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2010年可谓是楼市调控年，保障性住房大提速、信贷闸门下半年收紧、第三套房限购、土地税清缴，这一系列高强度的调控举措让火爆的楼市开始回归理性，年末上海房交会上看房人多，买房人少，卖买双方又进入了僵持阶段。
但值得关注的是，部分热点城市房价开始抬头、房企天价拿地又开始出现，这给楼市前景充满了变数。明年楼市将如何走？是我们投资者年末热议的话题。我觉得明年有三大焦点，决定房地产的走势：
一、保障房能否“按时足量”供应市场
按照中央的计划，今年保障房将有580万套供应市场，明年计划的目标是1000万套，如果按时足量供应，楼市的供应结构必将发生重大变化，可以预见在未来几年内，保障房能够逐步解决低收入与中等偏低收入群体的住房困难，形成高收入群体住商品房，中等收入以下群体买保障房的新格局。
截止10月底，全国保障性住房与棚户区改造已经开工520万套，占年度开工计划90%，年底前将全部开工，年内将建成60%。但我们也要明白，从今年的580万套到明年计划1000万套，在数量上是一个质的飞跃，这不仅需要地方政府提供大量土地资源予以支持，还需要巨额的建房资金加以配套。明年1000万套保障性住房的建设，不算地价，光建房资金就要投入1.4万亿，这笔钱如何落实，也给保障房能否“按时足量”的完成计划打上个问号？
其实，加快保障房建设已经提了很多年，但很多地方政府缺少热情，欠账太多。在2010年中央对保障房建设提出刚性要求情况下，地方政府和相关部门才迅速行动起来。虽然保障房建设还有很多困难，但推出保障房对缓解低收入群体的住房需求以及分流市场购买入，扭转楼市抄作的氛围，对稳定房价发挥的作用将会越来越大。
二、土地调控将转向保民生
今年堪称土地调控年。无论是今年4月份的国十条，到国庆节前的二次楼市调控政策，土地调控政策都贯穿其中，提高土地出让金首付比例、囤地清查、土地增值税清缴、调高土地税预收比例等措施，促使房企拿地更加谨重，避免头脑发热的现象产生。不仅如此，今年商品房住宅计划开工面积为12.4万公顷，比去年出让规模增加1倍，在保障房用地大增的基础上，商品住宅的供给用地并未被压缩，这充分说明了中央旨在增加楼市保障房用地的基础上，也加大了商品住宅用地的供应。这样可以起到对地价过快上涨的有效遏制作用。
今年的地价也的确呈现回落态势，从全国来看10月105个城市平均楼面地价为1732元/平方米，环比下降了29%。但年末杭州、广州、武汉三个城市同时出现了“地王”，几十亿甚至上百亿的高价地块并不罕见。这说明了银行对国企房产开发商的信贷还是较为宽松，还有这些土地都是商业用地，最近商业用地价格开始发力飙升。我们发现，这些“地王”都有其特殊性，要么是核心地块，要么是自然环境特别优越的地块，这都会成为开发商争夺的对象。
商业用地和保障房用地的供应量将影响2011年楼市的走向，随着提高土地出让金首付比例、囤地清查、土地增值税清缴等措施进一步落实，只要执行力度到位，相信明年的地价将会保持稳步逐渐下降的趋势。
三、房地产税试点明年推出
被称为楼市调控“核武器”的房产税，将于明年初在上海和重庆二个试点城市推出，有专家认为，房产税的推出短期有效，但长期来看推高楼价。还有学者称：上海对新购房的、超过一定面积的人征收房产税很不合理，对现在握有十几套房的既得利益群体的影响根本不大，起不到有效遏制楼市抄作的目的。
但我觉得，开征房地产税是终止地方政府土地财政收入的良方，这意味着，房产税可归地方政府，而卖地收入归到中央财政，这笔钱可以用来建设保障性住房和廉租房，使地方政府对土地财政的依赖度大大降低。另一方面，给抄作楼市的人一个信息，遏制过度投机的信心不会动摇。这也可以使房价回归理性。
明年以上三大焦点将决定楼市的走向，如果全都遵照并严格执行，楼市必将回归理性。因为对中低收入人群人保障性住房的供给缓解了他们的住房压力；加大土地供给和对开发商高价拿地的打击，会有效降低开发商高价拿地的冲动；在房产保有环节上征税，可以使抄楼的投资者在房产持有环节的成本上升。这都需要政府真正把调控手段落到实处！所以，2011年楼市调控也将任重而道远。
（来源：和讯财经博客）
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