“这一轮涨价是从6月份开始的，据我们监测，区域内房价有不同程度的涨幅，新盘少则每平方米涨几百元，多则2000元~3000元/平方米，而一些热点的二手房月涨幅已达3000元~4000元/平方米。”8月22日，在北京成交热门板块大兴黄村，21世纪不动产的一位门店经理对记者表示。
事实上，黄村区域市场走势即是近期楼市的缩影。国家统计局最新数据显示，从5月份到7月份，70个大中城市中新建商品住宅环比价格上涨的城市从6个跃升至50个。而链家地产根据该数据统计发现，7月份限购城市房价涨幅明显高于非限购城市，限购城市的房价上涨压力更大。
这让房地产调控再次进入十字路口。在监管层频频强调调控不放松的同时，房价却在不断反弹上涨。楼市调控的下一步究竟是让位稳增长，还是继续加码控房价？
来自调控部门的声音让业界陷入忧虑。8月24日，住房和城乡建设部公开表示，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。
限购难解供需之困
8月18日，国家统计局发布7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个。虽然涨幅均未超过0.7%，但环比价格上涨的城市数量比6月同期翻了一番。
同时，根据链家地产市场研究部的统计，7月份70个大中城市新建商品住宅价格平均环比指数为100.14，微涨0.14%。其中，一线城市新建住宅平均价格指数为100.15，环比上涨0.15%，与6月份持平。二手房平均价格指数为100.35，环比上涨0.35%，涨幅较6月份有所扩大。从7月份北上广深价格指数来看，新建住宅及二手房价格指数全面止跌。
而在70个城市中，7月份限购城市及非限购城市新建商品住宅价格环比指数分别为100.15和100.13,二手房指数分别为100.20和99.99。
从各方公布的最新数据来看，房价已经从“局涨”演化成了普涨。分析人士认为，此次房价上涨有个明显的特点：主要集中在一二线城市，且限购城市比不限购城市上涨压力要大。这意味着限购除限制了购买资格、暂时抑制了楼市的畸形高需求外，并未真正缓解楼市的供需，房价亦无实质性的下降，反而进入愈限愈涨的怪圈。
“从限购城市和非限购城市的房价走势来看，在年初限购城市房价降幅深入的基础上，经过市场的复苏，房价涨幅明显高于非限购城市。”链家地产市场研究部分析师常清表示，限购政策对于市场抑制作用较强，而一旦市场基本面好转，反作用力也相对较大。尤其从二手房市场看，不会受到供应节奏以及预售价格的限制，房价上涨幅度较为明显，更能体现出因需求被抑制而导致的集中释放是本轮房价出现上涨的一个原因。未来一旦取消限购，市场价格很可能会出现报复性的上涨。
中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强教授认为，近期楼市成交量的持续上升，带动了价格的上调，其背后主要还是成交结构的变化，一些高端的项目成交量跟着上升，对均价的提升起到了刺激作用。“受限购政策影响较为明显的是限购城市，回暖也同样，回暖明显的也是限购城市。”陈国强说。
专家分析，限购是依靠行政手段强制影响市场需求，对市场的抑制作用很大，但在供需关系没得到改善之前，限购一旦稍有松动，便会引起市场强烈反弹，所以不难理解目前限购城市房价上涨压力为何增大了。
政策再入十字路口
不少业内人士及研究机构将7月份多城涨价的原因归结于货币政策调整。
根据诺亚财富发布的房地产行业研究报告显示，宽松货币政策和城镇化是推动房价上涨主要因素，由于需求和供给都是刚性的，未来国内房价上涨的推动因素依然存在，限购取消尚无时间表。
可以看到，受限购等政策影响，楼市成交量以及土地市场曾一度惨淡，然而今年以来，迫于宏观经济下滑压力，稳增长开始占据主要位置。今年6月份，央行3年来首次降息，这是一个至关重要的转折点，房价自此止跌回升。7月份再度降息，接连两次降息，楼市进入兴奋状态，连锁反应开始凸显。
“房地产行业对银根的松紧高度敏感。信贷政策服从于宏观经济政策，而信贷政策的调整又直接影响到房地产市场，影响各方决策，改变市场预期，进而影响成交量以及价格的变化，这是一个传递关系。”陈国强说。
不过，关于房价会否全面反弹，业界普遍认为，并不具备全面反弹的基础。理由是，推动房价持续上涨的核心因素是投资投机性需求，而目前限购政策并未退出，还有从紧的可能；再者，当前亦无刺激房价上涨的政策环境，所以不可能全面反弹。
住建部政策研究中心主任秦虹预判下半年国内还将有1~2次降息，但是温和的信贷调整会带来温和的市场变化，房价不会大幅反弹。
只是，一再攀升的数据已令业界不安，也使得调控政策走向变得更加复杂和不确定。近日国务院督查组对全国16省市进行房地产调控的调查，反映了各地楼市量价回暖的现状，亦给中央实施的房地产调控带来了不小的压力。
公开信息表明，去年下半年以来，由于土地出让金收入锐减以及GDP增长放缓，全国有30多个城市以不同方式微调楼市政策，试探调控底线。国务院督查组在督查中也发现，个别地方存在通过放松限购条件等方式，刺激住房市场。
对此，国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。住房和城乡建设部也在8月24日表态称，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。
这再度引发了业界人士的担忧。多位房地产观察人士猜测，若房价涨势过猛，不排除房地产调控进一步收紧，可能出台的储备政策包括提高二手房交易税、房产税试点扩容、预售制度微调、加大问责力度等。
不过，诺亚财富近日发布的研究报告认为，短期政策上，国家当前控制投资投机需求的主要手段只能是限购。虽然有人寄希望于房产税，但房产税短期难以全面推广。
“未来政策调控的主基调不会变化，只是外部的宏观经济在发生改变，反过来会影响到行业调控政策的微调。”陈国强说，没有及时有效的监督和问责，地方政府执行限购政策就有可能不到位，甚至弱化。“目前行业内外都在观察中央会不会采取约谈、问责的做法督促地方政府落实调控政策。”
(本文来源：中国房地产报) |
