年底北京楼市翘尾，众说纷纭，是购房者“恐慌”了，还是又被“忽悠”了。房价上涨，但“热销”项目仍然遍地开花，近期号称“一房难求”、排号人数过千的项目并不鲜见，还有项目表示月到访客户超过3000组，个别项目甚至出现“倒房号”现象，与去年底形成鲜明对比，2009年的楼市疯狂似乎“穿越”而至。
此时，购房者“恐慌”，有关部门“紧张”，开发商重新有了底气，三方的楼市博弈天平再次离开平衡点。然而，网易房产调查发现，需求依然旺盛，但新房成交量并不“火爆”，在北京楼市的年底翘尾中，也不缺乏一些煽风点火的痕迹，多数项目的价格并没有宣传的那么实惠。
问“抄底”价格是虚是实？
在温榆河和通顺路之间，朝阳北路的尽头，金地格林格林的工地被打着鲜艳色彩广告的围挡圈了起来。沿着通顺路，印有项目广告的小旗延伸了很长距离。该项目宣称两次排卡(办理VIP卡)的人数已经接近3000人。正是这样的一些项目作为“支点”，似乎在撬动整个北京楼市在年尾火起来。
尽管金地格林格林距离国贸有约20公里的距离，但其仍号称“为CBD青年筑梦”，并吸引了不少80后年青人到访。
“价格还没定下来，1月底开盘，也可能会到3月份开盘，要看能不能拿到预售证”，金地格林格林的销售人员说。低总价成为吸引数千购房人的主要原因，尽管上述工作人员一再表示价格待定，总价也不清楚，但该项目在朝阳大悦城的广告却明确写着“首付16万起”。
“目前项目周边的二手房大概卖到1万五六”，上述销售人员暗示，新房的价格肯定会比这个价格高。即使按照金地格林格林最小户型54.18平米的户型计算，1.6万元/平米的单价对应的最低总价为约86万元。
可见，“首付16万起”的计算方式是按照小户型公积金贷款可以首付20%的条件来计算的。实际上，2012年4月份，国投盛通拿下这块宅地的楼面价仅为约3169元/平米，销售利润率十分可观。
宣称在短时间内蓄客上千人的项目并非仅此一例，12月入市的紫金新干线和更早时间开始办卡的路劲世界城都表示蓄客超过1000人，而位于顺义的中建·国际城也对外表示在两月之内有超过6000组客户到访。
然而，和去年以及年初销售火爆的项目情况不同，网易房产调查发现，目前市场上的多数“热盘”价格并不低。来自网易房产数据中心和北京市住建委的综合信息显示，除金地格林格林和中建·国际城价格待定之外，2012年12月底，紫金新干线的成交均价为约18800元/平米，路劲世界城的成交均价超过17000元/平米，中国水电·云立方的成交价格超过15600元/平米。而这几个项目都在六环附近。
有市场分析人士表示，对过去一年畅销项目进行了全面分析，最大的感受是过去一年，购房者在做决定时，住宅项目总价的影响要大于销售单价的影响。也就是说只要在承受能力范围内，购房者更倾向于出手，而不是选择观望，或合算是否能够“抄底”。
不过，网易房产也发现，年底北京楼市的热销项目分布与以往有所不同，以金地格林格林为代表的项目，在同区域中普遍缺少同档次的竞争对手，在长阳、天宫院、通州永顺、昌平南邵等这些“热盘”分布区之内，同一时间段很少有两个以上的热销项目同时出现，开发商似乎也在有意避开同时间推盘，已经完成2012年销售目标的开发企业无意间完成一次“合谋”。
问“恐慌”明年房价暴涨？
北京楼市暖冬，年底房价继续上涨，二手房市场甚至出现“一夜暴涨70万”的个案，新开通地铁沿线的房价也在大幅上升。年底北京新房价格在调控以来首次突破2.1万元/平米，二手房成交均价在2.4万元/平米线以上，无下降迹象。
尽管价格上升，但成交量也在上升。统计显示，2012年12月，北京二手住宅网签17920套。“成交量创下了自2011年2月份以来近23个月的新高，主要与中低价位房源供需矛盾紧张，房价上涨有关”，伟业我爱我家副总裁胡景晖表示。北京楼市遭遇调控后难见的“量价双升”格局，一些人纷纷疾呼楼市“恐慌”了。
网易房产在麦田房产通州梨园区域门店了解到，该区域的二手房在年底基本没什么议价空间，成交速度却在加快。“有个客户看上一套43平米的房子，想买，还要75万付全款，但业主却犹豫着，客户一看就怕业主反悔，最后客户主动把价格提到80万成交。”一位售楼员讲述了这样一个个案。购房者似乎不再相信“楼市崩盘”的预测。
涨——几乎是开发界地产大佬对未来半年房价走势的一致判断，预期明年房价上涨的人包括任志强、黄怒波、余英等开发企业人士，也包括一些业内学者，曾说房地产有泡沫的叶檀近日也表示房价上涨仍是趋势，而年底的这波翘尾行情又反过来为此提供了现实证据。
支撑房价上涨的根本依据在于需求难抑、供应不足。据北京市统计局数据，2012年1-11月，全市商品房新开工面积为2897.3万平方米，比上年同期下降26%，其中住宅新开工面积为1455万平方米，同比下降40.5%。但，住宅销售面积为1179.2万平方米，同比增长52.7%。
2012年度，北京市的土地出让金合计为约665.1亿元，创下4年来的最低，全年成交经营性用地372公顷，仅仅完成年度计划的31%。其中，成交商品住宅用地276公顷，供应明显不足。而且，2011年、2010年的土地供应指标均未完成，这将直接影响到2013年的住宅供应，“供不应求”似乎在所难免。
不过，这个趋势或将很快改变。截至2012年12月28日，北京在2013年1月的土地市场上推出了建筑面积约190.2万平米的住宅用地，这个数字比2012年整个上半年的成交规模还高了47.5%。只是，北京市国土局在高地价与土地供应不足中间骑虎难下，土地财政仍在向房价间接施压。
值得注意的是，截至25日，北京市在2012年12月的新建商品住宅(含保障房)网签量为11804套，虽然比11月同期的网签量上涨了5.6%，但比2011年12月份同期还下跌了11%，而且其中相当一部分是保障房成交。“这是一个正常值，从数量上来说，看不出楼市'火’在哪儿。”有业内人士评价。
发生明显改变的是预期。虽然多个部门在年底发声表示楼市调控将继续，但资深媒体人袁一泓评价，“'喊话式调控’基本失效了，被调控者已经不害怕了”。购房成本在购房者的一片“声讨”中，不见下降。
事实上，“恐慌”的不只是购房者，购房者在高价买房，开发商也在高价买地。任志强在2012年12月25日竞争通州台湖镇地块失败后，埋怨“打不过”万科，而后者和首开的联合体将台湖镇区域的地价推升至15984元/平方米，预计未来售价将达2.5万元/平米，逼近目前的朝阳常营地区。
网易房产统计显示，目前位于台湖镇的典型项目东亚·印象台湖的成交均价为约13400元/平米，万科和首开联合体所获地块的楼面价甚至高于这一价格。对此，有业内人士表示，开发商一方面看好通州的发展，另一方面也是在豪赌未来房价上涨，风险并不低。
“再次出现'面粉价格高于面包’的现象，这势必影响周边房价的预期”，胡景晖表示，增加土地供应可以缓解压力，但高地价又能直接拉动房价上涨。在这个两难局势中，土地制度成为众矛头指向之处。
问“饥饿式营销”捂盘是否个案？
“热销”项目到底有多火？
“有没有卖号的？”一位想买路劲世界城的购房者在购房群里问。据报道，2012年12月份，“倒房号”重现北京楼市，紫金新干线的房号价格炒到5万元一个。
据一位跟多家开发商有合作关系的匿名人士透露，今年出现的炒房号、炒未过户二手房的多是项目内部人员，上海某项目甚至炒到影响了项目新推房源的销售。项目内部员工熟悉项目未来的推盘情况，知道何时更适合出手，信息不对称使他们更加有恃无恐。
出现上述炒房号情况，应该源于房源稀缺，但实际上，网易房产调查显示，多个热盘的“稀缺”程度被人为因素远远夸大了。
“热盘”紫金新干线于12月中旬被北京市住建委通报，据悉该项目共批准预售12个楼栋、900多套住房，但经核实，目前实际形成销售仅5个楼栋，其余7个整体未售，涉嫌构成捂盘惜售。
事实上，10天之后，紫金新干线E20、E21、E22等多个楼栋仍未见有认购信息，而涉嫌捂盘的项目也并非仅此一个。以12月初入市的项目为例，东亚·印象台湖、首创·新悦都、路劲世界城、富力华庭等多个项目都长时间出现有的楼栋大部分售出、有的楼栋一套未售的情况。
亚豪机构副总经理任启鑫告诉网易房产，在需求旺盛的客观因素之外，年底翘尾跟开发企业控制销售节奏有直接关系，“由于前一段时间市场供应的短缺，以及现在入市项目普遍采取的'饥饿式’营销策略，因此近期项目入市均得到需求方的极大关注”。
有业内人士表示，“捂盘”只是开发商的营销策略。一方面，可以给购房者带来供不应求的印象；另一方面，项目在销售过程中，通常会把位置较差的楼栋放在前边销售，这样可以难卖的房源先集中卖掉，后期再推位置更好的房源时又可以营造项目已经“涨价升值”的印象。“这是普遍使用的销售方式，要是按实际推盘节奏申领预售许可证的话，政策带来的不可控因素又很多，成本也更高”。而对“捂盘”行为的处罚“几乎等同于没有”，也是助涨捂盘的原因之一。
进入销售节点的项目在“捂盘”，但一些项目却在“提前销售”。金地格林格林也在12月中旬被通报，原因是“在取得预售许可证前”违规排号，但最后也不了了之。
网易房产调查显示，按金地格林格林对外宣传的口径，其办理VIP卡已经超过2600个，VIP卡可享“1万抵5万”的优惠，以此计算项目相关方收到约2600万“卡费”。不过，金地格林格林项目并未出现在金地集团2012年12月-2013年1月的计划新推项目名单中。
不仅如此，根据公开资料，网易房产发现金地格林格林项目的施工目前仍处在环评阶段，无论是以拿地时的国投盛通(北京)投资有限公司，还是现在的开发商中禧伟业(北京)投资有限公司，或是投资方金地集团信息来查询，2013年1月4日前，都无任何施工许可证的信息。这意味着该项目很可能在1月份难以实际销售，开盘将会推迟到3月份。
在2012年，办卡后长时间未开盘的项目并非此一个。另一个采用相同方式的项目的销售人员对网易房产表示，“我也想早开盘，不然客户流失我功夫白费了”。但项目方仍然乐此不疲。因为，蓄客人数够高，就可以在一期一次性清盘，不仅不用担心二期前期卖不好，又可以放心涨价。
“退卡还是烦的，办了卡就想等着它开盘，等不及退卡的时候，别的项目不是卖差不多了，就是涨价了。”一位购房者表示，买房是个难事。
(网易房产) |
