在“新国八条”、限购之后，限价的步伐也在走近，虽然今年房地产调控的高压态势非常严厉，但在昨日保利地产(600048)的股东大会上，董事长宋广菊仍然表示，坚定看好未来二十年的房地产市场。但对于这次的宏观调整，宋广菊认为调控不会以时间长短来衡量，而是以效果来衡量，因此这次调控下房价一定会降下来，预计在10%左右。
“这次房价一定会降下来”
政府今年对房地产市场的调控力度可谓前所未有。3月8日，住建部部长姜伟新所说的“时刻准备出台下一步楼市调控政策”言犹在耳；3月15日，国家发改委价格监督检查司又透露，正针对商品房销售制订“明码实价”文件，对房价的透明化管理思路日渐清晰。此外国家预计推出的大量保障性住房也将对市场造成较大的冲击。
房地产企业将如何应对这些宏观调控的高压，未来是否仍将保持高增长？面对大量推出的保障性住房，市场上的刚性需求是否受到影响？在昨日保利地产的年度股东大会上，云集了众多的个人投资者以及券商、私募、信托等机构投资者。而保利地产董事长、总经理、董事等管理层，基本上全部出席了股东大会。
对于这一次的宏观调控，董事长宋广菊也认为，市场是一定要达到调控的效果，政府才会让它回到正常水平，因此这次房价一定会降下来。这次的宏观调控，不以时间长短来衡量，而是以效果来衡量。其预计短期内市场的调整幅度会在10%左右。
事实上，这次的房地产调控在今年一季度上已经有所反应。宋广菊表示，此前开盘当日的去货量平均都达到了90%以上，而去年下半年，一开盘就100%的取货量。“今年一季度公司平均去货量达到了68%，而70%应该是一个比较合理的水平。”在投资者见面会上，宋广菊对投资者答到。
不过中长期来看，宋广菊仍然坚定地看好房地产市场。主要是由于通胀的影响、中国城市化进程不变，以及市场较大的流动性三方面因素的影响。
而对于投资者关心的公司成长性问题，宋广菊很有信心地表示，未来三、五年内将再造一个保利地产，这个目标是不会改变的。公司总经理朱铭新也向投资者保证，2011年公司将力争做到经营业绩有增长，市场份额不下降，每股收益不摊薄，此外，做得要比说的好。
年内计划建5个保障性住房项目
今年政府对商品住宅市场的调控力度明显加大，与此同时对保障性住房的供应随之增加。根据规划，2011年国家计划建设保障性住房1000万套，相比于2010年的580万套增长了420万套，增长比例为72%，未来5年内建设3600万套。
对于保障性住房规模的日益增加，保利地产董事长宋广菊表示，公司将力争在不损害股东利益的前提下，争取参与政策支持的保障性住房项目，计划在2011年新增保障性住房项目5个以上。而据公司介绍，目前保利地产的保障性住房项目共有3个，建筑面积84万平方米。早在2007年，保利地产建设了广州第一个限价房项目——保利西子湾。据公司总经理朱铭新介绍，保利西子湾的回报率在10%左右。
“2015年末商业地产占比达到10%”
为平滑住宅市场的波动，保利地产开始涉足商业地产。在股东大会上，宋广菊表示，2010年公司商业地产的营业收入突破5亿元，公司计划2015年末，商业地产占总资产的比例要达到10%，年度投资额占比达到30%。
据其介绍，于去年4月开业的佛山保利洲际酒店，3个月就实现了正现金流。“这在业内都是比较少见的，截至去年年底洲际酒店就已经实现营业收入9000万元，在未来商业地产方面，公司有远大的规划。”宋广菊对在座的投资者表示。
互动问答：
个人资格投资者：保利香港和保利地产未来将如何解决同业竞争的问题？是否存在整合的可能？
宋广菊：其实保利香港和保利地产也不叫同业竞争，两个公司存在地域性区别，在产品、区域，人员结构等方面都是独立的。未来在经营区域上也将采取结构性划分，不再增加重叠的区域。整合方面，保利集团也会做战略性的考虑，但目前两个公司还是独立经营，毕竟保利香港是一家独立的上市公司，保利集团也无法左右。
个人投资者：目前房地产已经不是一个支柱性的产业了，国家对房地产的调控力度越来越大，大量推出保障性住房，未来刚性需求会受到压制；此外，中心城市可供销售的地块也越来越少了，保利地产未来的增长率是否会不断下滑？
宋广菊：国家从来就没有把房地产当成一个支柱性的产业，但实际上，在中国经济转型的过程中，房地产实际上是发挥了支柱的作用。房地产未来二十年内的市场情况，我坚定看好，这一轮限购的出台，是由于国家在出台了众多的地产调控政策后，房价依然坚挺，看不到调控的效果，政府才采取了行政干预的手段。今年一季度房地产市场的销售情况同比增长30%到50%，虽然同比出现了增长，但与去年四季度相比还是有差距的，说明宏观调控还是起到了一定的作用。保利地产也正在转型，发展商业地产，做好战略布局。
机构投资者：这次的政策环境感觉比2008年还要恶劣，在销售上，公司会不会觉得比2008年还要寒冷？
宋广菊：到目前为止，还没有感觉到比08年还冷。08年的金融危机是突如其来的，这次是在比较热的情况下，用行政手段往下压出来的，就像温水煮青蛙。而这就更要看各个公司的内部安排，未来市场下降趋势仍然会延续，预计调整10%左右。
机构投资者：去年和今年，公司在商业地产上的扩张速度是很快的，然而年报显示，公司的资产负债率高企，资金方面公司将如何安排？公司在商业地产上的转型是主动还是被动？在商业地产方面公司的竞争力如何？
宋广菊：在“十一五”的时候，保利是说要“适当增持商业地产”，当时有主动也有被动，并没有完全排斥，到了“十二五”的时候，公司是说要“有计划增持商业地产”，主动为主，当然也接受了被动项目。公司商业地产拿地的成本比较低，且作为综合项目，商业地产贷款相对比较容易。我们内部做过一个压力测试，就算未来房价跌了30%到40%，保利地产日子还是过得去。
这是一个完全竞争的市场，保利目前已经成立了商业公司，团队也有了一定的实践经验，下一步会寻求更专业的团队，勇于迎接竞争。(投资快报) |
