尽管受到房地产调控与宏观经济下行双重影响，但今年前三季度广东省商品房市场依然保持活跃。根据广东省房协发布的《广东省房地产市场分析报告》显示，今年前三季度商品房销售面积虽比去年略有下降，但销售金额则再创新高，销售均价为8187元/平方米，同比增长2.0%。
省房协预计，由于国家对房价仍然持高压态度，部分潜在购房者受限于政策无法入市，当前市场仍以首次置业者为主，近来多数商业银行纷纷取消住房按揭贷款利率优惠政策，加之房企进一步降价促销的空间有限，购房者有重回观望的趋势，预计第四季度商品房销售市场走势将以平稳为主，全年销售量同比大致持平或略有增长。
前三季商品房销售金额创新高
报告显示，今年前三季度，全省商品房销售面积5066.48万平方米，同比下降1.4%，仅1个月后再次呈现负增长；销售额4147.91亿元，同比增长0.6%，增速比1-8月回落3.3个百分点。
在价格方面，今年前三季度全省商品房销售均价8187元/平方米，同比增长2.0%。其中，商品住宅销售面积4607.05万平方米，同比下降1.1%；销售金额3567.68亿元，同比持平；销售均价7744元/平方米，同比增长1.2%。
从单月数据看，9月当月商品房销售面积718.71万平方米，销售金额586.76亿元，同比分别下降12.3%和16.4%。但相比今年前三季度各月份数据，9月销售面积和金额均为单月次高水平，市场走势趋于稳定。
省房协认为，与往年同期相比，今年前三季度商品房销售面积虽比去年略有下降，但比其他年份仍有较大幅度的增长，销售金额则再创新高，同样反映出当前市场氛围仍较活跃。但另一方面，由于国家对房价仍然持高压态度，部分面向改善型需求的产品因为价位而未准销售，部分潜在购房者同样受限于政策无法入市，当前市场仍以首次置业者为主；而近来多数商业银行纷纷取消住房按揭贷款利率优惠政策，甚至出现上浮或无贷款额度，这将对市场产生较大的抑制作用；加之房企进一步降价促销的空间有限，购房者有重回观望的趋势。预计第四季度商品房销售市场走势将以平稳为主，全年销售量同比大致持平或略有增长。
去库存压力依然明显
从商品房供求关系看，前三季度全省商品房批准预售面积共7317.79万平方米，同比增长22.8%；销售率(实际销售面积/批准预售面积)为69.2%，比去年同期低17个百分点，总体供求情况较为宽松。
从待售情况看，截至9月期末，全省商品房待售面积3352.79万平方米，同比增加1047.29万平方米，增幅为45.4%。从近年广东商品房待售面积变动趋势看，2004-2007年待售面积逐年下降，处于去库存状况；2008年以来，受建设规模加大和调控政策深化等因素的影响，待售面积总体呈增长态势，尤其是2011年和今年的增长势头更为明显。尽管今年销售市场总体趋好，但待售面积仍然是逐季增加，反映出当前商品房市场的去库存压力依然明显。
省房协认为，随着房屋销售止升趋稳。商品房市场持续回暖的趋势不变，销售量处于近年同期高位水平，销售均价趋于平稳。当前充足的供应量将成为企业弃价保量争先出货的主要动力，土地市场的商机也将促进企业加快回笼资金。但随着调控持续深化，供需两端都将受政策影响，销售量难以明显增加，市场总体走势趋于稳定。
投资增速低位企稳
报告显示，前三季度，广东房地产开发完成投资3672.09亿元，同比增长12.1%，增速自8月触底反弹后连续两个月回升。近年数据显示，当商品房销售量同比增速连续2-3个季度呈现反弹时，投资增速便随之上升。而今年一季度商品房销售量同比增速触底后连续两个季度反弹回升,且当前市场总体稳定趋好，由此判断投资增速已进入低位企稳阶段。
省房协认为，近两个月投资增速触底反弹，且非住宅用途的投资拉动作用渐强。由当前局势看,商品住宅市场短期内仍是国家重点调控对象，预计其投资增速将持续处于低位；而非住宅类投资将成为拉动房地产投资增长的重要支撑。多元化开发将是行业转型升级的方向之一，但须谨防中小城市的商业地产、综合体等出现过度投资。
土地市场值得关注
综合报告，省房协认为，从市场走势看，在企业的积极应对之下，商品房销售市场在经历第一季度相对低迷阶段之后于第二季度开始回暖，企业资金状况得到改善，进而带动投资增速反弹。从行业发展趋势分析，曾经左右行业发展方向的调控政策，在今后仍是重要的影响因素，行业发展模式已悄然发生转变，新的发展模式蕴含新的机遇。
1、政策管制常态化。中共中央政治局会议要求，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策；国务院督查组对16个省(市)进行督促检查，要求对放松调控政策的地区实行问责；国土部《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》要求坚决贯彻执行房地产用地宗地规模、容积率控制等各类土地使用标准……行业发展将在政策管制之下不断规范化。
2、开发业态已现转型。当下，“调结构”与“稳增长”同等重要。随着经济发展模式的转变，房地产业发展方式也正在转型升级，开发业态上由住宅功能占绝对主导向全方位发展住宅、商务、办公综合类地产、旅游休闲地产、工业园区地产转变，产品类型将更为多元化。当前住宅投资、新开工同比下降，商业营业及其他用房对房地产投资建设的拉动作用逐渐凸显。
3、土地市场值得关注。上半年土地市场的低迷，使得各地政府完成供地指标及增加财政收入的任务在下半年显得更为重要，土地市场将随供应的大幅增加而出现“物美价廉”的机遇。而在经历近半年的市场回暖之后，企业资金状况普遍得到改善。因此，对于企业而言，无论是出于货币保值还是增加生产资料储备，当下不失为好时机。
(网易房产) |
