|
东方早报报道 多家媒体昨日纷纷报道，上海房产税又传新版本，对象为增量房范围。更有媒体言之凿凿地说，“上海版”房产税有可能在本月15日，即上海“两会”前后揭开神秘面纱，对新购房(包括一手和二手)后，家庭人均面积超过70平方米部分先预征两年的房产税。
不过，早报记者多方求证获悉，关于上海版房产税，流传的版本很多。但在这些版本中，究竟最终按照哪个版本执行，目前尚未有最终定论，相关部门仍在就细节进行沟通。
增量房征税呼声最高
此前关于上海版房产税，流传的版本有很多。据中国证券报1月10日的报道称，关于上海试点房产税的说法在业内至少有三个版本：第一个版本是只对二套以上普通商品房和别墅征收；第二个版本是仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”；第三个版本是无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。房产税税率或为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋，税率更高。关于房产税的税率，不同版本也不同，出现了按房价0.4%-0.8%之分。
在这些版本中，究竟最终按照哪个版本执行，目前尚未有定论。一位接近上海市政府的人士昨日透露，此前政府部门征询了包括上海社科院在内的多家研究机构的意见，“在众多房产税版本中，向新增房屋开征房产税是所有版本中操作性最强的。”
之前的1月8日，上海市政府法制办副主任顾长浩在上海金融与法律研究院年会上透露了两点：一是对新买房的人，可能第二套才会征税；二是，以前所买的房屋，“全都算一个基数”。
对此，有权威人士分析，事实上目前开征房产税的时机尚不成熟，而若对新增房屋开征则节省了大量的评估耗资。因此，如果需要短期内开征房产税，这是最为可行的方式。随着试点的成熟，存量房也将逐步被覆盖。
诸多细节难点待解
对“上海版”房产税有可能在本月15日，即上海“两会”前后揭开神秘面纱的说法，一位接近政府的人士透露，这并不意味着上海版房产税就会在这个节点推出。
上述人士透露，上海政府部门已经就开征房产税的时间听取过多方意见，目前大多数学者建议在今年二季度推出，即先看看一季度楼市反应再作决定。但政府部门则较倾向于在一季度推出。
有消息人士进一步补充，上海版房产税细则中还有众多难点。
首先是起征面积。此前，顾长浩曾表示，对到底以房屋人均面积多少为起征点——60平方米还是70平方米，还没有定论，这还要和财政部沟通。这和此前媒体报道的按照户均200平方米以上的部分起征，有较大出入。
对此，一位不愿透露姓名的人士表示，简单地用面积来划分起征点并不合理，面积要和实际的价格相对应，市中心的200平方米和外环以外同面积的房源，价值显然不对等。
在征收税率上，各方也发表了不同的观点。
中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，上海版房产税征收的税率有传0.4%、0.8%，最高的有传按1.2%征收。事实上，征收房产税不应该简单的一刀切，而是应根据超过起征面积的不同，设置不同的税率，才能有效起到调节房地产形成机制中不合理的地方。
某财税专家坦言，税率如何确定大有学问。假设房产税税率定为1%，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义。如果税率过高，又会给房地产业造成新的压力，不利于房地产行业稳定发展。
此外，由于不少地区的房地产信息尚未联网，外地人士来上海买房，其名下的房源如何统筹计算，也是问题之一。
在此之前，被视为房产税试点准备工作的房屋状况信息中心进入筹备。房管局的相关人士曾透露，房屋状况信息中心成立以后，上海市房管局可以从该中心查到个人名下所有的不动产记录，理论上还可以查到某个身份证名下在全国的房屋信息。
问题不仅限于此。上海第一太平戴维斯物业顾问有限公司在最新研究报告中指出，在房产税出台之前，尚有一些系统和制度有待完善，其中包括明晰的产权制度、房产登记制度、独立评估机制、强制征税系统(例如全面的信用体系)以及税收服务体系。报告同时指出，中国目前尚未建立可以服务于房产税征收的系统。“市民尽可能规避缴税、政府各部门间缺乏沟通等问题也有待解决。”
房产税改革争议
另据新华社11日报道，财政部财政科学研究所所长贾康认为，从长期看房产税的征收必不可少，由于既得利益者的阻碍，改革难题难以在争议中得到解决，最好的方式是暂且搁置争议，尽快试点开征房产税，然后再开明地讨论不断完善。
争议一说有迹可循。除了顾长浩的“还要和财政部沟通”，新世纪周刊之前更是报道，房产税改革中央和地方出现严重分歧。该报道称，地方对居民自住房屋征税的方案，就是改造现有的房产税，将征税范围扩大到居民自住房屋。这一方案无需开设新税种，只需修改现行1986年版《房产税暂行条例》即可。而财政部和国家税务总局依然坚持改革初期确定的“将现有房产税和城镇土地使用税整合为全新的房地产税”的思路。
争议依然未休。新华社1月11日发自北京的报道称，“从目前上海、重庆两个房产税试点城市透露出的政策细节来看，虽然同样是开征房产税，但两个城市政策的侧重点各有不同，重庆明确针对高档商品住宅，而上海则很可能是针对居民的存量住房。”这与频遭曝光的上海版倾向“新购房”的说法迥异。
“房产税无力解决高房价”
上海社科院一位研究人员昨日分析认为，无论目前房产税开征将面临那些困难，但其开征是大势所趋，房产税将逐渐代替土地出让金，承担起平衡地方政府收入的手段。
在贾康看来，房产税制的改革有利于政府在履行职责和财政来源建设上建立一种内在契合的良性循环；有利于优化土地资源配置，推动房地产市场的稳健发展；有利于实现收入的良性再分配。
但有权威人士指出，在此前上海政府高层的一次会议上，明确指出上海出台的房产税只针对很小一部分高端房源，对普通购房者没有影响。这意味着，试点的房产税短期内不可能对地方政府收入产生影响。土地出让在很长一段时间，依然是地方政府经济的主要来源。因此，要想通过房产税的收入来帮助地方政府遏制房价上涨，显然为时过早。
根据第一太平戴维斯提供的一则研究案例，假如开征范围限定家庭新购房，以上海一手住宅供应预计可达2000万平方米、一手房平均价格预计为每平方米20000元粗略计算，则新增一手住宅价值大约为4000亿元。假如对新房征税1%，则房产税将带来40亿元的收益。
而根据此前中国指数研究院出具的数据，截至2010年11月22日，上海土地出让收入已经高达1369.94亿元。
中国指数研究院副院长陈晟认为，房产税的出台被赋予了很多使命，其中遏制房价是其最弱的一个环节。目前商品房市场紧张的供求关系，导致房价居高不下，推出房产税覆盖的只是一小部分高端群体，不能遏制市场的需求，房产税无力解决高房价。
第一太平戴维斯的报告则指出，从中长期来看，房产税不太可能对房价有太大影响，但是房产税的出台可以促使现有住宅物业被更有效利用。房东可能将额外的物业持有成本转嫁给租客，而目前空置物业的业主可能将物业出租，以应对持有物业成本的上涨。
复旦大学管理学院副教授陈杰称，拟推出的房产税可能更多强调对房屋消费的调节，可能又非常“温柔”。如果达不到预期效果，后面马上再进行调整，对政策的有效性会有很大的影响。
|
