憧憬“金九银十”开发商卖楼地方政府拍地各有招术
编者按：楼市“金九银十”的帷幕即将开启。连月攀升的住宅成交量，不仅没有让业界对这个传统的销售旺季多几分期待，反而在综合各项数据进行分析之后，增添了“或失成色”的研判。而土地市场，或将复制2011年的辉煌，上演一场“供销两旺”的大戏。
专家预计，多数城市今年土地市场“金九银十”还将继续
2010年1月份，房地产调控正式鸣枪，当年4月份，“国十条”的出台给调控确定了基调。随后的9月份，房地产市场迎来了成色十足的“金九”，然而9月末的“国五条”令这场销售盛况戛然而止，“银十”草草收场。2011年，“金九银十”以“铜九铁十”草草收场，同样抽身急去的，还有房价“假摔”。开发商的“伎俩”并没有成功挽救销售的颓势。到今年，从8月份开始，房价假摔与销售疲软成为房地产市场的真实写照。惨淡的销售局面在今年3月份终止，随后上演了金三银四红五火六。
金九银十风光难再？
据亚豪机构监测显示，从上周北京入市的三个项目来看，开发商已经在为金九银十涨价探路。其中，水色时光花园上调700元/平方米，首开国风美仑则大涨2000元/平方米，涨幅接近20%。亚豪机构副总经理任启鑫观察到，随着9月脚步的临近，开发商惜售押宝“金九”旺季的心态十分普遍。
与新房相比，二手房从买卖两个维度更真实的反映出市场的心态。据中原集团监测，8月前25天全国五大城市二手住宅成交量较7月同期缩水两成有余。在房价环比小幅攀升的情况下，房主惜售的心态愈加明显。
尽管开发商和二手业主均对金九银十抱以很大期望，但购房者的心态有所动摇。
高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵称，“现在开发商又有人过于乐观，以为市场已经翻转，这种心态更危险。事实上，金九银十已过时了，成交量能稳住不大幅下滑就很不错。”
21世纪不动产分析师粟日认为，二手房经过长达半年的持续增长，符合刚性需求和改善性需求的户型，基本已消化，而新的房源由于二手房业主捂房而增加缓慢，成交不得不放慢速度。
链家地产市场研究部常清向记者表示，当前政府多次提出未来调控从严仍有空间，而且房产税出台的风声不断，因此当前整体的调控环境并未放松。即使目前观望的购房者，未来入市的积极性有限，尤其在业主当前涨价意愿强烈的情况下，因此今年传统的金九银十成交很难有突破性上涨。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，9月份成交量不会超过8月。在限购的大背景下，新的购房需求再生缓慢，无法支撑楼市的持续回暖，所以未来楼市成交量将逐步萎缩，“金九银十”全国多地的楼市成交量和房价都将趋向平稳。
或是先知先觉者已经嗅到了市场风向转变的可能性，为了维护甚至增添金九银十的成色，部分房企打响了“以价换量”的成交保卫战。有消息称，龙湖地产、江苏新城控股等房企已确定启动以“积极降价”为核心的“秋收行动”，上海等华东部分楼盘的降价幅度将超过20%。此外，万科的烟台项目、长甲集团的上海豪宅项目已经开始了新一轮降价行动。而恒大、碧桂园等企业，则是传统的“主降派”。
土地市场供销两旺
沉默了数月的土地市场在7月份转向高调行事，未来几个月，复制2011年土地市场的“金九”行情，将是大概率事件。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也预计，多数城市今年土地市场“金九银十”还将继续。
2011年9月，京投银泰其控股子公司分别以3027.82万元、2259.18万元竞得鄂尔多斯市东胜区两宗商住用地，就在京投银泰布局鄂尔多斯的同日，天津保利融创投资有限公司以29.9亿元竞得津西一块商住用地，万科更是在北京、广州等地积极斩获地块，中海、金地也没有错过那场土地的盛宴。
8月下旬，各地加快了推地脚步，24日，石家庄公开出让8宗土地使用权；27日，北京公布11宗经营性用地出让公告；同日，杭州低调出让主城区456亩地；厦门市也发布公告称，该市将于9月7日公开出让17幅地块。声音最响亮的，当属温州市的土地筵席，52宗共计3220亩土地的一次性推出量，让业界推测这与地方财政吃紧有关。
虽然温州市国土局辩称，大手笔推地是贯彻增加土地有效供应的要求，同时也是为了解决信息不对称的问题，推地行为与土地财政关系不大。但29日，财政部部长谢旭人公布的数据，却似乎印证了业界的猜想。谢旭人指出，今年前7个月，我国国有土地使用权出让收入13490亿元，下降27.1%。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩也表示，随着房地产调控进入常规化，各地方政府土地财政收入明显缩减，与此同时，面临国外经济危机，整体经济环境较差的情况下，各地方政府资金尤为困难。
无论原因是什么，地方政府加快推地已是事实，专家认为，随着地方推地力度加大和市场变化，房企拿地意愿也会逐渐增强，第四季度或将迎来房企拿地高峰。
日前，万科董秘谭华杰在投资者交流活动上表示，7月份万科买地用了60个亿。他同时称，今年四季度是拿地的好时候，万科还会再买更多的地。
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮从三方面分析了土地市场出现“金九”的原因。首先，相比第一季度，三季度是政策出台的间歇期，在此期间政策方向基本明确，相对稳定的政策预期有利于供需双方达成交易；其次，开发企业作为需求方，经历上半年的销售回款之后，多数企业也开始腾出精力为后期可持续开发做准备，尤其是龙头企业在此期间会加速土储备的步伐；最后，政府作为土地供应方，在地方财政收入与年度土地供应计划的双重压力之下，推地动力十分充足。
对于土地市场的金九银十，北京中原市场研究部总监张大伟显得十分谨慎，他对记者表示，由于土地价格并未下行，导致开发商供应谨慎。因此，未来土地供应量和信贷是否会松动是影响企业拿地意愿的重要因素。另外，由于地价未下行，而房价上涨空间也不大的前提下，房企为把握后期利润，拿地积极性并不会很高。
“从目前土地出让的情况来看，下半年土地市场将呈现明显的不均衡性”。张大伟表示，在各地大力推地的背景下，一些位置比较好的地块将受到热捧。但由于土地市场的“以价换量”尚未完全奏效，地方政府对土地的定价依然比较高，预计后市土地价格将总体保持平稳。(证券日报) |
