开发商降价路线图:从穿棉袄到穿裤衩

 http://www.lgmi.com    发表日期:2011-10-9 9:14:04  兰格钢铁
    开发商降价路线图

    房价进入下跌通道后,还有多少下跌空间、何时到底,是购房人最关心的问题了。楼市价格是否还会降,取决于开发商的资金链。对此,SOHO中国董事长潘石屹发表博文称,现在开发商死不了,资金链还不错。潘石屹认为现在中国经济最薄弱的两个环节是中小企业和地方政府,并称:“开发商还没有死,穿单衣服的先死了,开发商还穿着棉衣呢。”对于潘石屹的乐观,任志强(微博)则直接回应:“很快就只剩裤衩了。”开发商的棉袄会像任志强说的脱得那么快吗?业内人士对此进行了相关分析,并给读者展示一个开发商降价的路线图,但这张图能否有机会全部展开,现在还很难说,也许这张图刚刚展到一半,开发商的棉衣就又穿上了。

    多数开发商棉袄在身

    就在通州的房地产市场因率先降价而成为热点之时,房山、昌平的房价在9月份也开始出现全面回落,有人评论说开发商要撑不住了。但记者采访的多位业内人士均对此说法“淡然一笑”。

    周先生是京城一知名地产公司的营销副总,他表示虽然市场不好,但“瘦死的骆驼比马大”。

    “目前,这种行情确实不太乐观,政策的严厉程度要高于我们的预期,所以,你也看到,开发商都纷纷降价,不再死扛了。”周先生开门见山地说。“但要说开发商资金链要断了,活不下去了,那还早着呢。”周先生话锋一转。

    “咱就拿降价降得比较厉害的通州项目来说,京贸国际城去年1月份以13800元的均价开的盘,你可以查查它当初的拿地成本和2009年通州的市场均价,13800元的价格绝对算是高开的。后来,北京'副中心’、通8条地铁、将建'北京第一高楼’……这些'利好’出来后,3月份,2号楼开盘均价就到了18600元,4月份3号楼就达到26800元了。4个月,房价翻了近一倍,卖出近千套房子,它赚了多少?再说降价,去年11月房价降到19800元,卖出200多套,现在降到14000多元了,比开盘价还贵呢。咱们不用细算,它13800元的价格都有的挣,你说,它现在降价是因为资金链快要断了吗?”

    “再说以打出每平方米13000元特价房的润枫领尚,2009年9月以15.3亿元获得土地时,项目的楼面价为每平方米6746元。按照每平方米2500元的税费和管理运营成本、2200元左右的人工、建安成本计算,这个项目卖到11000元就应该不赔。”周先生接着算账:“2008年之后的4万亿计划,让开发商迅速缓过来了,而且吃得饱饱的、穿得暖暖的,底子很厚,这也是政府为什么不轻言取消限购的原因。”

    潘石屹也说:“2009年销售三万多个亿,2010年销售五万多个亿,款还在慢慢回,现在开发商死不了,资金链还不错。”

    因此,对于目前的开发商降价,周先生更愿意这样理解:“你研究过松鼠吗?天气一冷,松鼠就开始贮藏食物。这样,在寒冷的冬天,松鼠就不愁没有东西吃了,即使天气再冷,也不会被冻死或饿死。在楼市,今年这个最寒冷的冬天即将来临,上市公司要有一个好看的报表;大公司要根据全年销售情况,调整销售策略完成全年销售目标;小公司面临支付年底工程款、银行贷款等,所以,要提前采取降价销售,回笼资金,以便冬天真的到来时,穿上棉袄,不被'冻死或饿死’。现在的降价,我更觉得是一场开发商备粮的'松鼠行动’。另外,你看现在万科不是还在拿地嘛,有的开发商促销,是从战略角度考虑的。另外,开发商自己嚷嚷快扛不住了,也有给政府制造舆论压力,让购房人尽快出手的目的。”

    开发商降价有路径

    “退一步讲,即使开发商真的资金紧张,扛不住了,也不会像任志强说的,很快就剩裤衩了,他的话可能更多地有些调侃意味。咱们梳理一下前几年的经验,房价进入下跌通道后,其实是有规律可循的。”周先生这样说着,给记者画出了一张楼市降价路线图。

    房价进入下降通道的第一个阶段是观望阶段,市场表现为量跌价滞。新政策出来后,不仅购房人会观望,开发商也会观望。双方都绷着,看谁能绷得住。结果肯定是开发商先绷不住了,房价就会进入下降通道。这个周期有长有短,长的一年多,短的三四个月,今年这轮从观望到开发商普降,就将近1年。

    第二个阶段是量跌价跌阶段。价跌的第一块多米诺骨牌,一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘,表现为以明显低于之前预期和周边项目的价格入市,原因是这些新盘进入销售之前都是投入,资金压力、销售压力较大,急需资金回笼,会率先扛不住。另外,新盘也没有老客户退房的顾虑,降价在技术上也比较容易操作。之后,如果市场预期继续悲观,成交量萎缩,开发商的老项目没办法,也会通过打折、促销的方式加入到降价的行列中来。相对来讲,二手房的价格是相对坚挺的,这是由于二手房的卖方是分散的个体,除非特殊原因,都不会有资金压力,但当一手房大规模降价后,一直以一手房为风向标的二手房也不会坚持多久,楼市会进入全面降价之中。至于降价幅度能有多少,会在哪个环节转入价跌量涨、量涨价升的回暖通道,就要看这个阶段市场的博弈情况了。

    周先生解释说,目前北京楼市就处在这个阶段,一手房普遍降了,二手房还没降。需要注意的是,开发商的普降都是“丢卒保车”的性质。只不过对于大公司来说,他的“卒”可能是一个项目;对中小公司来说,他的“卒”可能是一栋楼或几套房。保住“车”后,他可能就不降了。市场还不好,这个过程会反复。也就是说,开发商御寒的衣服会一层一层地脱,但除了个别项目,一般不会直接脱到“只剩裤衩”。

    第三个阶段,开发商万一保不住“车”了,也会率先通过寻找股东入股、项目转让等途径应对资金困局,一段时间内“大鱼吃小鱼”、市场“洗牌”在所难免。最后一步,迫不得已,开发商才会“一降到底”,那时就有可能真是“白菜价”了。

    能否等到

    开发商只穿“裤衩”?

    日前,绿城地产爆出资金紧张、股价大跌的消息。之后,绿城地产董事长宋卫平在微博上说,一、努力做销售,把房子卖出去;二、腾挪掉几个项目;最后,如果前面的手段都不奏效,那我就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了。

    周先生分析说,目前市场博弈还处在第二阶段,从宋卫平的表态也可以看出,他的第一步是“努力做销售,把房子卖出去。”在房价下跌通道中,怎么努力把房子卖出去,他可能会选择“丢卒保车”式的降价,这和他说的第三步“直接把价格降到底”是有本质区别的。另外,这中间还隔着一个“腾挪掉几个项目”,腾挪掉几个项目,没有几个月到1年的时间是不够的。所以说,从绿城这个公司来看,资金链现在一定是很紧张的,它的“降到底”过程还这么漫长,其他资金还可以的公司就更不用说了,这个周期会比较长,也许半年、也许一年,甚至更长。购房人要做好持久战的准备,当然,也有可能根本等不来这一天。

    潘石屹也认为,开发商沦落到只穿“裤衩”的程度不太可能。他解释说:“现在中国经济最薄弱的环节在哪?第一就是中小型企业,他们的大部分产品出口到欧美,现在欧洲出口不行了,劳动力成本还在上升,政府的基础建设项目比较多,占用大量劳动力,银行利率也在提高。第二就是地方政府,开发商还没有死,穿单衣服的先死了。”换言之,如果开发商出问题了,中国经济就会出问题。不过,楼市整体没问题,不代表个别开发商没问题。一些开发商会面临被洗牌或清盘退出,这对于购房人来说,也许会有“捡漏儿”的好机会。

    北京房协秘书长陈志分析说:“从目前来看,政府短时间内不会取消限购,但不太会允许房价下跌太快。年底价格涨幅回落最为明显,并将持续到明年。楼市进一步回归理性了,部分房价过高的地区会逐步消除泡沫,房价持续稳定,暴涨时代已经过去了,这是我对政策走向的一个基本判断。基于此,我认为,北京房价大跌的可能性很小,当然,像京贸国际城等项目的个别案例除外,因为去年价格的水分太大。没有去年的暴涨,也不会出现大跌。但从目前降到8000元、9000元,从现在看,不可能。因为14000元这个价格,有人出手,而且人还不少,就证明有支撑,相对筑底了。”

    另外,陈志还指出:“现在,周边的许多朋友也问我,房价什么时候到底?我觉得这里面有一个误区,许多人都想抄到这个底、这个点,但这个点是稍纵即逝的,而且是从后往前看的,你要刻意地等,可能一辈子也买不了房。实际上,大家说的房价这个底,应该是一个区间,一个波段,在这个波段上,什么时候买都可以,所以,我个人认为现在买房还是在一个合理的价位上的,购房人可以适时出手。另外,从长期来看,房价依然坚挺,是抗通胀防缩水比较不错的选择。”

    (北京晚报)
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