观点地产网姚燕云首宗赴港上市的人民币IPO或将在明年上半年产生。根据港媒12月22日的消息，长江实业主席李嘉诚正筹备拆分旗下内地出租物业，以人民币计价的地产投资信托基金(REITs)方式上市，初步筹资逾百亿元人民币，该计划或将于明年上半年完成。
长和系核心物业
消息称，该REITs将以人民币报价及交易，基金派息也以人民币计算及支付，如若通过，其将成为首宗在港上市的人民币IPO。
据透露，该宗交易相关申请已于月前向香港证监会提出，现仍在处理中，具体发行时间表需等证监会审批后方能落实。但该宗交易已获内地商务部、外汇管理局等部门的首肯。
美林美银的一份最新研究报告认为，此次交易涉及长实和黄的主要内地资产，大约相当于180亿元，而长实和黄两方均持股份的北京东方广场极有可能是该REITs方案的主要核心物业。
北京东方广场位于北京长安街1号，坐落于北京王府井中，为亚洲当前最大的商业开发项目之一，总建筑面积85万平方米，包括8栋写字楼、2栋豪华公寓、一座10万平方米的开放式商场以及一间五星级酒店，主要用作商业、酒店及服务式住宅用途。长实及和黄目前分别持有该项目33.4%及18%的股权。
1993年，李嘉诚与东方海外开始筹划该项目，通过北京东方广场公司的名义共同发展，投资额为117亿港元。但后因项目设计、楼高、命名等大幅修改，该项目最终投资超过了156亿港元。
发展至今，该项目的商场与写字楼出租率均已经超过95%，位于北京市租金排行榜前列。
该项目除长实、和黄与东方海外分别持有33.4%、18%及7.9%的股权外，据称高盛、中银集团旗下投资公司、中国人保也曾是该项目的股东之一。
事实上，除了东方广场之外，有分析人士亦认为，长实与和黄位于上海、北京等一线城市的其他出租物业也将是该EITs方案的核心物业。
“作为REITS，由于二线城市的回报率不高，肯定是一线城市的出租物业为主，”国元证券分析师李兢表示。
目前，长和系北京、天津、上海、重庆等地均有多个出租项目，其中以上海居多。长和系在上海拥有世纪汇、靜安区新闸路项目、嘉里不夜城、陆家嘴项目、华尔登广场与梅陇镇广场及商厦等，而在重庆也拥有的珊瑚水岸、大都会广场及不少商厦；深圳的世纪都会亦是长和系的内地核心物业之一。
人民币IPO
如果长和系该笔REITS最终能够完成上市，其对企业的资本融资路径显然极具借鉴性意义。
所谓人民币IPO，即为于香港上市用人民币来进行计价和交易的方式。近期，港交所总裁李小加已经公开表示，将争取于明年让企业于香港以人民币作首次公开发行IPO。相信于香港进行人民币IPO的障碍已经基本扫清。
自11月29日开始，香港交易所每天在其网站均公布人民币兑港元汇价，用作计算印花税时兑成港元，上交香港特区政府；另外，已有500家证券行在本地银行开立人民币户口。
而港交所目前的体系也已经可以进行人民币计价IPO，在上市规则中，对于用哪种倾向进行股票交易亦没有限制。
换而言之，人民币IPO成功上市后，REIT将以人民币报价及交易，基金分派(股息)亦以人民币计算及支付。在投资者买卖该REIT时，将以人民币报价，而结算，则可自行以当时的人民币汇价计算。
事实上，国内目前已有一个房地产信托基金：越秀城建在香港上市的越秀房地产信托基金，但其与长实本次拟发行的人民币IPO明显不同，越秀城建是以港币为单位进行结算以及交易。
“同时，它们的物业类型与物业规模也不一样，相对来说，越秀的规模比长实要小得多，而且物业主要集中于广州一地，比较单一。”金融分析家杜丽虹博士表示。
杜丽虹分析认为，李嘉诚之所以选择于香港进行人民币IPO，主要是目前内地没有REITS这一项，而长实又觉得现正是一个上市的时机，就只能于香港上市，“而且，港币相对人民币贬值，进而换算为港币每股收益是上升的”。
对此，美银美林最新一份研究报告也称，相信该人民币IPO有助改善长实于内地持有的投资物业透明度，有助收窄长实对每股资产净值的折让。
“内地IPO需应市场情况放慢审批新IPO，避免其冲击股市。但香港则以市场为导向，只要上市公司符合规定及获上市委员会审批，随时可上市集资”，一名证券分析师认为，这或许也是李嘉诚选择于香港进行人民币IPO的原因。
据悉，长实拟人民币IPO的交易已由中信证券兼任联席账簿管理人与财务顾问进行筹备多月。而二个星期前，汇丰以联席账簿管理人的身份加入，现尚有其他中资投行有意加入其中。 |
