3月29日，绿城中国控股有限公司在香港召开公司2010年度业绩发布会，参加业绩发布会的有常务副主席兼行政总裁寿柏年、首席财务官冯征。
业绩报告会中，寿柏年以及冯征在回顾去年公司销售业绩表现后，对公司的未来发展目标和展望、公司各项业务发展情况及分析、公司较高负债率以及解决办法等问题做了详细的解释与回答。
以下是业绩发布会问答实录：
现场提问：2011年绿城的销售目标大概是多少？绿城如何看待今年的市场环境？
寿柏年：2010年公司没有完成原定的销售目标，究其原因，主要是受国家的宏观调控影响。在2011年，公司尽量争取完成得更好，具体的目标还不能确定，但是与去年550亿元的目标基本持平。
对于今年的市场环境，可能公司拟定的指标将会略低一些，就是把现金流考虑的更紧一些。此外，在商业物业上，公司将在策略及投入上有所增加，在目前公司的新增土地里，会适当向城市中心这样的商业物业倾斜，只是目前这个比重还不是很大，这将是一个循序渐进的过程。
现场提问：观察公司报表，2011年的投资物业增长很多倍，这是什么原因？是因为公司在发展策略上的改变还是参与的增长项目较多？
寿柏年：对于投资型物业具体增长了多少不能完全确定，但是对于商业投资物业会逐步加大投入，公司在上海的天山路、杭州审计局的项目，还有宁波的“东部新城”项目，都是一些城市综合体项目，既有住宅，也包含了商业、写字楼以及酒店项目。
现场提问：公司的销售方面在二三线城市上半年会大概占到总销售额的75%左右，那会不会影响平均售价？今年的销售目标是什么样的水平？
寿柏年：我们将销售定位二三线城市之后，在售价上可能会有所下降，但通常买地的价格和销售的价格成正比，随着在二三线城市的销售比重加强，可能售价会略有降低，但是利润未必会降下来。
去年公司开发项目的平均售价是1.9万元/平米，今年或将降低在1.7万元与1.8万元左右。
现场提问：去年底公司的负债率从105%上升到132%，这中间的原因是什么，今年对于净负债率有没有一个控制的目标？
寿栢年：去年年底公司的净资产负债率是132%，相对于2009年的105%是上升了，但是相对于半年报的158%则是降低。
负债率上升的原因一个是公司去年还在发债，另外在去年的宏观调控下，2010年销售较目标销售未完成的情况下，公司也增加了一些银行借款。
比去年半年报的时候降了20%，也因为正是遇到了公司在转型，就是以后不是主要靠投资来赚钱，靠品牌和管理输出来赚钱，公司也希望通过两三年的努力把负债率下降到一个合理的水平。
刚才也讲到公司现在有很多银行的授信，600多亿的银行授信还有300多亿没用，如果是卖得好就多还银行的钱，卖得少就少还银行的钱。要降低负债率就必须把钱提前还掉，这取决于销售情况好不好。所以现在只能说通过两三年的努力，公司已经注意到这个问题。
现场提问：在两三年后，公司的负债水平又将是怎样的一个合理水平？
寿柏年：合理的水平就是公司账上有一个比较充裕的现金流就可以。因为地买得比较多，公司在一个大量土地储备的行业里面，要进一步来计算负债状况不是太合理。因为当买了地以后，有50%是自己的钱，50%是银行的贷款，因此负债率会马上增加。
况且土地的资产评估原来是100万就100万，现在涨到500万也是按照100万计算，但是银行贷款的是按照500万的市场价格来做评估。所以银行只能是个参照，要看公司的现金流是否顺畅，有没有断掉的风险。
现场提问：绿城今年是否增加代建项目？2011年预计代建项目能够带来怎样的贡献回报？
寿柏年：绿城是在去年9月份左右开始从事代建项目，公司希望代建项目在前两年会有收入，对于代建项目，主要是要把项目管理好，也做出一个管理代建的品牌，所以对利润的方面的要求是能做多少算多少，没有放到总利润中去。
现场提问：公司的代建项目在今年有没有一个具体的完成目标？
寿柏年：公司认为代建项目能贡献多少是多少，到2月底的时候已经有490万平方米了，如果按照一万元来算，那也有六、七百个亿的销售额。
倘若按照五、六个点来算的话，这个管理费也可以拿到30亿。当然代建不是一年，是按照整个项目的进度来算，所以这块业务有一个可以期待的利润增长空间。
现场提问：绿城在今年的开工量有900万平方米，较去年有一个很大的提升，我想问一下这方面的考虑是什么？今年的建筑成本大概需要多少？
寿柏年：去年我们新开工面积是600万平方米，可能到去年年底是1200万平方米。今年新开工900万平米，今年年底开工面积会达到1800万平米的规模。
这个规模是按照正常的发展在做的，现在是3700万平方米的土地储备，但没有结算的还放在土地储备里面。就是只要这个土地储备是没有交付给客户的，都放在土地储备里面，所以这3700万里面有的已经卖掉了，有的部分已经开工了，都在销售了。
需要持续的按照一定比例增长的话，就需要一个增长的开工量。所以开工量是根据现在这个情况计算的合理开工量，而不是考虑到今年开工明年可能市场会好起来，不是因为这个原因。
我们是把宏观调控视为常态，以不变应万变，每年就做这么多，无非就是在资金紧张的时候，宏观调控对资金链影响大的时候把节奏稍微放慢一点。
现场提问：绿城去年拿下很多地块，其中不乏通过合作模式，这个合作模式是怎样的，能否具体介绍一下？
寿柏年：我们的合作战略主要就是有钱出钱，有力出力。拿土地时候，比如说我们买一个地大概三个亿，这三个亿的注册资本金是两个亿，两个亿里面绿城占50%的股份，对方也占50%股份，也就是绿城出1亿，对方也出1亿，另外的1亿全部由对方来出。
股份按照两亿来算的话，比例是一半对一半，但是其他的股东借款是对方出的。
第二个，地价是今年先付掉一些钱，后面再分三次付款，可能前面付的钱全部对方来付，最后一次绿城来付，最后一次付的话刚好销售马上要开始了，因为中间要隔一年时间。销售马上开始了，我又把我的钱先还给他，所以我也是少出钱，然后我是晚收钱，就是像这样的一种合作模式。
最主要是我们的资金比较困难，所以要利用别人的现金，当然绿城也提供管理和品牌方面的投入，所以主要是这方面的合作。
现场提问：上海刚刚出了一个房地产房价涨价的目标，不知道杭州那边情况怎么样，您觉得这个情况对绿城来说是好消息还是坏消息？
寿柏年：我不知道杭州有没有公布，应该在3月31号以后，杭州市政府公开承诺在3月31号以前要公开的。所以我估计最近所有的城市都要公布，尤其我们注意到，国八条是讲的个别城市不需要公布，这不仅仅是什么一线城市或者二三线城市的问题。
这次是中央政府自从2003年实行房地产宏观调控以来，第一次提出价格控制目标。现在只是说控制房价的过快增长，那多少是过快的？多少算一个比较正常的？一直没有一个定量的概念。我们也非常高兴看到政府提出来这样一个政策，使我们能够作为一个准则，就是多少是合理的，多少是过快的，需要被调控的。
价格高或者低最主要还是由市场来决定的，是由市场的供需来决定的，政府做一个调控目标也是有必要的。但是政府说可以高于或者不高于GDP的增长，现在许多地方盯着GDP，至少在上海的房价上涨8%以内是不需要调控的，或者说是还可以容忍的。
也有许多城市的目标在10%到15%，只要高于GDP的增长都是作为一个调控的目标，就是超过要被问责，不超过没有责任，好像就是这么一个意思。
对我们来说要遵循的还是一个市场供需关系以及产品品质和服务。从目前出来的政策，还没有一个说今年房价是往下跌的，说不定以后会有，到现在为止我是没有看到。这样也是给我们一个信心，就是房价的合理上涨还是会的，即使在目前这么严厉的调控之下，中长期房价的合理上涨也一定是必然。(观点地产网) |
