今年3月，工人在上海普陀区沪嘉北A块保障性住房项目工地上工作。图/CFP
“统计数据说房价下降了，可人们感觉没那么明显。”记者近期在京沪等地楼市采访时发现，市场感受和统计数据存在一定差异——原因是保障房被纳入新建住房或新建普通住房的统计范畴，并对整体房价的下降贡献良多。
保障房入市拉低整体房价
据北京市房地产交易管理网统计显示，今年1－5月北京市新建普通住房成交均价为14127元／平方米，比去年下降4.8％，房价“稳中有降”态势明显。
不过，市场的感受似乎有所不同。北京一些房产中介告诉记者，目前通州区域房价出现了一定降幅，但其他区域房价基本处于平稳状态。其他城市也有中介、购房者持类似观点。
造成这种感受差异的一个因素，是楼市成交结构的悄然变化，所谓“房价”已是今昔有别。比如，北京“新建普通住房”均价的下跌，与调控政策生效有关，也与保障房的“拉低作用”密不可分。
据介绍，新建普通住房是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的商品住房，也包括经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。北京今年1－5月成交的3万套普通住房中，保障房占近1／5，其价格大都在5000元—8000元／平方米之间。
实际上，房价在统计上的下降在今年一季度各地出台房价控制目标时就已埋下伏笔。各地在公布控制的房价做了不少手脚：商品房被人为地划为新建商品住房、新建普通商品住宅、新建住宅、新建商品房（除住宅外，还包括商办物业）等众多名目。
而新建住宅等除新建商品住宅外，还包括经适房、动迁安置房、限价房等各种价格较低、波动较小的保障房，这就使保障房成了整体房价的稳定剂。可以预计的是，随着今年下半年保障房的加快推进和供应，一些地方新建住宅、新建普通商品住宅等房价将被再度拉低，当地房价的涨幅也将不出意外地得到控制。
简单数据难反映结构变动
各地近年来保障房工程呈现的另一个特点是多样化：既有租赁性质的，也有交易性质的；既有完全由政府托底的，也有政府帮助和购房者自助相结合的。
比如，上海正构建由廉租房、经适房、公租房和动迁安置房组成的“四位一体”的住房保障体系。其中，今年年底前有望供应“共有产权”性质的经适房达8万套。北京也正加快类似保障房的供应。不少城市今年各类保障房的建设和供应规模将超过商品房。
另一方面，市场化的商品住宅则是阴晴不定，一些中高档住宅成交活跃。比如，5月份北京单价每平方米3万元以上高端项目签约套数占新建商品住宅成交总量的 13.3％，比4月份提高5.1个百分点。一些城市近期天价豪宅的冒头，被业内人士视为部分地区楼市加快向高端转型的信号。简单的房价数据，已无法充分反映“保障”和“市场”的这种二元变动。
“从一定意义上说，房价目前的下降至少说明市场结构正发生积极变化，保障房供应的增加对房价的平抑效应正在显现。”中国 指数研究院副院长陈晟说。不过，专家认为，目前除房价统计数据的涨跌之外，更应关注住房“可支付需求”的满足。市场对中低价位普通商品房的需求、中低收入人群对保障房的需求能否及时满足，是衡量调控成效的重要指标；不管房价如何变动，增加普通人群适购住房的调控方向都不能受到干扰。
■专家观点
房价数据发布应加快改革
保障房供应的提速和中高端住宅的活跃，折射出楼市日益明显的分化态势。SOHO中国董事长潘石屹说：“如果没有调控，市场自身也会逐渐完成这种结构分层，但是调控加速了这一进程。”
各方面迹象显示，在保障房快速崛起的形势下，房地产市场正逐渐形成由商品房和保障房组成的“双轨制”格局。
比如土地供应方面，国土部门数据显示，今年计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5％；如果加上中小套型商品房用地，合计比例将达到78.6％。再如，央行数据显示，一季度保障房开发贷款新增651亿元，比年初增长40.1％，高出同期房地产开发贷款的增速34.8个百分点；在上海等城市，保障房新增开发贷款已占整个房地产业新增开发贷款总量的五六成。
“房价统计数据与市场感受的差异、人们对于房价降否的争议等都说明，房价的统计发布也应加快改革，尤其是对商品房和保障房价格作出区分，防止错误信息影响市场，更要提防借此使‘障眼法’误导调控。”陈晟说。
业内人士还提出，目前的房地产制度体系是以商品房为核心构建起来的，在保障房领域的制度建设则相对不足。当下应顺应市场变化，加快房地产尤其是保障房制度创新，比如加强保障房价格信息的统计发布，实现保障房和商品房开发贷款的分类管理等，以切实推进保障房建设，不断优化楼市调控措施。
（京华时报） |
