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2010年中国的房地产市场经历了新的一轮大涨，同时也迎来了4月和10月国家二次对遏制房地产过度投资的调控。展望2011年，中国的楼市将如何走？我们在投资房地产方面要注意规避哪些风险？投资者在购房时采用哪种还贷方式较为实惠？就这几个方面，我们将共同探讨。
2011年楼市将如何走？牵动了每一个人的心。在房地产新政持续高压的基础上，随着国家货币政策的调整和房地产调控的加码，可以预见，2011年上半年房地产业资金链将出现严重问题，这会引发房价出现全面调整的时期到来。
目前房地产资金面依然充裕，房价依然坚挺，但2011年第二季将迎来全面逆转。从今年12月起，房地产企业进入还款的高峰期，应付款累计增速超过30%；而由于楼市调控政策带来，房产销量下滑、贷款条件提高、上市公司增发和信托融资难度的增加，可以肯定明年一季度，房地产企业的资金来源出现负增长。
不仅如此，根据今年住宅新开工数据测算，明年3月份房地产竣工面积将大幅增加，这足以改变房地产需求偏紧的局面。在上述两个因素的合力之下，明年3月份起，房地产市场将迎来全部的调整时段。
对于投资或购房自住者而言，要注意以下几点购房风险：
一、研究宏观政策变化走向
房地产市场历来容易受到国家各种政策导向的影响，从而造成很大的周期性波动。而政策的不确定性，也给房地产投资和自住带来极大的变数。2011年最大政策变数就是央行是否会连续加息和房产保有税的何时出台。鉴于政府调控楼市遏制楼市过度抄作，让其重新回归理性的政策不会轻易改变，我们要积极关注国家宏观政策的变化，研究政策的走向，作为自己的判断，这样就可以有效降低楼市带来的宏观政策上的风险。
二、防范城市规划带来的风险
一个城市的整体规划对房产投资有直接的影响，投资者要注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解自己准备购买的房产是否被划入当地城市规划中去，这样可以规避自己所购房产恰巧被划入城市规划范围中的风险。
比如：李女士2009年6月看中一套90年代初建成的二手房，价格不错，地段又好，觉得升值潜力无限，既可居住，又可投资。中介说户主有事急于脱手，李女士匆忙决定以120万买下。但刚刚过了3个月，拆迁公司上门，说此楼在拆迁范围内，要在两个月之后拆除。李女士算了一笔账，按照现行补偿价格，自己一家三口，总共可获得100万左右的补偿款，这意味着她将白白损失20万元的血汗钱。
三、警惕房产商和中介的风险
在房产交易过程中，交易安全起着举足轻重的作用，购房者要如何做到安全交易呢？
一般而言，购房者买新房的安全系统较高，一些基本的手续房地产开发商大多会代办。但购房者与开发商签订合同时应注意以下三个方面：首先要检查开发商的“五证”原件是否齐全，并要抄下证件号码，以备不测。其次，交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目以及收费等，同时要明确违约责任。在投资新房时，要注意开发商在合同里于花样，比如将“订金”变成“定金”，有时还会在合同里故意空出一些条款不填，利用购房者不熟悉房地产相关法律的弱势，使房产投资者上当吃亏。
相比一手房，二手房的交易要复杂一些，购房者在购买时一定要认真查看中介公司的资质和规模。同时还要详细了解二手房买卖的业务流程、注意事项、收费标准等。并且在购房前详细了解房屋产权状况，要求中介公司和卖方提供有效的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件等，要弄清所购房产是否有抵押纪录。在购房时，相关杂费的结算要清楚，就连水电费、物业管理费也要结算好，以免出现不必要的纠纷。最后，购房者在与卖方签订合同时要谨慎，合同要使用政府行政机关认可的合同文本格式，其次要对所签条款逐条推敲，文字表达不能模凌两可。购房者最好请有经验人士或律师对合同进行审核后再签，这样才能最大限度的确保自身利益不受损害。
四、评估自身远期支付能力及如何减少利息支出
不少房产投资者希望“以小博大”或“以房养房”。但天有不测风云，2010年国家频道出台调控楼市政策，进入2011年后，楼市调控政策只会有增无减，如果投资者的还贷额占资产比重过大，将来一旦出现没有预料到的事情，而发生资金链断裂，还贷困难，则房子有被银行收走的风险。所以买房人必须慎重决策，把预期收入的估计建立在比较切合实际的基础上，要充分估计偿付能力，在自己的能力范围内借贷，以便从容还贷，规避房贷的风险。
随着近来，银行信贷政策普遍收紧，多家银行已取消了二套房贷优惠政策，即便首套房7折优惠利率也未必能享受，对于购房人来说，如何贷款才能最大程度节省利息？我认为，不同的贷款方式，需要支付的利息总额相差很大，2011年准备购房的人不妨挑选最经济、最适合自己的贷款方式。
①加息周期可选固定利率房贷
10月20日央行宣布将存贷款利率提高25个基点，可以在加息预期下，如果你采用浮动利率，房贷将随着银行基准利率的提升而提升，而固定利率房贷则可以锁定利率，因此固定利率房贷将更具吸引力。
虽然，固定利率房贷的利率水平高于浮动利率，但由于国家调控通胀和资产泡沫的预期下，明年可能有54个基点以上的加息，而浮动利率将在加息后也跟着上涨，因此，选择3~5年期的固定利率房贷，则可以将利率维持在加息前较低的水平。
②公积金贷款利率更优惠
购房者应尽量用公积金贷款，可以减少利息的支出。一般同样是贷款30万，用20年还，用公积金贷款则比商业贷款少还10万元。尤其是加息后，公积金贷款的优势尤为明显。
央行从10月20日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，与此同时，公积金存贷款利率也有所上调。经过分析，公积金利率优势更加明显，因为买房办理公积金贷款实惠真不少，尤其是购买二套房方面尤其明显。
据测算，加息后，商业银行5年期以上贷款基准利率由之前的5.94%上调至6.14%金融机构上调了0.2个百分点。而个人住房公积金五年期以上贷款利率则上调0.18个百分点，至4.05%。显然，尽管此次银行贷款与住房公积金贷款同步调息，但由于公积金贷款上调幅度小于银行贷款，住房公积金贷款的优势更加明显。购房者可充分用足公积金货款的份额，这样可以减少利息的支出。
③等额本金还款法更能节省利息
目前主要有两种还贷方式，即等额本金还款法和等额本息还款法，前者为递减法，后者为等额法。我建议投资者，采用等额本金还款法更能节省利息，因为在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，本金还款法的利息总额要少于本息还款法，而且，本金还款法每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，一般情况下，还款后期的压力要比前期轻得多。
举个例子：我们以50万元贷款，期限20年为例，如果采取等额本金还款法，需要支付的利息总额为近24万元，越到还款后期，每月还款额度越少；而采取等额本息还款法，需要支付的利息总额为27万余元，每月还款金额相同，但后者比前者利息支出要多近2万元。
此种方法对经济并不宽裕且预计未来收入不会大幅增长的购房者最为适宜。
2011年对于房地产企业来说是洗牌之年，也是楼市逐步由过度投资逐步走向以居住为目的转变之年，作为购房者既要防范购买房产时的各种系统性风险，又要在购房时运用合理手段以降低利息支出。这样才能购买到一套安全、省钱又适合自己投资或居住的房产。
（来源：和讯财经博客）
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