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黄奇帆：房产税难压高房价，可遏制炒房
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http://www.lgmi.com 发表日期：2011-1-30 14:27:26
兰格钢铁 |
市长观点：
“房产税难以压低高房价可遏制炒房”
“房地产不是地方持久发展的主要动力”
“国八条制衡重庆政策不会引发抢购风”
“对'三无人员’征税是为了遏制炒房团”
“重庆房产税收入全部用于公租房建设”
1月27日晚，在重庆市政府召开的重庆房产税征收新闻发布会上，重庆市市长黄奇帆对重庆房产税改革试点相关情况进行了详细解读，以下为发布会实录。
重庆房产税试点方案有五个要点
黄奇帆：重庆房产税试点方案，有五个要点。
一、税收的征收对象。我们是对独栋商品住宅，不管存量还是增量都收税；另外个人新购的高档住房要征房产税，这个高档住房是指高于主城新建商品住房建筑面积成交均价两倍的房子。现在开始，新购的高档房要征税；三是如果是在重庆没有户籍、没有工作、没有企业，但是到重庆买房子，买一套不会收税，但是他买两套、三套、五套，我们通常说的炒房团，纯属到这里炒房子的，从第二套开始收税，哪怕是普通房子也要收。
二、征税的税率。我们是按2－3倍收0.5%，3倍(含3倍)－4倍收1%，4倍(含4倍)以上收1.2%，不管独栋商品住宅还是高档住房。
三、计税依据。目前是以房产交易价为征税基数，如果三年、五年以后可能会使用评估的方法。
四、如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。我们的概念是存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米，是以户为单位，家里是一个人一户也要抵扣100平方米，三口之家一户也是抵扣100平方米，这个概念也是我们方案很重要的特征。
五、均价的计算方式。我们讲房产税覆盖的不是8万多平方公里的大重庆，而是指重庆主城，过去两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价算术平均计算。
征收房产税有四方面意义
黄奇帆：很多人认为我们收房产税是为了打压房价，有的说收房产税没用，房价压不住，有的说，收房产税无法操作，也有的说收房产税是政府想多收点钱，甚至也有的说收房产税是违反法规的。诸如此类的各种评论都有，我想特别说明一下，政府启动房产税有四个目的和意义。
一、健全中国的财税体系。正常的社会主义市场经济体系中，财税体制应该既有生产环节的税，也有财产环节持有税，长远来说两种税制并存是合理的体系，所以重庆推进这项工作，首先是为了长远的税制健全。
二、对整个房地产结构调整调控是有意义的。房地产调控有各种手段，从税务角度讲有三类调控，重庆市政府从去年起反复在说“低端有保障，中端有市场，高端有遏制”。“低端有保障”，就是我们公租房没有税收含义，不收出让金、配套费，所得税、交易税、契税、营业税、增值税都不收，公租房造完之后也不会有企业利润，基本以成本转租给老百姓，这样是对中低收入者的保护、关怀。“中端有市场”，就是说对买普通商品房的老百姓，买房子自己住的，不仅要保证供应，而且要保证价格不太高，在税收上面应该有适当的优惠。“高端有遏制”，就是我们今天说的独栋商品住宅和高档住房，其调控主要体现在税收上，这样的住房在交易环节，它的契税会比普通商品房高一点，它的增值税、营业税也会高一点，另外增加持有环节的房产税，这也会起一定的遏制作用。从这个意义上讲，我们税收上的这个措施出来对房地产有调控意义。
三、有调节收入分配作用。房产税或者国外的物业税，都属于二次分配，我们说的交易契税、所得税、增值税、营业税都属于一次分配，房产税是二次分配，二次分配有公平作用，把占有公共资源较多的人的税征收后，全数用来造公租房，实际上也是对困难群体的补助和支持，所以它有调节收入分配的作用。
四、能够适当地改变社会的住房消费习惯。有了房产税以后，对于买房自住的人来说，如果是买高档房，他会明白，会交比较多的房产税，在这种情况下，会根据自己的财力理性购买。其次，如果买房是为了囤房用以养老，现在会觉得房子空着不划算，就把它出租，那也是社会资源优化配置，会使得租房的供应量增加，租房的租金也会有所下降。再是如果要炒房，现在有缴税成本，会减缓炒房的心理，长远情况下，会调节人的持有房屋的心理，改变住房的消费习惯。
房产税难以压低高房价可遏制炒房
黄奇帆：这四条就是我们说的出台房产税的意义和必要性，它既有长远的意义，也有短期遏制房价的意义。大家会问我一句话，你以为房产税出来就一定会把房价压下去吗？
这个话问得有问题，因为谁都没有认为，房产税一招就点中要害，把房价压下去。房产税会对房价有一定的影响，但绝不会完全影响房价，影响房价的因素有五个方面。
一、和社会房屋的配置体系有关。如果这个社会全部的老百姓住房都要市场化买卖商品房，这个房价体系会比较难控制；但是如果社会实行“双轨制”，30%—40%或者更多的比重是政府的保障房体系，有60%—70%是商品房体系，是“双轨制”，这时候整个社会交易状态，房价的调控状态会比较平稳，不会有那么极端的不同意见出现，所以“双轨制”是党中央、国务院已经确定的中国房地产市场配置体系。大家如果注意26日出台的“国八条”就讲到了双轨制的配置保障体系。
二、土地供应的方式有关。土地供应多或少，形成房地产量大或小，土地供应的价格高或低也会影响房地产价格的高低，重庆市政府最近几年有一个规则，重庆的土地控制得比较好，土地储备基本在政府手中，每年按照需要供应各种类型房屋需要的土地，一般来说我们的理念是房地产的当期价格1/3是楼面地价，也就是说楼面地价拍卖时不要拍得比房价高，如果拍得比房价高会推高房价，地价跟着房价慢慢走，而不是地价反复推动房价不断涨，这是重庆市政府的工作宗旨。总之，土地怎么管理和房价有密切关系。
三、受房屋供求关系影响。如果房屋供应很多，需求少，房价就低；如果供不应求，房价就会涨。大家如果注意国务院出台的八条措施里，有很多措施和供求有关。比如若干城市开始进行限购措施，限购措施会约束需求量，那边又加大普通商品房供应量，加大保障房供应量，房地产市场会平稳。
四、房地产作为不动产，是半金融资产，和通货膨胀、货币政策有关系。所以，贷款多少，贷款利率高低都会影响房价、影响房地产发展的质量。美国的次贷危机就是对房地产供应的货币政策出了较大的问题，影响了全世界。
五、税收同样影响房价。出台房产税一下子把高房价压下去，这是不可能的，但是它会使炒房得到遏制。大家有时候说交易税收多或少会使炒房者转嫁风险，有一定的道理，但是要明白，房产税是持有者缴纳，不是可以转嫁的，这个意义上房产税对房价有一定的遏制和收敛作用，但不是绝对的遏制和收敛作用。
总而言之，大家要明白，一个地方的房地产市场秩序和这五个坐标联系在一起，不是一蹴而就，不是一锤子“买卖”，是复杂的系统工程，如果大家认真学习国务院出台的八条措施，我刚才说的五个方面这八条措施都有，我们今天出台的市政府令是符合国务院的要求。
重庆房产税收入全部用于公租房建设
黄奇帆：征收的房产税将用在哪里？市政府常务会和市委全委会都做了决定，收的房产税都放到公租房建设中。但是大家千万不要以为我们造公租房需要巨大的资金，手里没有钱，就想收钱想老百姓的钱就收房产税，这是两码事。
房产税有四大意义，现在我们收房产税其实象征性大于实际意义，我估计今年我们也就是能收2亿左右，这个量不大，以后累计起来，几年时间就是十几亿、二十亿，我们公租房投资需要多少钱？我们三年建4000万平方米，20平米/人可以解决200万人居住，大概要1000亿资金，其中300来亿是政府拨款，政府的土地储备加现金拨款，公共财政支出为低收入群体承担这笔公共费用；700亿左右来自银行贷款、基金融资、保险融通，要还本付息。
我们叫“1+3”。“1”就是政府出300亿给资本金，“3”就是三个方面还本付息，一是公租房不是白送的，是要根据一定的成本收取租金的。大体为现在10元/平方米，50平方米的房屋，一个月500元租金，一年6000元，4000万平方米理论上一年收入50亿，一年的利息按5%算就是35亿，大体上租金平衡利息。二是公租房造了4000万平方米，周边配套300万平米商业设施，商业设施是给大小老板、各种商业、服务业经营的，当商品房买卖，一平米1万元左右的差价，300万平米会有300亿，这300亿就把700亿中的300亿还了；三是200万百姓住进公租房，几年后会有1/3的人会想把公租房买下来一直住下去，我们也赞成，就像买经济适用房一样，买下来可以，卖的时候不能当商品房把价格炒高发横财，一直自己住可以，不再居住打算要卖就卖给公租房管理局，我们会按本息正常概念收回，但是不能发横财，也就杜绝可能出现寻租、利益输送的局面，这是防腐败的概念。如果有一批人把房子买下来，比如买了1000多万平米，总要出400亿，3000元/平米总是要的，这笔钱可以还本。
“1+3”就是一个资本金，三个资金来源，租金平衡利息，配套的商业设施平衡一部分贷款，公租房消费者产权性买卖也会平衡一部分资本金，最后我会很乐观，重庆这笔帐可以市场化循环。如果房产税能收到一点钱，当然用来支持公租房的资金来源，但是绝不是靠房产税来支撑公租房。
答记者问
对“三无人员”征税是为了遏制炒房团
人民日报：在房产税试点改革方案中，首批将独栋和新购高档住房纳入征税范围，是出于什么考虑？重庆把“三无人员”纳入首批房产税征收范围，会不会造成外来人员税收待遇不一致，从而会影响重庆投资环境？
黄奇帆：国际惯例一般是所有的房屋都收房产税，但是所有房屋都收税又有非常大的差异。在重庆，普通房对象，中低收入群体过去这些年用自己的收入买了一套房子，尚在还按揭贷款，总体上这些都是该鼓励消费的，至少我们认为没有必要收，所以这次通通都撇开，都不相干。对于买了独栋商品住房和高档住房的，要收税，而且是指从现在起新买的高档住房会涉及到，因为你占有公共资源比较多，高档住房要收税，收0.5%、1%、1.2%，对他们的影响不是很大，但是体现了收税的导向。
至于“无户籍、无企业、无工作”人员买第二套普通房我们也收税，纯粹是为了遏制炒房团。如果你到重庆，哪怕有工作没有户口，照样可以住公租房，可以买商品房，不会受房产税影响。但如果你一没工作、二没户籍、三没投资企业，甚至在重庆都不住一天，买多套房，一套房都不住，可以认定你是纯属炒作，任何国家、任何地方遇上炒房团都该有效遏制。
谁如果认为炒房团把房价炒高，使这个地方多收税，增加GDP，是非常愚蠢的短视。从这个意义上，每个国家都遏制炒房团，防范世界热钱蜂拥炒房，破坏当地经济。在美国，对于炒房的买卖，就收特别高的房产税，让炒房团赚不了钱，铩羽而归。这个意义上，我们对任何人到重庆旅游、居住，哪怕没有工作，买一套房都没有关系，我们很开放，如果有工作，真需要买两套普通房我们也还是开放，但是炒房不行。炒房使这里的投资环境恶化，贻误整个经济大局。
“国八条”制衡重庆政策不会引发抢购风
中国新闻社：为什么重庆要在全国率先对部分住房征收房产税？重庆发布房产税征收改革试点的政策是否会引发其他城市的商品房抢购风？
黄奇帆：重庆的房价并不是很高，出台房产税征收试点政策，本身就说明我们不是为了打压高房价而出台房产税，而是为了健全财税体制、完善房地产调控、公平二次分配以及形成健康的消费习惯这四大意义而展开的。在当前重庆房价还不高，均价5000多元/平方米的情况下出台这样的政策，可以使重庆的房地产市场在今后五年、十年的发展中更加健全，不至于等到价格很高了，房地产市场混乱了再调整，已经有点贻误战机了。
第二个方面，重庆是国务院批准的综合配套改革试验区，试验区本身就承担着为国家多做一些综合性的试验的职责，重庆的经济结构、城市化率及人均收入水平都和全国差不多，如果重庆试验比较合理并取得成功，那么在全国各地推广就具有一定基础，因此，国务院同意重庆率先开展房产税征收试点。
第二个问题，重庆的政策不会引发其他省市的抢购风。是否买房是由房子的价格和购买力决定的，没有购买力的人不会因为这个政策而疯抢房子。尤其要注意的是，重庆今天的新闻发布会其实是对26日国务院八条措施的贯彻落实和具体配合，这八条中，有三条是限购限贷，就是约束二三线城市购买多套房。因此可以说，重庆的政策与“国八条”是一个平衡的体系。
房地产不是地方持久发展的主要动力
新华社：现在重庆房地产业对重庆的财政贡献有多大？试点征收房产税能否摆脱地方政府对土地财政的依赖？房产税如何能够确保征收到位？
黄奇帆：去年，重庆GDP有7890亿元，增速为17.1%，房地产仅占其中的3%，可以说，重庆经济增长不完全靠房地产支撑，3%是合理的规模。如果重庆的GDP高速增长是靠房地产的疯狂投资和增长撑起来的，既不可持续，也不健康。同时，重庆的一般预算内有1000多亿是地方一般财政收入，其中，20%左右是和房地产有关的营业税、交易契税、所得税、增值税等收入，这个比重是基本健康的。
住房是老百姓安居乐业的基础，因此重庆市政府很重视，但我们并不认为房地产是地方持久发展的主要动力。一个地区持久发展的主要动力靠的是工业、服务业，服务业包括金融业、商贸流通业、交通运输业、信息服务业、旅游业等各方面。房地产只是第三产业中的某一方面，不能把它当成经济发展很重要的一面。
重庆市政府最近五年，始终控制一条措施，在每年固定资产投资中，房地产投资绝不超过25%，不能把房地产当成吃饭一样重要的问题。
每年200万平方米高档住宅收税并不复杂
黄奇帆：对于第二个问题，如何保证房产税征收到位。我们经过深思熟虑，方式也比较简明扼要，在前两年均价基础上计算的平均值作为基准，超过这个基准两倍的，就要进入纳税范围。
比如今年只要价格为9941元/平方米的房子一定进入收税体系，1.5万元/平方米就是三倍的价格，要征1%的税，如果2万元/平方米，就是1.2%的税率。所以购房者一目了然，买方卖方，收税者和社会中介都会明白。
其次，重庆采取抵扣的方式，别墅抵扣180平方米，新购高档公寓抵扣100平方米，我们不涉及复杂计算。
三是收税的结构，我们主要收增量，不碰存量，对我们来说，重点不是对老百姓的存量房子收税，而是对未来房地产市场健康发展起到规范、调节作用，对未来房价炒作起到一定遏制作用，所以只对新增房屋收税，这是非常明智、合理的。
第四，重庆每年2000万平方米的交易中，超过两倍价格的高档房的比例约为10%，占200万平方米，这样的工作量并不大，方式也不复杂，因此，我们的税务系统能很好的把房产税征收到位。
对持有环节征税不存在转嫁风险
香港文汇报：现在很多人有这样的疑问，担心重庆开征房产税，虽然初衷是好的，但是税收最终会转嫁风险，由购房者承担？您怎么理解？
黄奇帆：我认为这是大家没有理解房产税是财产持有环节税的定义，过去房产税总被认为在买卖过程中将负担转嫁给他人，对炒房者来说没有约束，今天买下来之后把这些交易税收在炒作时炒到下一波，有人接盘。要知道房产税这件事是持有环节的税，这个意义上讲，收房产税对于老百姓的消费习惯、炒房习惯会有所遏制。
只要是有产权的独栋住宅一样收税
经济观察报：重庆在房产税征收过程中如何做到尽可能公平？比如有些大学给一些高端人才提供独栋别墅，包括政府有可能给一些干部提供独栋住房居住，对这部分独栋房子如何征税？
黄奇帆：首先，如果是普通住房，存量不相干，增量不相干。如果是政府官员，就我印象而言，政府官员的住房，如果是有产权的房屋，是没有别墅的；重庆市政府还没有到哪个部门、哪个局长分房子，是把别墅分给他当产权房，如果这个房子作为公房，根本就是没有给他，不是他家的私产。即使真有，对不起，一样收税。
对于大学聘用的教授，可能有住高级公寓的，但住独栋别墅的，似乎没有这样的情况，如果真把别墅分给教授，成为产权房，一样收税，没有特别的，就这样简单。
第一财经日报：重庆市房管局在一个多月前把房屋交易的计价方式由以前按套内面积计价改成建筑面积计价，这个调整是不是为了扩大房产税的应税面考虑？如果是，每年能够因此增加多少税收？如果不是，为什么要把10年前通过各种努力和国际接轨的套内面积计价改成建筑面积计价？
黄奇帆：可以说，全世界的房地产买卖以建筑面积为准，中国从沿海到内陆都是这样，重庆以前也是建筑面积，有一段时间搞成套内面积，大家感觉下来面积大一点，多一点，说起来价格怎么划算一点，其实心理作用，一模一样。作为一个统计方式，与全国同轨，都是一样的。重庆市人大常委会纠正了我们原来的做法，市政府完全支持赞成，这件事对我们高档房产税计价是计量基础，但是它的调整不是为了房产税，是为了和国际惯例、国内惯例接轨。
存量别墅征税价格分两类评估
腾讯大渝网：重庆存量别墅征税价格如何界定？
黄奇帆：有三个考虑：一是重庆目前别墅的量，不管是存量还是今后要造的量还不算很多，重庆是新兴发展起来的城市，和沿海发达地区很不相同。首先是存量别墅量总的不算多，我们算了一下大概有2000多栋；其次，这2000多栋大体上都是在这十年里交易的，它的计价基本在，价格比较清晰。我们可以根据一个原理评估，评估有两类，一类是这个别墅这几年有没有进行二手房交易，如果一个别墅区有300栋别墅，十年前的价格是7000元/平方米，最近两年的交易价变成1.3万或者1.5万元/平方米，就以现在的交易价匡算。一类是如果完全没有交易价，这300栋别墅十年前大家买了，十年之后谁都不卖，没有新的交易价，我们可以以原来的交易价加这十年重庆房价的平均增长率，因为十年前我们也有均价，现在也有均价。比如现在的均价是5000元/平方米，以前均价是2000元/平方米，如果均价涨了两倍，别墅计价理所当然也涨两倍，但这里面有一个系数，系数请专家论定，国土局局长在这里，到时候可以发布系数统计。
张定宇(市国土房管局局长)：我们的一些细则会发布出来。
陈和平：我们明天会将《征收办法》和《实施细则》在媒体上公布出来。
香港大公报：市长之所以选择今天这个日子发布房产税征收政策，除了国八条之外会不会是财政部和相关部门给予重庆特别批示的黄道吉日？
黄奇帆：首先，国务院昨天出台了八条措施，作为地方政府今天这时候发布这项政策，应该是对国务院八条措施贯彻落实的呼应。其次，我们也想过，今天再不出，再过几天要过春节了，一去就是半个月，最近社会上对房产税的讨论很热闹，由于重庆市政府没有把房产税的方案、细则具体地告诉大家，许多讨论有点儿以讹传讹，比如说200平方米以上的大房子是要收税的，如果再不向媒体讲清楚，春节期间各方面以讹传讹，反而把很神圣、负责任、很合理的事变成八卦新闻，和我们真正的方案无关，我们觉得不能再等了。第三，可能大家觉得增量要收税，现在买了算存量，如果再犹豫不决会引发投机心理，所以该出手时就出手。
农民日报：房产的价值包含土地的价值和地面建筑物的价值，房价很大程度源于土地出让金推高，具体征收房产税收怎么把两者分开，如果不分开，我们城镇土地使用税已经交过，是不是有重复征收的嫌疑？
黄奇帆：这是一个容易糊涂、容易混为一谈的问题。首先，不管国内还是国际，土地所有者对土地的转让、出让、出租、买卖，都有权收费，不管土地是私有还是公有。其次，房产税是一个政府作为国家机器对社会资源配置时形成的税，不存在房产税和土地出让金或者土地费之间的摩擦，没有重复的概念，这是基本的原理。
每年征收一次征税时间定为每年10月
日本媒体：房产税如何征收？外地人在重庆买第二套房要征收，针对外地人怎么征收？
刘有恒(市地税局局长)：征收时间应该是在今天发布之后，从明天开始征收房产税，房产税政策出台，纳税对象确定之后每年征收一次，征收工作是税务局按照政府令的有关规定、范围、对象征收。对存量房，根据国土部门提供的征收对象征收。再就是增量房，符合前两年均价的对象，我们在其买房时要对其征收，所以对存量和增量采取不同的办法。
两个来源确定之后锁定的纳税对象，纳入我们的监控范围，每年对其征收，每年到了征税时通过各种手段告知被征收对象，通过公告、信函，甚至上门告知他的纳税义务，应该纳税的税额。在征收环节上，我们把征收时期定为每年的10月1日—31日，征收实行属地化，纳税人在什么区县就在什么区县范围征收，我们也采取特殊方式，对特别集中的地方采取上门服务的方式。 |
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