贴着房屋出租和出售的信息，店铺里没有开空调，比外面闷热。
知道记者从深圳来采访，黄秀兰摇摇头说，“现在生意不好做。没有房子可以出租，也很少房子可以出售，价格太高了。”
墙上的租售信息显示，香港的房价比深圳高出一大截：红磡湾中心（楼盘）600尺月租13000港元，507尺月租10500港元，1090尺月租19000港元。海滨南岸770尺月租16000港元、630尺月租14000港元。
一尺指一平方尺，1平方米等于10.50平方尺，因此，1平方尺大约相当于0.099平方米。港元与人民币汇率之比为100：81。以此计算，这一带的房租，相当于深圳类似地段相同面积房租的3至4倍。
在售价方面，一些标价也颇为醒目：黄埔新村620尺三房二厅350万港元，红磡湾中心一套500尺两房一厅房子叫价349万港元。
邓少英说，那都是去年的价格了，今年没有换过，春节以后房租和房价都涨了。现在她们这个店主要靠代收房租获得一定的佣金维持生计。
在其他几个小型中介那里，记者了解到的情况也大致相同。
一家房地产中介人员对记者说，近期市场持续有房子高价成交，不仅特色房（豪宅、中高档公寓），连带居屋和公屋也不断有用家以高价承接。
不久前的周六周日两天内，益祥地产在屯门的分行就已有4宗成交，平均尺价创同类型单位历史新高。最高的一个单位平均尺价达到4206港元，创下同类单位1997年以后新高。原业主卖后坦言，自己也料不到房子两年不到就升值超过百万港元。
据了解，香港人过复活节期间，还有人夜晚等业主回家看楼。“晚上楼宇里有人打电筒左照右照，多半就是地产经纪人带客睇楼。小型中介根本就拿不到房源。”一位地产中介说。
香港房价逼近历史最高
在新开张不久的置富MALL里，一家地产中介正在推介位于新界大围地铁站附近某楼盘，起步价每尺8169港元或65000元/平方米。售楼人员熊少康对记者说，这在香港还是中产价位，即主要面向中产阶层。港岛上的新楼盘，最高已经卖到每尺2万港元（合人民币16万元/平方米）
在全港布点最多的中原地产，以前一周统计到的二手楼盘成交价格均有上升。记者根据他们提供的数字概算，港岛上平均成交价约为每尺1.3万港元或 10.53万元人民币/平方米，成交价格最高的帝景园达到2.2万港元每尺，相当于17.82万元人民币/平方米；九龙的成交价也达到了约7500港元 /尺，或6.08万元人民币/平方米，该区价最高的楼盘为凯旋门，成交价18548港元/平方尺或15万元人民币/平方米。新界东上周成交均价约为 5100港元/尺或4.13万元人民币/平方米。新界西平均成交价为4800港元/尺或3.88万元人民币/平方米。
中原城市指数由香港中原地产代理有限公司与香港城市大学联合推出，分为中原城市指数（CCI）和中原城市领先指数（CCL）。中原城市指数每月发布，它是基于香港特区政府的住宅楼宇交易记录和香港有代表性的38个成份屋苑价格编制，用以描述地产市场的价格变动。某月的中原城市指数计算公式为：该月成分屋苑的总市值除以上月成分屋苑的总市值乘以上月的中原城市指数。
1997年7月该指数为100。该年度内，这一指数曾两度越过100点，最高达到107点。2003年7月受“非典”影响，跌到历史最低点33点。
因统计滞后的原因，截至记者采访当日，中原地产提供的中原城市指数CCI，为今年3月18日所发布，反映的是2012年1月的情况，当时的指数为92.67点。
为了纠正城市指数的滞后性，中原城市领先指数CCL每周公布。记者采访那一周公布的中原城市领先指数为101.17点，比前一周涨1.11%，比上月涨4.63%。
显然，最近几周中原城市指数涨速加快，其领先指标已经超过了1997年7月水准，创1997年后新高。
深圳商报记者曾于2007年7月下旬到香港采访当时的房价，对这一指数变化有切身感受。当时的指数大约为57点，港岛西部的临海新盘（中高档素质，带装修家电）贝沙湾均价约为8000港元/尺，当时港元与人民币的汇率大致为1：1，因此约为8万元人民币/平方米。最新成交价，贝沙湾 14832港元/尺，比当时升了大约85%。五年涨85%，不算快，但这一数字比上月成交价涨了5.41%；港岛另一大型楼盘太古城，当年约5800港元 /尺，上周成交价为10384港元/尺，涨了差不多一倍，比上月成交价涨了6.74%。
中原地产售楼人员刘先生说，港岛和西九龙的一些新楼盘，开价已创所在区历史新高。
返港潮加剧住房需求
为什么在欧美国家房价普遍低迷、内地房价掉头回落时，香港房价却逆市上涨且将突破历史新高呢？
在长实集团开发的楼盘“名城”第三期“盛世”的推介会上，销售代理香港置业的售楼员熊少康对记者说，主要还是地少、人多。这两年政府批地少，新开盘很少，一出新盘很快就卖完。以盛世这个项目来说，130平方米左右的最好卖，刚出来一周内就卖光了，现在只有120平方米左右的几套。越大的房子越好卖。二手楼方面现在有楼可售的人都预期更高，很少放盘。
熊少康说，如果在2003年7月最低点买房子，到现在平均涨了3倍。
记者遇到自称来自内地的客商邹先生。邹先生约50多岁，讲一口带江浙口音的普通话，思路清晰。他说自己两三年来都在香港找房子买房子，手里已经有几套，现在感到新盘越来越少，越来越抢手。
邹先生说，现在与1997年的时候不一样。那时，由于香港人存在某些错误的预测，有钱的纷纷移居海外，到加拿大的很多，有的不计成本地抛房。加上 1998年全球金融风暴，香港楼市一泄千里，跌了5年，又碰到“非典”，实现了“最后一跌”。1988年到1997年是香港楼市的大牛市，入市者持有大量房子，一旦大举抛售，市场心理就极度偏空，有钱没房的也不敢买，可以说，这一做空动能消化了差不多十年才完。
邹先生认为，因为一国两制得到落实，过去十年里香港政府对基础设施投入很多，城市交通大大改善、城市面貌有很大提高，比过去更加宜居。加上内地开放对香港自由行，香港的商业和其他行业景气度明显提升，增加了工作机会，香港居民收入也持续提高。反过来，加拿大那边虽然环境好，却机会少。因此，当年移民国外的港人这几年纷纷回流。
“香港楼价指数回到1997年时的水平，是香港人信心指数、收入指数的综合反映，说明他们对香港前景看好嘛。”邹先生这样评价。他说，回流的人需要房子，收入提高的香港人也要买房，年轻一代的刚需也在逐步释放，而这些年香港新推楼盘很少，虽然新盘价格比二手楼高40%到60%，也是非常抢手。
邹先生认为香港的楼价如果考虑到质量因素，与北京、上海相比已经不算太贵了。他预计香港房价指数未来三个月会突破历史最高点并站稳。
香港人买房的利率因素
香港人热衷买楼，在某种程度上是被银行利率逼出来的。
售楼员熊少康对记者说，目前香港存款利息一年期只有1%左右，而房租租金回报率一般能有4%左右，不同地段不同楼盘会有一些差别。如果贷款四成或五成买房出租，光靠房租就能还清按揭还有盈余。因此，香港人都不会存很多钱在银行里，而喜欢投资。小钱投股市，大钱往往是为买房做准备的。买楼出租在香港是一种比较安全的投资方式，而年轻人或收入不高的人，也愿意租房住。其中30至50平方米的房子很好租也很好卖。
4月10日，记者专门到中信银行国际采访利率问题。该行红磡分行客户助理吴丽萍向记者介绍了香港的贷款利率。在这家银行，如果贷款买房自住，可享受 P-2.4%的贷款优惠，P是该行的基准利率，目前为5.25%。如果贷款200万港元20年还清，每个月需付10940元本息。如果客户还款能力强且房龄较长，最低可优惠至P-2.7%，每月还款10650港元。
吴丽萍说，该行的P已经多年没有变了，如果要变，变动幅度也就在上下0.25%之间，比较稳定。
她说，香港其他银行的P彼此分别不大，比如汇丰、恒生的P是5%，在其他银行，贷款也是这样算法，各银行的差别只在于P和减号后面的数字有小差异。
据吴丽萍介绍，目前该行一年期存款（港元）利率为0.93%，三年期为1.70%左右。
目前内地银行的20年首套住房贷款基准利率为7%左右，即使打八折，也要5.6%，第二套房基准利率更高，折扣更少，而在深圳买房出租年回报率很少超过3%。如果用自有资金买房也是亏的，因为银行3年期存款利率为5%，也高于租金回报率。
相比之下，在香港，贷款买房或用自有资金买房都有利可图，租金回报率比贷款利率高，更比存款利率高。
熊少康说，香港人炒房已经被打击过一次。2010年，港府为防止过度投机，出台了一个措施：房子买入后两年内转手，要交15%的印花税。“那次房价跌了两个多月，但后来涨得更高。”熊少康认为，香港人投资房产的热情难以抑制。
内地人赴港买房的汇率因素
在采访时，一些中介公司知道记者来自深圳后，调侃记者说：“香港房价涨，都是你们大陆人来炒高的呀。”
虽是玩笑话，却不是没有一定道理。采访当天记者在香港听到一位中介说，此前一天，沙田一新盘刚开盘，就被内地人一口气买了两三套，而且是大型单位。
熊少康在介绍他们正在推介的那个楼盘时说，整个“名城”的买家中，“有四成到五成是内地买家，他们主要买大房子。”他好奇地问记者：怎么你们内地人这么有钱？
记者随机采访发现，其实内地人到香港买房，香港许多中介机构心知肚明、心照不宣。
从前面提到的那位神秘的邹先生，到大新地产的黄秀兰，都认为内地人到香港买房，已经成为一部分有钱人的选择。
一方面是买家常以现金全额支付，另一方面是银行房贷放出并不多。吴丽萍说，过去几个月来问贷款情况的人有不少，但几乎没有人办理贷款。这一现象或许也能说明一些问题。
邹先生说，除了众所周知的原因外，汇率也是一个重要的考虑。港元对人民币这些年不断贬值，已经使得香港房价对内地人来说不那么贵了，具有了投资价值。
最早，港元对人民币是107：100，2004年以后，港元币值逐步下降，从高于人民币变为低于人民币了，现在变成了100：81。这个过程中，持有大量人民币现金的一些人，发现香港房价虽然也在涨，但比不上内地房价涨得快。
邹先生的话有无道理？以记者2007年7月采访过的贝沙湾为例，以港元计算，涨了85%多，但如果换成人民币计算，现价只比原价涨了50%。也就是说，由于港元对人民币贬值，香港楼价的一部分涨幅被汇率下降抵消了。
深圳房价与香港房价比较
记者根据深圳市房地产信息网公布的数据进行计算，从3月31日至4月10日，深圳全市住宅成交均价为16923元/平方米。香港上周四个区平均成交价（非加权）为6.15万元人民币/平方米。香港房价是深圳房价的3.63倍。
如果以2003年7月全市平均房价为基数计算，到目前为止，深圳房价涨了约4倍，9年涨幅略高于香港楼市。
香港房价突破历史高点，会不会带动深圳房价止跌回升呢？
深圳置业国际总经理何应文就此问题回答说：“应该不会。深圳和香港是两个市场，相互之间没有直接影响。两地房地产政策不同，银行利率水平也差距很大，香港房价不会拉动深圳房价上涨。相反，因为港元对人民币贬值，持有港元的香港人会觉得内地房价涨得太快了。”他认为，香港一些收入较低的家庭会到比较偏远的地方买房子，比如上水、粉岭、大埔墟一带。因为过关不方便，交通费用高，在香港工作的人过来深圳买房子居住，要下很大决心。以前有港人到深圳东莞买房，很多是大货车司机，在这边还有个“小家”，现在这种情况变少了。2008年东莞樟木头很多香港人低价抛售房产，一时出现“白菜价”。港人从内地撤退，估计也跟内地物价上涨有关。
在采访中，记者也观察了香港菜价：豆角6港元/斤，生菜5港元/斤，换算成人民币跟深圳超市差不了多少。在香港一个大型MALL里吃午餐，点了一份过桥米线，肉菜奇多，加上饮料，31港元或25元人民币。在深圳CoCo-PARK，来这么一份也要这么多钱。
何应文认为，深圳的房价在内地城市中，居沪、京之后，穗之前，列第三。上海中心城区的豪宅已经卖到八九万元一平方米，这几年与香港房价差距缩小。从国际大城市的发展经验看，香港中心城区的房价将会越来越高，与郊区的差距越来越大。香港楼盘也有外国一些个人和机构买入，这些买家虽然数量不多，但往往是高端客户，容易把价格拉上去。这种情况上海、北京也已经出现。
虽然本次采访属随机访问，“于沧海中取一勺”，未必能准确反映香港楼市全貌。但香港房价高昂却是不争的事实，连香港人也感到吃不消，很多人认为将出现回落。
据美国市场研究公司Demographia三个月前发布的“全球住房负担”报告，在调查的全球325个大城市中，香港房价负担水准已经达到家庭年收入的12.6倍，突破美国洛杉矶2007年时创下的最高纪录。这三个月来，香港房价还在涨！
吴丽萍说，香港就业人口月薪中位数为18000多港元（约14600元人民币），普通工薪阶层还是买不起房子。现在很多香港人在等房价回调，近期成交量减少也说明买家在观望。
有关统计表明，香港楼价自2009年初起已累计上升74%，并较1997年的高位高出5%。市民置业供款负担亦由2008年第四季32%的低位飙升至去年第四季的46%。若利率回升3%，这数字将上升至59%，远超1991至2010年50%的长期平均数。香港特区政府财政司司长曾俊华近日重申政府确保楼市平稳健康发展的决心，并会继续采取行之有效的措施，增加楼宇供应、遏抑物业投机。接受采访的一些业内人士认为，香港楼市已经有相当大的风险。 (本文来源：深圳商报) |
