“平安信托和绿城中国联袂打造平安财富安城1号房地产基金信托产品,以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目,年化收益25%以上。”平安信托一位销售经理日前在一个论坛发布了这则广告。
昨日(7月11日),平安信托的工作人员证实,确实和绿城中国一起发出了上述信托计划。按照该计划,绿城项目的年平均利润率低于10%时,不能获取项目收益回报;即使年平均利润率超过10%,也只能按二八分成的原则,少量获取投资回报。
上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说,绿城的上述信托计划不仅说明绿城最近非常缺钱,同时也显示绿城很看好三五年内的房价,认定这些项目的售价还将暴涨。
更有业内人士直言不讳地说,在严控房价的背景下,地产商哪来那么多利润还,当前地产信托融资汹涌的背后,投资的与融资的,都在进行一场豪赌。
融资成本创纪录
据上述发布广告的平安信托销售经理介绍,上述房地产基金信托产品所投资的温州龙湾项目总基金规模8.75亿元,信托将占到项目股权总比例的25%,内部回报率高达35%~41%,项目投资期为三年,退出期为两年,总周期长达5年。
资料显示,其所投资的龙湾项目位于浙江省温州市龙湾区,用地性质为住宅用地,总土地款约为人民币31亿元。集团通过招拍挂的方式获得该项目,绿城集团拥有其40%的权益。
平安信托热线一位销售人员进一步介绍,该项目是一个包括保障房在内的综合性项目。一位业内人士认为,按照上述介绍,如果该项目全部依托股权融资方式获取资金,那么每年的预期利润率将达到35%~41%,以5年计算,该项目的总利润最高甚至会达到总投资成本的两倍。
按照上述总利润水平,绿城的总销售额必须达到87.5亿~106.5亿元以上,折合每平米的售价在4.6万~5.6万元/平方米以上。而据张宏伟的介绍,目前该项目所在的龙湾区附近的江景房也不过卖到4万元/平方米,非江景房售价仅在2万元/平方米左右。
根据张的调查,绿城中国的上述信托产品融资成本,是今年以来品牌大公司中融资成本最高的。此前,他所知道的大地产商最高信托融资成本为20%。而今年5月23日宣布发行2015年到期高息债券融资的佳兆业,融资成本也只有13.5%。
他认为,绿城中国之所以愿意以如此高的融资成本信托融资,就是看好温州三五年后的预期房价,认为上述区域未来房价还将大涨。
缺钱!缺钱!
资料显示,从2008年开始,绿城便一直在寻求信托方面的融资渠道。是年5月,其首次与华润深国投成立一个名为“绿城东部建设玉兰公寓项目信托”的信托计划,虽然融资仅1.5亿元,但这成为了绿城启动信托融资渠道的开端。
随后,绿城先后与杭州工商信托、中融信托、山东国际信托、上国投等信托公司达成信托融资计划,融资近百亿元。而进入今年以来,绿城已经与中融国际信托、中泰信托和北京国际信托分别合作成立了三款信托产品,募资3亿元、2.57亿元和20亿元。
然而,对房价的预期或许并不像绿城所想象的那么乐观——此前,绿城被认为是上半年销售表现最不理想的地产巨头。
根据其6月销售通讯,公司前5月的销售额仅为156亿元人民币。而中房信的统计显示,该公司截至6月30日只有186亿元的销售额。按照该速度,截至今年年底,该公司仅能完成不足400亿元的销售额,远达不到去年制订的500亿元的销售目标。
绿城中国相关高层曾回应《每日经济新闻》记者,截至5月,绿城有140亿元的现金,再加上目前每天1亿元左右的预售额,足以归还今年新购地的40亿元支出和今年到期将付款的120亿元短期借款。
话音刚落,绿城就联合华彬以24.3亿元拿下上海长风地王,又增资了与杭州滨江集团联手开发的项目。
中原地产高级研究经理刘渊认为,绿城之所以敢许诺25%以上的高额回报,足以说明该公司在短期内极缺资金。他表示,绿城的做法纯属不得已而为之,“这样做的目的是为了保持开发团队不流失。”
而“差钱”的或许远不止绿城一家。用益信托统计数据显示,今年5月份,房地产集合类信托发行84只,占同期集合类信托产品发售数的30.88%,较4月份略有上升。发行规模290.87亿元,高于4月的248.9亿元。同时,信托平均预期年化收益率10.32%,环比也有所上升。
(每日经济新闻) |