前4月发行222个高收益率地产信托
由于房地产市场买卖双方长时间处于僵持状态，房地产商承受的资金压力已经越来越大。在开发投资增速持续维持在较高水平的同时，销售速度的放缓直接影响了开发商定金及预付款回笼的速度，加上银行贷款难以获得，开辟新的融资渠道已经成为开发企业的当务之急。根据本报记者的调查，目前发债和发行信托产品已经成为开发商缓解“燃眉之急”的两大渠道。
随着销售的放缓，开发商资金压力渐显。记者发现，虽然银监会屡次重申要加强房地产信托业务的监管，近期房地产信托仍有不断升温之势，甚至有开发商把房地产信托作为最后一根“救命稻草”，疯狂融资。业内人士表示，银根不断收紧使得开发商很难从银行获得资金支持，因此他们只得借助于社会资金，以很高的利率发行信托产品。这在增加房企融资成本的同时，也为未来市场的高风险埋下了伏笔。
房地产信托密集发行
投资者张小姐从朋友那里获得一个听上去收益颇为理想的投资渠道——购买房地产信托。从产品介绍来看，这个信托产品是由上市房企中南建设发起，募集信托规模不超过人民币4亿元，用于该公司旗下南通军山半岛项目第三、四期的开发建造。预计年收益率在8.5%—10%左右，期限为两年。信托发起方承诺，主要还款来源将依靠南通军山半岛项目的销售收入。
“现在的房地产信托的收益率都在9%左右，比银行存款高，是不错的投资理财产品。而且上市公司多半以股权质押提供担保，风险相对较小。”一向关注投资市场的张小姐表示。她还发现近期可供选择的房地产信托产品特别多。
今年以来，很多大型房地产企业都加入了信托发行大军的行列。3月—4月，湖北保利投资有限公司委托交银国际发放信托贷款，募集资金4—5亿元，用于其武汉保利华都三期项目(以下简称“保利华都三期项目”)的后续建设，年收益率为8.7%—9.2%，保利置业为其担保。4月，上海绿地集团也曾发起信托贷款，用于旗下项目建设，年利率9.5%，为期一年，投资门槛为100万元。
小型房企在其他融资渠道受阻的情况下，更是积极地发行信托产品。记者在交银国际信托的网站上看到，3月该公司发起的“洛社新城”信托产品为江苏华广置业有限公司募资1亿元，用于无锡“洛社新城”7号地块一期项目的开发建设，为其一年，年回报率在9.5%。中融国际信托公司网站上推出的最新产品“中融—滁州御景园项目”信托计划也正在发行，募集资金2.4亿元，用于股权投资滁州市卓耕投资置业有限公司，为期两年，预计年收益率9.5%—13%。
信托融资成本12%以上
一年多来的房地产调控使得开发商资金情况不容乐观。“银根越收越紧，银行贷款的大门现在只剩下一条缝了，资金紧缺的压力勒得房地产公司喘不过气来。信托这个融资方式很方便，所以颇得房企青睐。”一位券商分析师告诉记者。
相关数据显示，今年以来房地产信托发行量逐步增加。1月份，工商企业领域发行信托产品数量最多，有101款产品，而房地产信托有46款。2月份，二者基本相差无几，工商企业类信托发行了78款，房地产信托则发行了69款。3月份工商企业类信托发行了43款，房地产信托超越了工商企业类信托数量，发行了63款。
用益信托工作室的统计显示，今年1—4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增长66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。尤其在4月，房地产成为信托的主要投资领域，其成立规模和数量占比大幅攀升。当月信托市场共成立348款信托产品，成立规模达575.56亿元，其中房地产信托产品成立95款，成立规模达248.91亿元，占比达43.25%。并且，4月房地产信托产品平均预期年化收益率为9.42%，也大大高于所有信托产品的平均收益8.74%。
今年以来，房地产信托收益率最高的是中融信托发行的“中融—仁文股权投资集合资金信托计划”，为期24个月，预期收益率高达14%，15亿的发行规模也创下了今年以来规模最大的地产信托发行纪录。
有信托行业人士告诉记者，目前发行信托产品的以二、三线城市项目居多。由于信托融资规模不大，几个亿的资金只能支持二、三线城市地产项目的开发，上海、北京等一线城市地产项目很难通过信托融资获取必要的资金。目前房地产信托的收益率一般在8%—10%之间，加上渠道费用占比3—4个百分点，大型开发商的信托融资成本在12%—15%左右，小型开发商的则一般在18%左右，有的甚至高达20%以上。
高负债暗藏高风险
房地产信托产品的密集发行明显反映出房地产开发企业资金压力已经越来越大。受政策调控的影响，今年2—3月全国商品房销售面积增速逐月下降，4月全国商品房当月销售面积和销售额分别同比下降9.9%和11.7%，这是去年9月以来首次出现同比下降。从资金来源看，在开发投资增速继续维持在较高水平的情况下，销售速度的放缓直接影响了开发商定金及预付款回笼的速度，加上银行贷款难以获得，开发企业资金压力可想而知，寻觅新的融资渠道已经成为当务之急。
抱着信托这根“救命稻草”，有些房企显得迫不及待。有消息称，2011年还未过半，绿城集团的融资“大跃进”已经上演。在过去的四个月里，华融国际信托、中泰信托和北京国际信托已经相继和绿城集团合作成立了三款信托产品，募集金额分别为3亿、2.57亿和20亿，共计25.57亿元。据不完全统计，今年前四个月绿城的信托融资量已达2010年整年的81%。
“按照12%的成本计算，绿城发行26亿元信托的融资成本在3亿多元。对于开发商来讲，最大的风险还是在于市场不好，房子卖不掉，过高的负债率可能造成企业资金链断裂。”一位券商分析师表示。不过，目前房企发行信托的风险有多大还很难判断，毕竟市场销售并不算很差，价格略有松动就能取得不错的销售业绩。
然而，对于近来房地产信托大行其道的风险，政府部门的担忧显而易见。近日，银监会主席刘明康强调，对当前房地产市场出现的新苗头要密切监测，同时要进一步加强房地产信托业务的监管。
据业内有关人士介绍，虽然主管部门提出要严格监管，但目前大型信托公司发行房地产信托产品没有受到任何影响，中小信托公司按主管部门要求开始内部自查，主要是防范房地产企业通过信托融资后，没有用于项目开发，而是加紧拿地扩张。(上海证券报) |
