左边的宝能太古城二手房卖4万元/平以上，前面挂条幅的新盘绿海湾卖3.5万元/平，中间空地建成的将卖多少呢？南都记者郝丹摄
“现在这个片区的新房基本上比二手房便宜了1万元/平方米，新盘如阳光海滨、海境界等还有些户型是在3万元/平方米以下的，而卓越维港、海怡湾等二手房价都在4万元/平方米以上。”美联物业后海湾片区某资深中介向南都记者透露，除了新盘多双拼户型，受制于限购令以外，小业主心态坚挺也是导致目前一二手房价倒挂的主要原因。不过，明显高于片区新盘售价的二手房，正面临“有价无市”的尴尬。
刚需买家为主，对价格很敏感
不只是后海湾，一二手房价倒挂的现象在当前深圳楼市很是普遍。“一直在龙华看房，看到金地梅龙镇的二手房卖1.7万-1.8万元/平方米，感觉价格偏高就没出手，去年绿景香颂开盘最便宜的只要1.4万元/平方米。”自称“典型刚需”的陈小姐说，她目前就租住在金地梅陇镇，她认为两个靠得这么近的楼盘，都是知名地产商开发的，不说二手房税费要多出多少，就是单价反而比新房还贵了好几千，所以毫不犹豫就买了新房。
像陈小姐这样的置业者正是目前市场成交的绝对主力。受到限购、限贷的深度影响，加上政策对刚需群体的多重偏向，我们可以看到近一年的时间里无论是新房还是二手房，都是首次置业或者首次换房的刚需客唱主角，而相对资金实力并不强大的这个人群，对价格是非常敏感的，新盘降价于他们而言是最好的刺激。
倒挂已超半年，二手业主心态渐松
宏观调控持续深入，开发商销售遇阻，开始出现资金链压力，于是新盘普遍低价入市甚至降价走量。最早的是位于龙岗中心城的中海康城国际，其作为深圳限价后首个降价的新盘，引来万人抢购；随后龙华的水榭春天三期、绿景香颂、花半里、锦绣御园二期等顺势接力。而二手房市场中，小业主普遍还没有资金压力，并不急于抛售套现，反而担心在限购政策之下，卖了以后再买不了别的房子，所以宁愿转售为租也不愿低价出售。如此多重因素造成了二手房价反而普遍比新房售价高的非常规现象，被称为“一二手房价倒挂”。
据悉，这一现象去年底就开始出现，如今更是随处可见，比如宝安龙华、宝安中心区、龙岗中心城、南山后海湾，甚至典型豪宅老区华侨城等等。然而，“买房人都是聪明的，不管他有没有购房经验，总价、新旧程度和未来升值潜力放在那里，再加上一手和二手之间还存在不小的税费差异，这个账一算就明了。”中原地产龙坂区总监李志强说，事实证明面对新房的直接影响，二手业主要想成交就必须做出适当让步。而最新情况显示，不少小业主心态开始松动，调低放盘价或能接受砍价，于是近期二手成交量逐渐恢复至正常水平。
○典型区域调查：
龙华新区二手房降20%也没新房便宜
近期绿景香颂、花半里、锦绣御园等新盘降价，让龙华片区备受瞩目。多家中介负责人表示，从去年下半年开始，整个龙华片区的二手房价已跟着降了不少，比如金地梅龙镇之前有卖过2万元/平方米的，现在降到1.7万-1.8万元/平方米；万科四季花城从1.8万元/平方米降到1.5万元/平方米，降幅差不多都有20%左右。
不过新房降得太快，花半里从开盘时的1.78万元/平方米，一口气降了5000元/平方米，锦绣御园二期推出小户型也一步到位降至1.4万元/平方米，这个价格基本与该项目周边城市明珠、美丽365相差不大了，可这些二手房都是入伙了十年的老盘。最突出的是贴身肉搏的绿景香颂和金地梅龙镇，绿景香颂开卖就是均价1.65万元/平方米，起价1.4万元/平方米，比起金地梅龙镇降完后的1.7万-1.8万元/平方米还是有着绝对优势的。
宝安中心区大批考虑二手房的人转买新盘
位于老城区的中洲中央公园5月初推出，售价在2.1万元/平方米。这个价格对于宝安中心区的二手房来说，不算贵，因此开盘销售9成。世华地产宝安中心区分行经理李甲金告诉记者：“正是因为新房开盘价格适中，分流了大批原本也考虑买二手房的客户。”而从中联地产拿到的数据显示，宝安中心区的二手房如西岸观邸均价在2.45万元/平方米，宏发领域3万元/平方米，等等。
不过，“虽然新房抢走了很多客户，但我们二手房的成交量仍然在增长，比4月份，我们的成交量又多了一倍，现在分行每周都会有1-2套的成交量。尤其是中小户型，客户买得还是比较多。”李甲金表示，将要入市的西城雅筑已在市场上放出价格，在2.5万-2.8万元/平方米，就这个价格来讲，有望改变该区价格倒挂的局面。
南山后海湾新旧价格差距超1万元/平方米
后海湾作为新起的豪宅片区，曾经在开售三湘海上、海怡湾等新房时价格一度冲到了5万元/平方米。如今片区在售新房主要是阳光海滨、绿海湾、海境界等，均价基本都在3.5万元/平方米，部分户型跌破了3万元/平方米。而二手房主要有卓越维港、宝能太古城、三湘海上、曦湾华府、海怡湾等等，单价基本都在4万元/平方米以上，好的楼层和景观甚至要卖到6万元/平方米。
对此美联物业后海分行经理侯立勤表示，这主要有两个原因，一是受到政策影响目前整体行情都在跌，价卖高了根本不可能，另也是相对在售新房而言，诸如卓越维港、三湘海上、海怡湾、宝能太古城等都是成熟的大社区，楼盘质素要相对高些。“不过，同片区内新旧价格差距还是有点大了，二手应该还会有一定空间。”他说。
龙岗中心城一路之隔的二手房比新盘贵
位于龙岗中心城的中海康城国际是去年限价令后第一个带头降价的项目，当时据称还有9000多元/平方米的户型，远低于周边二手房价，一时引起热抢迅速售罄。之后中海塞纳时光也加入了降价行列，价格也在1.3万元/平方米以内，现如今该片区内在售新盘除了以上两个外，还有主打学位房的广业城学府道，发展商宣称价格在1.45万元/平方米，但据记者调查不少户型都可卖到1.2万-1.3万元/平方米。
而与学府道相隔不远的龙城国际二手房价则卖到了1.4万元/平方米，而同样属于天虹商圈内的花半里目前二手房价也在1.4万元/平方米。中原地产龙岗区总经理谢建奎对此表示，目前只有成熟社区的二手房相对有成交。
○专家视点：一二手房价倒挂至少还会持续半年
美联深圳区董事总经理江少杰
这样的倒挂现象在未来半年内还将持续明显。据我们了解，很多发展商年初开始已经比较缺钱了，特别是一些实力还不雄厚的企业资金压力会越来越大，下半年为博快速出货回笼资金，他们的定价肯定更理性，尤其是龙华、坂田、龙岗中心城等一些新的片区更加明显。另一方面随着地铁开通，租赁市场逐渐活跃，不排除部分二手业主会更积极转售为租，以此来减轻压力，因为担心卖掉了会买不回来。同时如果二手房价已经有一定降幅的片区，虽然降幅远比新房要小，但小业主不缺钱就不想降太多，价格还会坚挺一段时间，由此倒挂现象还会持续。如果要说买房的最好时机，应该就是二、三季度，新房和二手房市场都是一样。
(本文来源：南方都市报作者：郝丹张锐宣) |
