今年上半年，中央政府一再强调其调控的决心，政策效果逐渐显现，投机性需求得到抑制，开发商以价换量愈加明显。然宏观经济增速放缓，为稳定增长，央行对货币政策采取了适度的放松；利率下调一方面鼓励刚需买家入市，另一方面也减弱了市场的降价预期，楼市在第二季度出现回暖迹象。有统计数据显示，2012年1~6月，广州十区二市新建住宅共网签37962套，同比微涨1.45%，网签面积为4349146平方米，同比微跌0.9%，其中第二季度网签套数为23732套，环比第一季度(14230套)上涨66.8%；成交价有所上扬，上半年网签均价为11777元/平，同比上涨4.61%。
关键词1
成交
以价换量初见成效成交价结构性上涨
回顾上半年的广州楼市，今年1月份依然延续了去年的低迷，从2月份开始成交量逐渐抬头，特别是3月、5月、6月成交套数均十分喜人，分别成交了6912套、9099套、8927套，市场出现明显升温，5月份全市网签量突破9000套，创下限购以来18个月的新高。
如果说2月份是购买力的潜伏期，那么3月份就是刚需爆发季。调控放松无望，迫于库存压力，开发商启动继春节之后第二轮的以价换量，房贷利率有所松动，85折利率重现，阳春三月，刚需入市的热情被迅速点燃。5、6月份成交出现巅峰，同样得益于五一、端午两个黄金假期的促销换量，以番禺为代表的广州近郊不少小户型项目主打刚需低价出货，销售十分良好。
值得一提的是，从成交面积看，2012年上半年同比去年略有下跌，购房者入市的积极性比去年有所提升，但成交户型有所减小，刚需撑市的现象相对明显。虽然成交喜人，但开发商推货的热情却不及去年。搜房网数据监控中心统计，今年上半年广州十区二市共推出121个新盘，同比去年上半年减少57个，其中1、3、5月推货热情相对高涨，均为传统的旺季节点，看来市场购买力超出开发商预期。
从成交均价来看，记者发现，2011年年底，受楼市政策调控及年底开发商冲业绩的影响，广州确实有不少楼盘出现了近年来少有的大幅度促销优惠，让买家大呼“过瘾”。但通过数据对比发现，今年1、4、5、6月份网签均价均比去年同期有所上扬。其中，6月份涨幅较大。对此，有业界人士分析，此次广州楼市价格走高，属于结构性的上升。上半年包括珠江新城、琶洲、大学城等区域均有豪宅面市，且获得快速热销，在一定程度上拉升了房价水平。
另有业内专家表示，在第二季度的市场逐步回暖以及楼市调控触底的预期下，开发商已经有了涨价的冲动，至少不会像上半年那样采取“以价换量”的营销策略；下半年将有多个户型较大、价格较高的豪宅项目的推出，预计这种结构性的上升还将持续。
关键词2微调
央行3年来首次下调利率落实差别化房贷政策
5月18日起，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5%，这是今年以来第二次下调存款准备金率；6月8日起，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，下限调整为基准利率的0.8倍。对此行业人士分析，今年以来，下调存款准备金率和降息，持续改善了流动性，也降低了开发商和购房者的资金成本，另外还改善了购房者的预期，这些都促进了楼市成交量上涨。
另悉，2012年人民银行金融市场工作座谈会上，央行表示继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。住建部部长姜伟新则公开表示，今年要继续加快个人住房信息系统建设，保证在6月底前实现40个主要城市的联网，同一权属拥有人名下在40个不同城市的房产将得以一并查询，异地购房的资金流向、程度、走势将可统一监控。有媒体获悉，住建部已经召集各地方住房和城乡建设系统相关负责人进京，对40城市个人住房信息系统全国联网后的操作和使用进行培训。
银监会则正式发布《商业银行资本管理办法(试行)》，并于2013年1月1日起实施。值得注意的是，正式文件对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重。业内人士认为，这一调整有效降低了二套房贷的资金成本，可能会促进银行发放二套房贷款，商业银行必然有扩大二套房贷占比的冲动。
关键词3
拍地
土地出让金同比降近三成开发商多无拿地积极性
在住宅成交不景气的情况下，广州土地市场也相对冷清。根据搜房网数据监控中心的统计，今年上半年广州共出让住宅用地11宗，总面积约52.31万平方米，同比下降4%，土地出让金16.43亿元，同比下降29%，成交以萝岗、南沙为主。当中，虽然曾经出现了恒大与联鸿竞拍2小时多并诞生了楼面地价达3.2万元/平方米的珠江新城新地王，以及首次以“限地价、竞配套”方式出让的天河坚红化工厂地块引来了13家企业争抢等个别案例，但总体来说，整个土地市场依然是“冷清”唱主调，多个地块仅以略高出底价成交。在回笼资金有限造成的资金链压力较大的情况下，开发商拿地积极性下降，除万科、恒大两家品牌开发商有所斩获之外，广州土地市场少见大房企露面。
在楼市陷入低迷的情况下，政府推地节奏也有所放慢。据悉，2012年广州宅地供应计划面积为254.69万平方米，较2011年实际成交增加56%，但较2011年计划供应面积锐减24%。其中，中心六区的住宅土地供应面积为105.53万平方米，占住宅供应面积的41%，远低于去年的59%，白云是供应主力，集中在白云新城、金沙洲等板块，天河也将推出3宗广州油制气厂地块。外围四区，南站继续是重头戏。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，从政府的2012年土地供应计划来看，其中的商业用地面积达到了322万多平方米，比住宅用地多，预计政府是希望引导开发商多做商用物业，少做住宅项目。而且，万科、恒大两大以往均主打住宅市场的大型房企，今年上半年都在广州拍下商业地块，相信政府的这种引导已经起到了一定的效果。他认为，今年的多幅出让地块均没有出现流拍，而且近期的土地出让更有溢价的情况出现，相信下半年广州土地市场会比上半年略有好转。
关键词4
房企
品牌企业业绩稳步上升中小房企破产案增多
2012年以来，在坚持房地产调控不动摇的背景下，品牌房地产企业顺势而为，积极调整产品结构、创新营销策略、加大推盘力度，并依托多年累积的品牌优势，实现了销售业绩的稳步提升，持续跑赢市场大势。根据中国指数研究院监测数据显示，30家品牌房企销售业绩保持业内领先，其中，中海、保利、华润等17家企业的销售额同比实现上升，融创、世茂等企业销售额更是同比大幅提升50%以上。
据悉，2012年上半年，中央进一步明确态度，抑制投资投机性需求，鼓励刚性需求，同时在差别化住房信贷政策全面落实，房地产企业销售回款压力不断增大的情况下，“以价换量”成为市场共识，品牌房企纷纷调低销售价格，带动成交量回升。上半年销售额100亿以上的品牌房企平均销售均价同比下降9.5%，平均销售面积同比上升6.2%：万科上半年产品结构以刚需产品为主，144平米以下的户型占比近90%，销售均价同比下滑了10.6%，销售面积则同比上升6.1%；中海则抓住市场先机灵活定价，上半年其销售面积同比上升21.7%；恒大则在4月份加大促销力度，销售均价环比3月份下调10%，销售面积较3月份大幅提升126.2%。据悉，房地产业已逐步进入品牌竞争时期：2012年1~5月份，重点城市销售前十企业中，全国品牌房企占比达到70%，区域品牌房企占比达到12.5%，品牌成为市场调控持续深入时期的营销利器。
另一方面，今年以来，卖股权、卖项目、卖地等腾挪资产换取现金的交易行为在房地产行业频繁发生，有中小房企甚至出现破产危机。“我们今年的目标是图生存。”一度放言赶超万科的绿城中国董事局主席宋卫平表示。近日，绿城一口气转让9个项目部分股权，套现33.72亿元，只为“活下来”。4月12日，顺德境内一家小型房地产公司广德业在顺德本地媒体发布公告称，公司拟向法院申请破产和解，盘活存量资产，清偿公司债务以及为广大业主办理房屋产权证。而来自顺德法院方面的证实，广德业确实因“资不抵债”进入破产程序。
广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同分析，随着调控的深入，尤其是限购政策的持续，房地产市场的有效客户群将会逐步减少，未来将会有不少中小开发企业面临破产或被兼并的局面；如何防止项目因为房企破产而烂尾，将极大地考验政府的应对能力。有业内专家则称，这意味着尽管近期楼市回暖迹象明显，但高负债和高库存依然让房企非常头疼，房企资金链依然紧绷。现金“鸿沟”难以逾越，存活对于中小房企依旧是大问题。大企业可以通过融资等方式解决燃眉之急；一些中小房企由于融资渠道窄、销售业绩差，纷纷看衰后市，不得以将项目廉价出售或进行股权转让等等，最终有房企支撑不住不得已宣布破产。
关键词5
二手房
成交价升量跌客户被一手分流
今年上半年，与一手楼“以价换量”完全相反，广州二手楼总体价升量跌，成交均价连续5个月录得增长。据合富置业成交数据显示，6月广州二手住宅成交均价为16844元/平方米，环比5月上升5.6%，同比上升5.1%，但上半年广州二手楼成交量同比下跌49%，环比也下跌了32%。受开发商“以价换量”的影响，一二手楼盘的成交均价持续拉近，如番禺雅居乐剑桥郡，6月份一手房成交均价为14211元/平方米，而广州雅居乐花园二手房成交均价为13143元/平方米，两者相差仅1068元/平方米，加上二手房需缴税费，两者最终交易成本相差不大。
据了解，今年1~3月，二手买家入市意愿低，且与业主价格分歧大；部分二手业主不能接受大幅压价，出现转售为租或惜售心态；同时部分一手楼盘促销分流了部分二手买家。3、4月份后，在首次置业者的带动下，成交氛围逐渐改善，五一出现一个成交小高潮。而从具体成交物业分析，上半年广州一、二手楼市成交出现互补的现象，一手在售物业吸引需求中大户型物业的改善型购房者关注，而二手成交物业以中小户型物业为主，一手套均面积连续3个月超过110平方米，二手则连续3个月保持在90平方米/套以内。
记者从近期成交的二手楼买家处了解到，从3月份起，广州二手成交价格逐渐上涨，5月份加快上涨，老业主心态普遍增强，议价空间也逐渐收窄，提价和反价的现象有所抬头。“我看中的岭南新世界的一套二手房，4月初到6月底总价涨了3万，现在单价已经逼近新一期的一手楼。”转购一手房的市民冯先生告诉记者，由于没有资金压力，二手业主涨价比开发商积极得多，甚至有“坐地起价”的嫌疑。“之前联系的业主说'下个月还要再涨两万，你们爱买不买，反正卖不出去我就放租。’”据冯先生透露，有中介为了推高成交价，在看房时反复提示周边类似房型的成交价均较高，变相唆使业主加价。
关键词6
商业地产
零售业仅一家商场开业甲级写字楼租金先扬后抑
日前，第一太平戴维斯发布汇报表示，今年上半年广州零售商业市场较为平淡，仅有海印又一城奥特莱斯开业；甲级写字楼成交较为活跃，但受经济因素制约，业主普遍降低了对租金的上升预期，导致租金在第二季度出现下探的趋势。
相比去年多个商业项目相继开业的热闹情景，今年上半年的零售商业市场显得较为平淡，仅有海印又一城奥特莱斯开业，为市场带来约6万平方米的新增优质商业面积，项目定位为华南地区最大的专营奢侈品牌的OUTLETS，已引进多个国际一线品牌。值得一提的是，有部分知名商业地产开发商在广州成功拿地，为未来发展的商业项目作筹备，如万达增城广场、天河城集团注资的番禺万博板块一综合体项目等。
此外，报告显示，2012年广州优质购物中心首层平均租金为1,261.8元/平方米/月，同比上升约4.0%，核心商圈的竞争白热化，为保持竞争优势，多个成熟的商业项目不约而同地进行业态调整和品牌升级，对优质租户的争夺愈加激烈，租户将有更大的议价能力。
写字楼方面，年上半年全市新增可租赁甲级写字楼面积约为21.5万平方米，均来自珠江新城。得益于新交付项目良好的预租水平，供应压力有所缓解，但空置率有所上升，至10.8%；上半年，全市甲级写字楼净吸纳量约为16万平方米，同比增长约16.5%。
受宏观经济环境影响，甲级写字楼租赁市场较去年平淡，但企业升级扩张的总趋势不变，不乏从乙级写字楼搬往甲级写字楼的企业，以及把办公室从厂房搬往甲级写字楼的生产或物流性企业等。甲级写字楼平均租金，第一季度环比上涨了1.9%，至第二季度环比轻微下滑了0.1%；加之本年度预计有多个超高层项目交付，大量的新增供应预期也压缩了业主的调价空间，租金面临下行的压力。
(本文来源：信息时报) |
