去库存仍是主流，开发商囤地或出于无奈
柳九邦
海口市给囤地以待升值的开发商以当头棒喝。
日前，海口市国土资源局向媒体披露138宗土地自取得使用权以来，没有实质开发。昨日，海口市闲置土地清理处置工作领导小组办公室一位负责人在接受《第一财经日报》记者专访时表示，“这部分土地按照相关法律法规，马上就要到期并构成闲置。”据悉，凡逾期不开发或开发达不到法定要求，构成闲置的土地将被依法处置。
138宗地面临闲置
此次，海口市清理土地闲置工作的力度可谓前所未有。
11月底，海南多家媒体整版刊登了《海口市国土资源局敦促开发通知书》，详细披露了138宗即将构成闲置土地的位置、开发商、面积等情况。
有机构统计，138宗土地的总面积达5700亩，其中城镇住宅用地、工业用地、商服用地所占的比例较大。
今年10月及11月，海口市国土资源局就分两批次公布了闲置土地清查清算情况，涉及土地在100宗左右。
今年7月1日正式实施的《土地闲置处理办法》规定，在没有特殊情况的条件下，超过合同规定的动工开发日期满一年未动工开发的土地即为闲置土地，其中，未动工开发满一年的，要按地价20%征缴土地闲置费，未动工开发满两年的政府则有权无偿收回。由于政府原因造成动工开发延迟的，则可延长动工开发期限。
“新修订的《土地闲置处理办法》正式实施后，我们集中开展了此次整治闲置土地的活动。”海口市国土资源局一位人士对记者如是表示。
另据知情人士透露，海口市此次闲置土地清查风暴或源自轰动一时的“海南美源地产及王德案”带来的触动。海口市国土部门今年5月决定收回海南美源房地产及其关联企业以贿赂手段取得和闲置时间超过两年的土地，被收回的土地多达30宗近400万平方米。
德佑地产研究部主任陆骑麟对记者表示，开发商的囤地行为，可分为主动和被动。主动囤地的开发商一般拿地时间较早，土地成本较低，开发后能否取得较好的业绩不确定，所以减缓开发进度。“另外一部分开发商拿地成本较高，一旦开发就会面临着亏损，那么宁愿选择捂地，等待楼市回暖后再开发。”
“圈地”热土？
自2010年海南国际旅游岛建设以来，大批房企涌入海南岛。
据悉，海南省沿东海岸向内纵深一公里的地块，已经几乎被瓜分殆荆据相关机构对海口、文昌、博鳌三地房地产市场调查之后发现，三地均存在区域性的土地垄断开发企业，这些开发商手中拥有的土地储备均以千亩计。今年8月，因被指在海口“圈地”7000亩建设电影主题公园，长影集团也被推到了舆论的风口浪尖。
同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者，海南房地产市场比较特殊，其主要需求并非来自岛内，而是来自岛外的非刚性需求。“值得一提的是，旅游地产的优势主要还是在于地价低，开发商必须通过地价优势来平衡现金流，也只有靠这个才可以实现'对冲’，进而筹得项目内主要工程建设所需要的资金。”
此外，记者了解到，由于前期涌入的资本过多，“去库存”仍是海南房地产的主流。有业内人士分析称，目前除三亚的库存压力为20个月左右，其他地区普遍需要40个月消化库存。而根据历史经验，去库存的合理区间为6~9个月，偏大区间为9~12个月，过大区间为12个月以上。 |
