一半是海水，一半是火焰。6月，京城楼市继续呈回暖态势。然而，并非所有项目都能感受同样热度，“冰火两重天”的分化仍然是事实。从网签数据看，北京四五月份共有近40个项目取得预售证，但半数项目网签率不足30%，而仅有个别项目网签率已经达到9成。
6月楼市整体量价齐升
6月的楼市延续了5月的热度。据北京住建委统计显示：上周(6月11日-17日)，北京新建住宅签约套数为2511套，环比上涨了24.9%。截至18日，北京6月新建住宅网签套为5761套，相比5月同期再涨6%。北京中原地产判断，6月成交量再次放大已成定局。
伴随着成交量的回升，京城楼市也开始出现房价上调。从整体成交均价看，上周新房成交均价为21826元/平米，环比此前一周的20726元/平米上扬5.3%。具体到单个楼盘，有关统计也显示，包括金域华府、保利·春天里等6月成交较多的楼盘，成交均价同上月相比都有上浮。
北京中原市场研究部统计，在五六月份热销的64个项目中，一半以上的项目签约均价有不同程度的上涨。
购房者加快入市
对于日趋回暖的市场，业内人士认为前期回暖提振了开发商的信心，大量楼盘推出优惠促销活动，促进了销售。
京城一高端项目营销总监还对记者表示，之前的降息及各城市政策微调，影响了购房者对市场的判断，部分购房者开始担忧价格上行，入市积极性增加。
有买房人也告诉记者，看到连续几个月的成交上涨，自己也变得“不淡定”，于是开始出手买房。6月19日央行公布的城镇储户问卷调查也显示，未来3个月内准备出手购房的居民占15.7%，较上季提高1.6个百分点，是2011年以来的最高值。
部分楼盘销售遇冷
相对于成交火热甚至量价齐涨的楼盘，京城部分项目温度有些冷，有的批次取证房源还是“零签约”。
北京住建委网站显示，5月27日，位于安立路的某项目取得147套房源预售证，截至昨天，网签记录为零。去年12月，该项目取得84套住宅预售证，截至昨天，网签仅3套，成交均价为49730元/平米。相对于超过80000元/平米的拟售均价相去甚远。
针对网签显示的销售不佳，该项目一位副总对记者表示，去年底以来整个市场情况并不算好，项目主要进行了蓄客和公司老客户内部认购，效果还不错，但高端客户下单签约还有一个相对长的过程，“和刚需不一样”。这位副总还透露，本月底，项目将正式开盘放量。
根据统计，在四五月份取证的项目中，零签约的楼盘还包括中骏绿洲庄园等5个。在一些业内人士看来现在还存在一个有趣的现象：包括在房山、通州这样同一个区域，甚至在北苑、西山板块中，“有的项目一直热销，有的项目一直就没起势”。
有关人士分析，部分项目受产品定位、价格策略等多方面因素影响，例如“有的区位并不能支持预期中的项目高端定位”，因此销售不佳。高策地产服务机构董事长陶红兵还表示，楼盘有热有冷也是正常现象，但今年的回暖很难达到2009年、2010年的火热程度。
“冷”区扫描
良乡被长阳盖过了风头
在长阳进入大开发时代之前，房山楼市的重心一直在良乡区域。而随着距离城区更近的长阳片区的崛起，无论是沿京良路开车还是乘地铁房山线而来的看房人，都会把长阳作为看房的第一站。以至于现在良乡板块的项目，也纷纷表示自己属于“大长阳”片区。
亚豪机构统计数据显示，今年以来(截至6月13日)，房山区商品住宅累计成交3001套，同比减少38.5%，与郊区县商品住宅销量上涨的行情大不同。同时，相比长阳的多个名盘、大盘拱热区域，今年以来良乡区域仅有鸿顺园东区和金地朗悦两个项目推新，这也是良乡仅有的成交较热的项目。
其中金地朗悦作为唯一一个大型房企进驻良乡开发的在售项目，品质优势明显，二季度共销售143套，是良乡板块二季度(截至6月13日)成交量最大的项目。而鸿顺园东区之前的销售情况难称理想，一季度仅成交5套。直到4月份价格降至9999元/平米起、均价11000元/平方米左右，成交量才明显上升。相比该项目的历史最高价格，每平米下调了3000元，成功拉开了与其他在售项目的价格差距，也成为良乡板块价格最低的楼盘。
而良乡的其他项目，基本上处于半静止状态，机构数据显示，二季度阳光邑上、北潞尚界、瑞雪春堂三个项目总共仅售出17套房源。
亚豪机构副总经理任启鑫表示，良乡区域相比于长阳板块，在区域上并不占优势，区域内当地房企开发的老项目较多，例如阳光邑上、北潞尚界、瑞雪春堂、鸿顺园东区等，因产品品质参差不齐，因此在售价格相差较多。目前来看，只有在品质或者价格上有非常明显优势的，才能在这个整体冷淡的区域中脱颖而出。
“冷”盘探视
如园
半年网签38套近期始升温
五六月份，部分高端楼盘也搭上了热销的顺风车。仅6月9日一天，西山壹号院和远洋万和公馆均开盘，开发商表示本次开盘认购超过8亿元。其中，西山壹号院66套房源基本售罄，远洋万和公馆当天也认购48套。
虽然部分高端楼盘销售一片红火，但是仍有一些高端楼盘的销售不尽如人意。紧邻西山壹号院的如园，自去年年底取证以来的半年时间里，仅签约38套。
期房状态、入市时间不当等影响销售
对于如园销售业绩相对不景气，有高端住宅开发商对记者表示，“有钱人也都是很感性的”，与近邻西山壹号院不同，如园是期房，又是小高层建筑，加上示范园区面积不大，整个给人的感觉少了一些高端项目需要的高端感受。此外，项目中式大院吸引的客群也略显窄。
如园项目有关负责人也承认，期房状态是影响项目销售的一个重要原因。
还有接近如园的人士表示，如园去年年底入市，冬季的景观效果并不利于高端项目销售，一开始没能取得足够火爆的销售业绩，影响了整个项目的市场地位和关注度。同时，销售业绩和营销力度之间相互影响、相互制约，使得项目销售一直没有爆发式的表现。
这位人士还表示，应该看到的一点是，如园在万科整个集团甚至北京公司“大格局中的分量没有那么重”，“融创要把西山壹号院打造为整个集团在全国的标杆项目，孙宏斌(融创中国董事长)会亲自上阵，但很难想象郁亮(万科总裁)会介入如园的开发运营。”
提升配套优势，销售前景看好
虽然如此，近期如园成交也开始升温。5月，如园网签11套，成交金额超过1.2亿；和4月的5套相比增加明显。
如园有关人士还表示，最近，如园与中关村二小签约合作，这将进一步提升项目教育配套优势。随着项目开发日趋成熟，整体品质的改进提升，加上京西板块整体的稀缺价值，看好项目销售前景。
据悉，下半年，如园还将推出全新的300平米的楼王产品。
天润福熙大道
价格“居高”大户型走量慢
在北苑区域，不同的价格及产品策略，也使区域内楼盘呈现冷热不均的局面。
机构统计数据显示，从今年3月至6月18日，北苑区域内在售楼盘天润福熙大道共成交72套，成交均价为26500元/平米，套均面积为145.9平米。另一在售楼盘北京城建·世华泊郡同期共成交413套，成交均价约22000元/平米，套均面积为107.8平米。
销售较缓，下半年推新
据悉，北苑区域大多数楼盘在今年已过了放量期，在售项目以价换量的效果明显。
今年以来，世华泊郡仅新拿过一次预售证，在今年5月推出新楼座6号楼，以85平米两居和118、130平米三居户型为主。开盘当天，有8.9折优惠，优惠后均价从25000元/平米下调至23000元/平米。据开发商介绍，优惠当天，189套房源全部认购完毕。截至6月19日，已签约170套，签约价格为21772元/平米。
而天润福熙大道今年并未推新，目前在售户型为122、166、170平米三居，售价为30500元/平米，参加3万抵60万房款活动后，成交均价约26500元/平米。该项目负责人告诉记者，项目目前每月认购数量在30套左右。由于今年一直没有推新，在售产品去化得不错，预计7月会新推4号楼，户型面积仍以122-170平米的三居为主，下半年还将推楼王产品，面积在200平米以上。此外，花园洋房和南区的小户型也将在下半年面世。
产品定位不同，造成价格不同
亚豪机构市场总监郭毅分析，北苑区域价格在最高峰时达到30000元/平米左右，随着楼市调控的影响，各项目不同程度下调价格，一般调整到25000元/平米，仅世华泊郡下调到22000元/平米左右，由于户型紧凑合理，总价也低，因此走量不错，比区域其他项目都卖得好。
天润福熙大道相关负责人则认为，产品定位不一样，单从价格上相比，不能反映项目真实的情况。天润福熙大道的户型以“刚改”和纯改善型的大户型为主，与世华泊郡的刚需客群为主的定位不一样，另外在产品附加值上，天润福熙大道3米层高、地板采暖、分户式中央空调、新风系统等设计，成本也比普通住宅高。
世嘉光织谷
户型改变“日光”变滞销
曾多次创下“开盘即日光”的、位于怀柔陈各庄村西的世嘉光织谷，今年以来遭遇了业绩上的“滑铁卢”。根据北京市住建委公开数据，今年以来该项目共售出79套房，去化率仅维持在月均10余套。而其去年9月开盘、10月份正式签约的房源，达349套，仅“十一”长假就实现换签270套，成为北京楼市黄金周的大赢家。此后，热销态势始终持续，至去年底两个月时间又销售135套。
一梯四户、两居室客厅朝北造成滞销
“现在推出的产品不一样，不像以前那么好销售了。”项目相关负责人在接受记者采访时，发出了今非昔比的感慨。
记者了解到，世嘉光织谷作为怀柔新城第一个启动的住宅项目，“过去是一梯三户，现在在售的是一梯四户，现在的两居户型又是客厅朝北。在整个怀柔区域看来，这种100平米的户型都存在一定销售难度。”该负责人直言，产品上的较大差异是造成项目滞销的原因之一。据悉，这种户型目前尚存200多套，项目预计在年底前要将其出清，然后推出更“难啃”的150平米大户型。
顺义楼盘降价削弱原有优势
据业内人士介绍，怀柔新城规划正在落实之中，目前还都是大片的工地，三甲医院、轨道交通、市政配套工程等均在热火朝天的建设之中。市政配套利好还暂未出现。同时，由于怀柔属于远郊，购买者主要是怀柔当地居民为主，今年市场不好，加之户型偏大，没有竞争优势。
记者了解到，世嘉光织谷2010年开盘时售价为8000元/平米，目前在售均价为10500元/平米，业界称其“定价、涨幅都较为理性”。但随着北京楼市调控的持续深入，开发商以价换量态势不断蔓延，毗邻怀柔的顺义楼市也出现了打折降价潮。“顺义的项目都降到12000元/平米了，谁还愿意到怀柔买房啊。”另一位不愿具名的开发商告诉记者，怀柔项目的价格优势在现如今被逐渐削弱，而且同样是新城，顺义的诸多规划已经兑现，更加成熟。
业界观点
选择面广、品质差距造成分化
对于近期北京楼市量价齐升，然而仍有部分楼盘销售不好的情况，高策地产服务机构董事长陶红兵认为，市场分化，一些楼盘卖得不好，与产品质量等因素都有关系。他同时表示，市场在逐步回暖，但是还没有回到之前很好的状况，也“不会像2009年、2010年一样火热”。
谈到回暖过程中开发商的推盘策略，陶红兵也表示，相对于之前不少开发商迫于库存压力降价、甚至低于成本价销售，现在确实存在这样一种情况：部分开发商希望等待市场进一步转好之后再销售，“开发商不希望贱卖自己的产品”。与此同时，现在的消费者也越来越理性，楼市中的泡沫会进一步压缩，开发商凭借优质产品竞争获利才是王道。因此，在目前的市场形势下，开发商不应再依靠土地差价收益，而是要提升产品的质量，凭借产品本身来提升价值。
亚豪机构市场总监郭毅也表示，目前市场有点“冰火两重天”的感觉，这是由项目或在产品、或在区位、或在价格上的差异造成的，可能差距不大，但现在购房者很理性，市场的选择面也大，一点点瑕疵就成为购房者选择其他项目的原因。
(本文来源：新京报) |
