“十二五”规划纲要提出，我国将积极稳妥推进城镇化，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。对此，SOHO中国(0410.HK)董事长潘石屹在接受中国证券报记者采访时指出，随着规划的落实，未来相当一部分新增城镇人口的住房需求将由保障房来满足；房地产市场的格局也将发生重大调整，一半以上的房企将会退出，留下的房企也将逐步向住宅高端化或商业地产转型。
涨价动力枯竭
潘石屹认为，受限购政策影响，住宅市场的投资需求已被严格限制，房价大幅上涨的动力已经枯竭。国务院要求各地于一季度制定房价控制目标，可以预计，今后一段时间主要城市的房价将进入盘整期。
“每个城市房价的控制目标，很可能是在去年房价的基础上加上CPI的增长幅度，如果去年的房价指数按100计算，各个城市房价涨幅的控制目标应该在100-110之间。具体的控制目标会集中在3月末的几天出台。”潘石屹坦言。
潘石屹预计，大量保障房推向社会后，房价上涨预期将减弱，届时，限购政策也将退出。他说：“保障性住房大部分是公租和廉租房，从规划、土地供应到建成大约需2年左右的时间。这期间，土地供应量的50%-70%用于保障性住房，商品房供应的土地减少，很容易导致房价再度暴涨。因此，政府实施限购政策以遏制短期需求。”
楼市结构将转变
潘石屹认为，新一轮调控以扩大保障房供给和压缩商品房需求为主导，受此影响，在未来两三年内，至少有50%的房地产企业会被淘汰出局。遭淘汰的房企主要是实力比较差、产品与保障性住房在地理位置、产品质量和户型上没有太多差距的房企。
“十二五”期间国家计划建设3600万套保障房，平均每年建设720万套，这意味着一半以上的住房供应将由政府来主导。“这将对中国房地产格局造成重大影响，一线城市的地产格局将朝着香港、新加坡的模式发展。相当一部分住宅开发商将转型：一是积极参与政府保障房的开发，同时向住宅高端化方向发展；二是向商业地产转向。”潘石屹指出。
今年开始，货币政策逐步从紧，多家上市公司在香港发高息债，部分票据的利率超过13%，这意味着房地产市场的流动性正在趋紧，楼市大调整也正在酝酿。
保障房应建退出机制
保障房开发资金的来源一直是业内关注的焦点。潘石屹指出，政府能否吸引开发商或其他民间资本参与保障房建设，关键取决于保障房开发有没有退出机制，比如多年以后允许销售租赁型保障房。另外，政府也应采取贴息等办法，使房企开发保障房能满足最低回报的要求。
“十二五”规划纲要提出，我国将重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。潘石屹认为，经济适用房等出售型保障房的投资有出口，但大量的廉租房、公租房没有退出渠道，如果政府能允许开发商在多年以后出售这些物业，那么开发商可能会积极参与。
潘石屹透露:“目前，很多开发商都在积极考虑参加政府保障性住房的建设，同时也希望政府能明确参加保障性住房建设的条件。” |
