今年以来，上市房企有关股权转让的公告数量比去年同期增长超过六成，而本年涉及房地产的股权及资产交易更预计突破2500亿元!近日，各大研究机构的数据都指向了一点——房地产行业正迎来新一轮整合潮。
上海市是国内金融股权转让交易的“主战场”之一，上海联合产权交易所近日发布数据显示，近半个月以来，产权市场并购活跃指数最高的就是房地产行业板块。另据戴德梁行的房地产投资报告，仅今年上半年上海房地产投资市场总成交金额就已超过127亿元人民币，其中大宗成交表现活跃，约占总成交量的50%。
戴德梁行中国投资部联席主管叶建成预测，未来房地产间的并购案例会不断增多，其中包括房地产企业间的并购，房地产私募基金的收购以及国内险资的收购。“房企无论通过什么样的市场手段，卖项目也好，卖股权也好，降价销售也好，只要在艰难时期可以渡过资金危机活下去，便已是成功。”上海易居研究院分析师周建成表示。
买方更具主动权
据Wind数据披露，今年共有64家房地产上市公司发布了180条有关股权转让的公告；而去年同期上市房企有关股权转让的公告只有111条，今年同比增长62.16%。其中，有57宗股权转让的交易金额在1亿元以上。
除了公开市场的股权交易活跃之后，房地产企业间的股权收购也积极活跃。例如，SOHO中国动用40亿元获得了上海海之门房地产有限公司50%的股权；中航地产花费2.18亿元收购了惠东县康宏发展51%的股权；招商地产收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51%的股权，而中润德拥有山东省青岛市城阳区四块土地的使用权。
第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬表示，现在只是刚刚开始，可以预见越来越多的并购案将会出现在市场中。在今年房地产市场基调已定的前提下，资金紧张的房地产企业已开始着手寻求合作伙伴。“目前买方既有境外基金，也有国内基金和国内实力房企等，各方都在积极与需求方接洽，当然主动权更多地掌握在买方。”
上海易居研究院分析师周建成认为，目前来看，房地产企业的资金链还没有到普遍面临断裂的境地，但是确有部分企业资金吃紧难以为继。对于有资金有实力的企业，并购不失为实现业务快速拓展的一种选择。
周建成告诉记者，当前，房企并购呈现出实力分化和整合提速的特点，即并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或由地方向全国辐射的大型房企；而被并购方则多是有项目或土地但体量小、背景小、融资渠道少的中小房企，像绿城这样的被并购案例较少。
行业集中度上升
独立房地产基金人傅冬亮认为，部分企业因资金链出现的股权转让，不仅与企业自身不能积极调整有关，也与房地产行业自身特殊性有关。其指出，房地产是一个资金密集型行业，政策的变动对于房地产企业资金链影响非常大，因此，房地产企业对于现金流的要求就更高。“2009年房地产信托大量发行，信托融资成本前期利息高达15%以上，在现有的市场环境下，项目的利润目前都难以填补利息的大洞。难以维系的最终结果就是股权出让，退出市场。”
“除非是一些优质地产项目，比如绿城旗下的某些项目。否则，很少会有地产商愿意去接手这些资金链断裂的楼盘。”傅冬亮表示，中小房企因管理不规范、操作不透明，其旗下项目出让并不十分顺利，这些楼盘成为“烂尾楼”的可能性较大。
“香港在上世纪80年代出现过一波并购潮，当时太古集团以非常低廉的价格拿下中环太古广场地块，而现在部分房地产企业也在低价抛售地块或项目，因此对于买方来说选择的余地更多。只是，他们更多考虑的是商业地产，毕竟住宅处在调控范围内。”刘德扬表示。
不久前，世界银行发布的《中国经济季报》显示，预测今年我国GDP增速为8.2%，对房地产行业调整的溢出效应是主要风险。知名财经评论员叶檀认为，房地产价格下行之后会导致金融杠杆化下降，因为在进行抵押贷款的时候能够获得的贷款就少了，就相当于信贷这块会比较紧缩。
叶檀告诉记者，房地产企业负债率在上升，像杭州最近已有首家申请破产的企业，说明中小企业已经受到比较严重的挤压。现在，政策目标比较明确，其一鼓励刚性需求，其二对中小开发企业停止开发贷款。按照这个逻辑推演下去，在今年下半年，中国房地产市场可能出现并购重组热潮：一些小型项目公司或被并购或通过破产方式退出市场，然后中国房地产市场集中度上升，信誉较好的大型企业融资通道会得到进一步开放。
傅冬亮表示，对于中小企业而言，要有长远的眼光。选择与大型房企合作，能在管理、品牌乃至融资上得到许多便利条件。事实证明，不同企业的定价权是不一样的，“比如，同地段、同品质的房子，如果是在万科或者保利名下，其定价通常会比一个不知名的房企要高，且容易获得市场认可。”
瑞银的一项研究显示，如果调控政策继续下去，预计到2012年底，主要上市开发商的市场份额可能会由2007年的7%增长到20%左右。中长期来看，龙头开发商更具有占领市场的优势。
(本文来源：中国房地产报) |
