在CSD(中央休闲购物区)地铁房山线等利好让房山一度成为开发商竞相追逐的热点区域，不过，随着“限购”持续，供需逆转，低价项目入市搅局，价格战已经悄然打响，燃至房山。如何在项目同质化严重而市场环境严峻的形势下争夺日渐稀缺的“房票”，已经成为扎堆开盘项目面前棘手的难题。
低价商品房叫板房山
在今年上半年房山楼市新盘中，中铁建·长阳国际城是一个标杆新盘，作为北京首个“限房价、竞地价”的普通商品房项目，4月15日，中铁建·长阳国际城均价1.25万元/平方米，相比周边万科长阳半岛等项目价格低5000元左右，短短两天的时间里，长阳国际城首期01及08地块1594套全部完成选房认购，比预售方案公布的选房时间提前3天结束。不过，随着楼市调控的持续，越来越多的低价项目出现在房山。
在诸多品牌开发商名盘聚集的房山区长阳板块，新项目翠林漫步以高品质商品房之姿第一次打破北京价格底限，以12500元/平方米起的超低价，直接叫板之前火爆热销的政府限购房中铁长阳国际城。
记者随后从翠林漫步楼盘销售处了解到，项目预计8月底前一期将开售，首期大约将推出500套房源，户型主打两居和三居室。项目销售人员表示，作为商品房，该楼盘较政府推出的“双限房”在户型上确实高了不止一个层次，而这也成为购房者挑选的一个重要条件；其次，该楼盘品质同长阳区域的诸多高品质名盘不相上下，而其位置位于长阳核心区，即房山长阳CSD板块。
挑战“两限房”价格底线的不仅仅是翠林漫步，记者调查发现，位于翠林漫步周边某项目11500元/平方米的起价，也低于中铁建国际城的价格。
房价半年降一成
目前以近乎“双限房”的超低价横空“搅局”是否会撼动该区域的楼市价格走向还尚待观察，不过，价格战已经悄然在房山打响。
“目前房山长阳区域的楼盘，销售客群主要为年轻的首次置业的刚需人群，经济承受力相对有限，考虑更多是自主需求。”21世纪不动产分析师汪丽认为，从房山长阳板块的客群导向上来看，决定该区域楼盘销售量好坏的一个重要因素就是价格。
房山区2011年新增入市的项目中，绝大多数项目存在着打折促销的现象，多数项目的折扣在94或95折左右，有的项目折扣甚至打到了92折，如芭蕾雨·悦都，力度颇大。截至6月27日，房山区域供应再次加大，仅获得预售许可证的项目就有8个，其中首开熙悦山、长阳光合作用目前均价为14000元/平方米，北京城建·徜徉集也以最低价14000元/平方米的价格面市。
从房山区整体成交价格走势来看也印证了房价正处于下行通道，来自亚豪的统计显示，7月份房山区在售项目的整体成交均价为13452元/平方米，环比下降了0.9%，相比调控前的1月份，房山区成交均价曾一度高达15091元/平方米，降幅达10.9%，基本回到一年前水平。
根据链家地产市场研究部统计，北京今年上半年开盘并已公布成交数据的51个项目中，有22个项目的成交均价低于拟售均价10%以上，降价项目占比约43%，大兴与房山成为降价项目最多的区域。
首开熙悦山签约率垫底
北京房地产交易管理网数据显示，截至7月25日，年内供应的房山住宅项目合计为16个，提供的住宅套数为6141套，截至日前签约为4435套，签约率为72.2%。不过，各月签约情况不一，整体呈现下降趋势。
6月20日左右开盘的几个同区域项目中，中粮万科长阳半岛(云湾家园)共开盘220套，目前已签约145套，签约率为65.9%；首创芭蕾雨·悦都(悦都苑)共开盘396套，目前已成交195套，签约率为49%。
不过，高签约率难掩部分项目惨淡的表现，位于房山区长阳镇的首开熙悦山，以不足5%的月签约率成为近期北京楼市萧条的一个鲜明案例。从今年6月25日开盘至今，一个多月时间内，该楼盘仅售出30余套房源，签约率不足5%，成为同期该区域的“垫底”楼盘。
“万科首创等大盘已经相继开盘，无疑抢走了本就有限的客户资源，但拿了预售证又不能不开”，首开熙悦山销售人员表示，迫于无奈，首开将开盘均价从预期的1.6万元-1.8万元/平方米，降至最低13200元/平方米，降幅高达4800元/平方米。
品牌开发商争抢房票
本区域将是最近几年北京住宅市场最主要的供应区域，最近3年的土地供应占据各区县第一，比例接近20%，在上一轮土地放量之后，新盘扎堆入市就成为必然。
今年6月以来，首创芭蕾雨·悦都三期推盘396套，中粮万科长阳半岛推盘220套，徜徉集推盘126套。而限价商品房长阳国际城以及首开熙悦山均开闸放量，分别一次推盘800套和700多套。这使得房山区域的刚需盘进入贴身肉搏，争抢“房票”的时代。
集中放量使得房山的市场面临较大的风险，房山板块在售产品以高层板楼居多,同质化相对严重,且多以低总价、低首付吸引购房者，今年房山供应项目中已经签约的4332套住宅平均单套面积仅为91.5平方米。受产品同质化、“房票”有限的影响，更多的开发商采取“特价”房的方式争夺房票，据首开熙悦山销售人员介绍，目前已经成交的这30余套房源，绝大多数是开盘推出的特价房，均价为13200元/平方米，共推出近100套。
万科也加入了战团，旗下的长阳半岛项目打出了轻松购房计划，除了全款97折，贷款99折优惠外，首付分期付款的方式，也会降低购房者的进入门槛。
消化库存至少10个月
2011年以来，房山楼市在调控政策的影响下，呈现出比较明显的供需低迷态势，供需关系也发生了明显的逆转。
据亚豪机构统计数据显示，2011年上半年房山区新增供应商品住宅8997套，新增供应面积达74.8万平米，而7月份该区没有新增项目入市。从销售成交的数据来看，2011年1至7月份，该区共成交商品住宅7034套，成交面积65.1万平米，对比供应与成交的数据可以发现，2011年以来，房山区新增供应套数比销售套数多出近两千套，供大于求的现象非常明显。
当前，房山楼市成交量低位徘徊，6、7月份的成交套数均在千套左右。据亚豪机构统计数据显示，当前，房山区商品住宅的存量套数达10129套，如果按6、7月份的销售进度，还需要10个月时间才能消化掉存量。
此外，房山下半年还将迎来其他区域的竞争，6月新房供应热潮中可以看到，大兴、昌平、顺义等区域也逐渐加入供应大军，与房山楼市类似，随着区域供应量的提升，未来在大兴、昌平、顺义等区域或将出现相应的价格实降现象。
亚豪机构副总经理任启鑫表示，房山区供应量非常充足，如果调控政策持续趋紧，那么开发商的销售压力、去存量化的压力会进一步加剧。购房者无疑具有更多的选择性与优势，而如果要争取有限的购房客户，开发商必须要拿出有力的杀手锏来。“拼价格、拼品质、拼服务”。
(京华时报) |
