部分房企以价换量 金九银十或再现

 http://www.lgmi.com    发表日期:2012-8-31 7:34:27  兰格钢铁
    憧憬“金九银十”开发商卖楼地方政府拍地各有招术

    编者按:楼市“金九银十”的帷幕即将开启。连月攀升的住宅成交量,不仅没有让业界对这个传统的销售旺季多几分期待,反而在综合各项数据进行分析之后,增添了“或失成色”的研判。而土地市场,或将复制2011年的辉煌,上演一场“供销两旺”的大戏。

    专家预计,多数城市今年土地市场“金九银十”还将继续

    2010年1月份,房地产调控正式鸣枪,当年4月份,“国十条”的出台给调控确定了基调。随后的9月份,房地产市场迎来了成色十足的“金九”,然而9月末的“国五条”令这场销售盛况戛然而止,“银十”草草收场。2011年,“金九银十”以“铜九铁十”草草收场,同样抽身急去的,还有房价“假摔”。开发商的“伎俩”并没有成功挽救销售的颓势。到今年,从8月份开始,房价假摔与销售疲软成为房地产市场的真实写照。惨淡的销售局面在今年3月份终止,随后上演了金三银四红五火六。

    金九银十风光难再?

    据亚豪机构监测显示,从上周北京入市的三个项目来看,开发商已经在为金九银十涨价探路。其中,水色时光花园上调700元/平方米,首开国风美仑则大涨2000元/平方米,涨幅接近20%。亚豪机构副总经理任启鑫观察到,随着9月脚步的临近,开发商惜售押宝“金九”旺季的心态十分普遍。

    与新房相比,二手房从买卖两个维度更真实的反映出市场的心态。据中原集团监测,8月前25天全国五大城市二手住宅成交量较7月同期缩水两成有余。在房价环比小幅攀升的情况下,房主惜售的心态愈加明显。

    尽管开发商和二手业主均对金九银十抱以很大期望,但购房者的心态有所动摇。

    高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵称,“现在开发商又有人过于乐观,以为市场已经翻转,这种心态更危险。事实上,金九银十已过时了,成交量能稳住不大幅下滑就很不错。”

    21世纪不动产分析师粟日认为,二手房经过长达半年的持续增长,符合刚性需求和改善性需求的户型,基本已消化,而新的房源由于二手房业主捂房而增加缓慢,成交不得不放慢速度。

    链家地产市场研究部常清向记者表示,当前政府多次提出未来调控从严仍有空间,而且房产税出台的风声不断,因此当前整体的调控环境并未放松。即使目前观望的购房者,未来入市的积极性有限,尤其在业主当前涨价意愿强烈的情况下,因此今年传统的金九银十成交很难有突破性上涨。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为,9月份成交量不会超过8月。在限购的大背景下,新的购房需求再生缓慢,无法支撑楼市的持续回暖,所以未来楼市成交量将逐步萎缩,“金九银十”全国多地的楼市成交量和房价都将趋向平稳。

    或是先知先觉者已经嗅到了市场风向转变的可能性,为了维护甚至增添金九银十的成色,部分房企打响了“以价换量”的成交保卫战。有消息称,龙湖地产、江苏新城控股等房企已确定启动以“积极降价”为核心的“秋收行动”,上海等华东部分楼盘的降价幅度将超过20%。此外,万科的烟台项目、长甲集团的上海豪宅项目已经开始了新一轮降价行动。而恒大、碧桂园等企业,则是传统的“主降派”。

    土地市场供销两旺

    沉默了数月的土地市场在7月份转向高调行事,未来几个月,复制2011年土地市场的“金九”行情,将是大概率事件。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也预计,多数城市今年土地市场“金九银十”还将继续。

    2011年9月,京投银泰其控股子公司分别以3027.82万元、2259.18万元竞得鄂尔多斯市东胜区两宗商住用地,就在京投银泰布局鄂尔多斯的同日,天津保利融创投资有限公司以29.9亿元竞得津西一块商住用地,万科更是在北京、广州等地积极斩获地块,中海、金地也没有错过那场土地的盛宴。

    8月下旬,各地加快了推地脚步,24日,石家庄公开出让8宗土地使用权;27日,北京公布11宗经营性用地出让公告;同日,杭州低调出让主城区456亩地;厦门市也发布公告称,该市将于9月7日公开出让17幅地块。声音最响亮的,当属温州市的土地筵席,52宗共计3220亩土地的一次性推出量,让业界推测这与地方财政吃紧有关。

    虽然温州市国土局辩称,大手笔推地是贯彻增加土地有效供应的要求,同时也是为了解决信息不对称的问题,推地行为与土地财政关系不大。但29日,财政部部长谢旭人公布的数据,却似乎印证了业界的猜想。谢旭人指出,今年前7个月,我国国有土地使用权出让收入13490亿元,下降27.1%。

    北京师范大学房地产研究中心主任董藩也表示,随着房地产调控进入常规化,各地方政府土地财政收入明显缩减,与此同时,面临国外经济危机,整体经济环境较差的情况下,各地方政府资金尤为困难。

    无论原因是什么,地方政府加快推地已是事实,专家认为,随着地方推地力度加大和市场变化,房企拿地意愿也会逐渐增强,第四季度或将迎来房企拿地高峰。

    日前,万科董秘谭华杰在投资者交流活动上表示,7月份万科买地用了60个亿。他同时称,今年四季度是拿地的好时候,万科还会再买更多的地。

    伟业我爱我家市场研究院院长陈亮从三方面分析了土地市场出现“金九”的原因。首先,相比第一季度,三季度是政策出台的间歇期,在此期间政策方向基本明确,相对稳定的政策预期有利于供需双方达成交易;其次,开发企业作为需求方,经历上半年的销售回款之后,多数企业也开始腾出精力为后期可持续开发做准备,尤其是龙头企业在此期间会加速土储备的步伐;最后,政府作为土地供应方,在地方财政收入与年度土地供应计划的双重压力之下,推地动力十分充足。

    对于土地市场的金九银十,北京中原市场研究部总监张大伟显得十分谨慎,他对记者表示,由于土地价格并未下行,导致开发商供应谨慎。因此,未来土地供应量和信贷是否会松动是影响企业拿地意愿的重要因素。另外,由于地价未下行,而房价上涨空间也不大的前提下,房企为把握后期利润,拿地积极性并不会很高。

    “从目前土地出让的情况来看,下半年土地市场将呈现明显的不均衡性”。张大伟表示,在各地大力推地的背景下,一些位置比较好的地块将受到热捧。但由于土地市场的“以价换量”尚未完全奏效,地方政府对土地的定价依然比较高,预计后市土地价格将总体保持平稳。(证券日报)
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