物流地产在深圳的发展现状似乎已跟不上市场需要。一方面，保税区新增几十万平方米的仓储物业面临出租压力，另一方面，核心区内的普通仓库供不应求。业内人士表示，普通仓库开发量很少，尤其上万平方米的大面积仓库十分难寻，而随着市场的发展，对普通仓库又提出了更多的要求。
保税仓租金同比降了两成多
一度十分受宠的保税类仓储物业，凭借自己能享有多项优惠条件，引领着仓库租金走向。这部分体量并不小，与普通仓库共同构成市面上仓库的主流供应类型。不过，由于今年进出口贸易市场大幅萎缩，加之前期保税类土地规划较多，需求不振导致保税物流园区及保税仓等保税类仓储物业供大于求，直接影响到了保税类仓库的出租。在内需经济的拉动之下，反而令普通仓库在今年唱了主角，涨了租金还供不应求。
仲量联行深圳工业部副董事陈剑峰告诉记者，目前，深圳多个保税类仓储物业需求量大减，空置率上升带来租金下跌。按市场成交情况来看，保税类仓库已从2011年整体月租金水平45元/平方米降到目前的35元，显现出20%-25%的降幅。对此，戴德梁行华南区工业及物流部董事严其也表示，在几年前，尤其是在2005-2007年，保税类的仓库达到最高价格50-60元/平方米·月，现在仅在30-40元/平方米·月。陈剑峰具体指出，目前深圳三大保税区中，相对而言，福田保税区的仓库出租行情在深港贸易的基础上较平稳；前海湾保税区仓库主要由招商局和深国际两大运营商在主持开发和招租，对开发节奏和租金都比较好把控。相比之下，盐田港保税区北区正在招商的现代物流中心，新增了至少25万平方米的仓储面积，在本来需求萎缩的背景之下，更是加大了出租的压力。
普通仓库租金赶超保税区
一向尾随保税区仓库其后的普通仓库，现在已从原先的20元/平方米·月左右，涨至35-45元/平方米·月，地段好的普通仓库甚至租金更高，赶超了保税类仓库，上述专家都表示，普通仓库现在处于“供不应求”。据严其透露，他所接触到的客户群里，基本对于普通仓库的需求出现了供需1：3的明显失衡。同时，市场对于大面积的仓库需求又在持续增加，陈剑锋表示：“例如，苏宁、家乐福、岁宝等商家今年以来想扩充在深圳的普通仓库需求，需要找1-2万平方米的普通仓库，至今都尚未如愿。可以说，租大面积的仓库难上加难。”
纵观全市，普通仓库主要分布在关内的清水河、笋岗，关外的平湖、布吉等。不过，笋岗片区的仓库，大多在近几年做了改造，变旧为新，有的成了艺展中心，文具、外贸服装等专业市场，这就使得关内仓储物业量更少了。如今，发展较成规模的普通仓库供应集中在平湖物流基地，围绕华南城旁边有大量仓库，但几乎找不到大面积空置。而剩下的其他区域，仓储物业分布零散。记者特意咨询了中原、美联、港置等工商铺相关负责人，对于仓库的业务，他们极少涉及，主要原因也是在于“太分散，量不大”。
普通仓用家将越来越多
记者了解到，目前在深圳，专业的物流地产公司也不多，主要有华润万家主要做超市仓库开发，中外运主要做消费品等内需产品仓库开发等。而国际上最有名的四大家专业物流地产公司：普洛斯、丰树、嘉民和安博，仅普洛斯在深圳有项目。
陈剑锋就此分析：“深圳物流地产开发量很少，这与拿地成本太高有关。有开发意愿的多是一些自己也有仓储需求的实体企业，例如TCL。就普洛斯来说，在深圳的模式也从与本地企业合资开发，为减少成本开拓出了并购模式。”他所说的并购也就是指普洛斯在福田保税区买回仓库物业，再对其进行升级改造，提高消防设备、安装卸货平台、提高存储管理系统，以提高进出货效率。并且，对于租户的选择进行重新搭配，以提高租金水平。“随着市场的发展，普洛斯这一系列的升级改造也将变成普通仓库未来发展的方向，用家的要求只会越来越多，越来越高。”
对比之下，大规模开发的保税类仓库在当下这样的经济大环境之下，显得有些“一厢情愿”了。但由于保税类仓库在交通上需要进出关卡多有不便，以及进驻使用条件的多重限制，又令普通仓库客户群无法在这两类之间轻松转换。
电子商务将激发新型仓库
仓库开发较少的现状，不仅与相关土地供应缺少有关，还有一点是与仓库的开发成本有关。深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺分析：“仓库的用地是50%的工业用地和50%的商业用地的混合造价收费，但仓库的租金远不及商业，并且，工业用地做出的产业园的租金也很可观，因此，开发仓库的收益显得没有太多竞争力。”
事实上，记者了解到，仓库的功能也在细分，目前在深圳出现了一些高端的普通仓库。例如专门用于放红酒的恒温仓库“红酒仓”、专门用来存放高端的需要冷冻的物品的冷冻库等等，这些仓库的建造成本颇高，租金也比一般的普通仓库要高出50%到一倍多。
当然，眼前还有电子商务的强势发展，会不会针对此类业态出现一些新型仓库，同样值得期待。戴德梁行亚太区预测部主管白丽琪女士认为，电子商务将改变仓库的角色。以往物流一直是商贸中的后勤部分，但电子商务把终端消费者带到供应链管理中，令仓库的角色变得比以往重要。企业对物流设施要有全新的考虑，包括最终货品组装、每位顾客订购的小量货品集聚起来时如何以最有效率的方式处理、如何处理大批量的订购，以及最重要是如何确保货品准时送递到顾客手上，都是需要考虑的问题。
商业观
二三线城市酒店供给增长率更高
何超仲量联行酒店集团中国区高级副总裁
在中国酒店市场新增供给和需求持续不断增长状况的影响下，越来越多开发商和投资者的关注焦点由建造新酒店转向“如何保护并增强酒店资产”，以解决现有及未来即将面临的挑战和前行压力。
在最近的仲量联行中国酒店景气分析调查中，观察共35个城市，2011年酒店客房数量的增长率为14.4%。其中一线城市的增长率保持稳定，而二、三线城市由于其城市规划起步相对较晚，因此新增供给将保持持续增长的可能。预计截至2014年年底，二、三线城市的酒店供给增长率将分别达到21.5%和28.6%。其中，商务客源仍然为酒店的主导客源，“会议会展”和“奖励旅游”仍将作为未来重要的需求驱动因素之一，而休闲旅游市场将随着国内居民消费能力逐步提升的推动，积极促进旅游和酒店市场的发展。
对于酒店市场发展较好的城市而言，现有酒店供给能满足市场需求，但也意味着未来在供给增速大于需求增速的情况下，酒店市场总体业绩将面临较大压力。对国际酒店运营商而言，需要更具灵活性和适应能力在存有大把机遇但尚未经过市场考验的三线城市开拓市场。同时，受需求增长和国家政策导向等多方面因素驱动的影响，全国范围内掀起了旅游目的地开发热潮，带动了酒店的发展。然而，旅游地产项目投资巨大，竞争激烈，涉及的行业和业态较多，复杂性较强，存在一定的投资风险。
商业体验
香港K11：洗手间门前：水母游动，等候时间好打发
商场里面的洗手间往往都设计得比较隐晦，且那条通往洗手间的路，经常是单调得令人忘记来去的方向，等待同伴的时候也坐立难安。香港购物中心K11里面，洗手间设计了颇有意思的等候休息区。走道上，一面是四条高约三米、宽约一米的LED电子屏，不断播放着海洋生物(例如水母)游动时美丽的姿态，对面是一排靠背长椅，如果你不看报纸、手机，盯着画面看，时间也非常好打发。并且，它与洗手间有近十米远的距离，不用担心空气质量，而用完洗手间的人一出门也不会再犯迷糊，朝着电子屏走，就能寻到原来的方向。
(南方都市报) |
