5月7日，仲量联行公布了广州近年来最大金额的零售业交易，交易的双方则是知名房企中海及来自美国的投资基金保德信房地产基金。
据仲量联行公布，经过逾一年的谈判，仲量联行协助保德信房地产基金成功收购位于广州海珠区的中海光大购物中心项目，交易总额20亿。
外资基金入粤
仲量联行的资料显示，光大购物中心项目位于广州海珠区，占地10万平方米，项目毗邻多个成熟住宅小区，周边逾30万居民，人流密集。项目共五层的商场，设计分别连通住宅楼层、地铁八号线及广佛线和工业大道；其业态包括超级市场、影城、餐厅及众多零售消费品牌，目前已与多家国内外知名租户签订租赁意向，仲量联行将担任该项目的独家招商代理和商场资产管理工作。
仲量联行广州投资部负责人刘裕通表示，项目刚交楼不久，才启动的招商情况非常好，有部分商家已签约，大部分商家有意向进驻，计划在今年年底开业。
收购方保德信房地产基金是美国最大金融机构之一“保德信金融集团”下属公司，仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示，本次交易既是广州市场迄今为止最大宗零售物业交易之一，也是本地首宗外资机构性投资者整体收购的商业物业买卖。
据刘裕通介绍，此前保德信在国内还持有其他项目，不过进入广州尚属首次。
自2011年第四季度以来，广州频现大宗零售物业交易。去年10月初，信盈集团控股的深圳信盈置业成功收购广州市盛塘置业有限公司，由此取得该公司旗下的“盛唐·世纪广场”，并更名为“信盈城”。
2011年11月底，天河城发展商粤海控股收购广东置地旗下动漫星城等三个优质商业项目，三个项目中，动漫星城估值15.21亿元，广州名城商业广场估值27.09亿元，珠江新城商业地块估值35.9亿元。
12月初，越秀地产将其旗下东方宝泰购物广场出售给香港汇港发展集团，交易额达9.84亿元。
刘裕通称，不排除今年年内广州还会出现大宗零售业交易，目前还有多个投资者在寻找合适的机会。
曲折交易背后
中海光大购物中心此项交易之前并不是无人知晓，只不过交易项目名称和收购方完全不同。
4月11日晚间，中海控股的中海宏洋宣布，其于2012年4月6日至2012年4月9日期间，与“广州星锆置业有限公司”签订协议，以总代价人民币1,826,000,000元出售广州海珠区“中海橡园国际”内的商业部分。
公告显示，售出的商业物业暂测建筑面积为76021平方米的246套单元，以售出价计算，单价超过24000元每平方米。
更早之前，广州海珠区政府于今年2月在香港举行“2012年新春恳谈会暨招商项目签约仪式”时透露，广州星锆置业有限公司预计投资11.978亿打造“中海环宇城”。
星锆置业的背后正是保德信金融集团，而当时称为“中海环宇城”的商业项目也就是光大购物中心。
值得注意的是，此前两次提及的交易或投资金额与最新公布的20亿元也并不一致。
据刘裕通4月接受采访时解释，18亿只是这次交易中的资产价格，作为买方的“广州星锆置业有限公司”还需要为这项投资支付另外的费用。
“此前提及的11.978亿与本次资产收购所涉及18亿不能等同，但11.978亿中有一部分是划入到18亿的收购价中，另外的部分可能涉及运营支出等。”刘裕通对观点地产新媒体表示，在保德信与中海宏洋的接触过程中，其实也有其他的投资者曾表示对此项目有意，但由于价格、付款方式等种种因素不合而退出，使得项目最终被保德信获得。
在金融危机之后，外资卷土重来再入中国市场投资似乎并不难理解，但让人不解的是，在去年年底宣布商业地产发展策略的中海，为何要将位于一线城市广州的商业项目出让？
中海宏洋清仓
去年11月16日，中海在上海浦东举行商业地产品牌发布会，这是中海将旗下的商业地产进行整合之后，首次明确对外发布其未来商业地产发展线路，将商业地产的发展纳入集团未来的重要方向之一。
对于光大购物中心的出售，中海内部人士表示：“这是公司正常经营决策，旗下商业项目有出售有持有是非常正常的。”
但值得注意的是，“中海光大购物中心”项目此前并不直接属于中海地产所有，而是由中海收购股权而来的中海宏洋直接持有。
2010年3月29日，中海正式完成对蚬壳电器的收购并改名为中海宏洋，从而获得蚬壳电器旗下光大地产在国内6个城市约190万平方米土地储备。同时，光大地产广州知名楼盘光大花园等项目也为中海所有。
而中海橡园正是收购光大地产之后由中海开发的新组团，其商业部分则也因此变成中海宏洋的物业。
在拥有了两个上市平台之后，中海地产主席孔庆平曾对外表示，中海宏洋的发展将主要集中在三四线城市，而中海的发展会以一二线城市为主，两者将在布局上形成互补。
一个合理的猜测是，出售光大购物中心和中海宏洋的发展定位有直接关系。
有接近中海的业内人士对此说法表示默认，称公司在不同发展阶段对于商业项目有不同处理方式，目前中海宏洋刚开始在三四线发展，因此公司认为不适合长期持有商业地产，出售之后可以回收现金投入更多的开发。
目前，中海宏洋仅在北京和广州两个一线城市有部分项目，待广州的商业部分转手、住宅售罄之后，就将只有北京的些许物业，其后中海宏洋可以集中全力在三四线发展。
另一个疑问则是，为什么中海宏洋不将此项目直接转让给同一母公司的中海商业管理公司？
上述业内人士分析称：“如果这样转让就是关联交易，而关联交易有时候也不是容易的事情。如果定价太高，中海地产方面可能很难接受；如果定价太低，中海宏洋又可能不是很愿意。毕竟两个都是上市公司，都有财务要求的。”
因此，有意进入广州市场的外资基金成了最佳的接盘者，“肥水流了外人田”。
(本文来源：观点地产网) |
