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莞惠微涨 珠海暴涨 11月起跌
珠三角七城房价变动调查
随着二十四节气中“大寒”的临近，全国楼市也逐渐步入了“冷冬”。从前几个月北京、上海等城市掀起降价潮开始，目前正在以百米赛跑的速度从北向南、从一线向二三线城市蔓延。南都记者本周调查珠三角七个城市发现，与今年调控新政细则出台的2月份相比，出现降幅的城市高达4个，其中，广州、深圳领跌珠三角七城房价。
深圳降幅最大高达8.89%
在全国房产政策收紧的情况下，珠三角也没能例外：2月24日广州出台新“国八条”细则；深圳多部门2月底重新严格执行限购令；3月18日佛山执行限购令；4月增城从化出限价令；11月1日珠海部分区域限购，11月10日中山限价……
南都以今年2月份出台“国八条”的时间为基准，把七城2月份的房价与11月对比发现，有四个城市整体一手房价出现明显下滑的现象，其中，深圳降幅最为明显，达8.89%，其次为广州，降幅为7.1%，降幅排名第三、第四的分别为中山3.2%、佛山1.1%.
深圳限购政策出台后的两个月，房价降幅最为明显。据了解，深圳自去年10月开始限购，当月成交均价为21360元/平方米，限购后的11月、12月，销售均价每平方米降至17452元、18041元，降幅达15%以上。到今年2月份，随着成交放量，成交均价再次回升至20588元/平方米，但到今年11月份，再次回落至18757元/平方米，跌幅为8.89%.
业内人士分析，深圳是移民城市，人口流动性大，支撑房地产市场的大多是投资客，一旦限购，将大大遏制这部分购房人群，房企在成交量呈现大幅度下滑的情况不得不采取降价的方式。
与深圳相比，广州房价也出现下滑的态势，尤其是限价的增城，房价下滑相对明显，多个楼盘由之前的8000多元/平方米下滑至6000多元/平方米。但也有个别并非大幅下降，最新开盘的某别墅项目，开盘价以出乎预料7000多元/平方米起发售，是把限价前打算赠送的G层面积计入建筑面积，拉低了单价。
在个盘方面，中山楼盘跌幅最猛，有楼盘单价已跌三成，下调幅度达两成以上的楼盘有四个。
三城逆市上涨珠海飙涨16.8%
除了四个城市房价明显下滑以外，珠三角七城中还有三个城市出现逆市上涨的现象。从调查结果来看，珠海、东莞、惠州三个城市都呈现不同的涨幅，其中，珠海涨幅最为明显，高达16.8%以上；其次为东莞，涨幅为5.4%.另外一个城市为惠州的惠城，涨幅为7.1%.
11月1日出台限购令的珠海，10月份一手房成交均价已经高达13174.92，比今年3月份上涨16.8%.知情人士透露，珠海10月房价飙升是因为华发新城六期的网签数据达到了222套，而它的销售均价在16000元/平方米，拉高了整体均价。
不过限购后，珠海多个楼盘出现不同的降价。据了解，11月份成交量比较大的五洲花城，从精装18000元/平方米，直接降到了11285元/平方米，最低甚至为10700元/平方米，降幅尤其明显。“如果按照网签的数据，11月份珠海楼市的成交均价肯定会在11285元/平方米左右，甚至很有可能降到这个以下。珠海业内人士表示。
相比珠三角多城在调控后的萎靡成交，东莞楼市却在今年走出了自己的独立行情。根据对东莞市房产管理局公众信息网的数据统计，累计1-11月份网签商品住宅498.98万平方米，提前完成了去年全年的销量。前11月住宅均价超过8100元/平方米的水平，也较去年全年呈现了上涨之势。据分析，东莞房价逆市上涨，不仅与限购迷雾和迟迟未落地的政策脱不了干系，还与去年之后07、08年风光一时的地王项目陆续入市，定位为豪宅的楼盘占据了市场主流有关。
而没限购没限价的惠州，房价虽然整体呈现上涨的态势，但部分房企已经采取“低价入市，小幅让利”的策略，个别楼盘甚至打出“成本价销售”的口号。在惠城区，7至10月份，连续四个月出现价格调整。“由于价格同购房者预期仍存在差距，市场进入僵持阶段。”
后市研判
政策松绑仅是幻想 多数房企或加入降价大潮
近日，央行下调存准率、全球央行联手救市的消息，给房企送来“秋波”，却没能给楼市送来些许“暖意”，全国多城一手房日、周成交均价仍呈现持续下滑的态势。不少业内专家认为，开发商即便能贷到款也是杯水车薪，面对不断减少的销售量，假如不降价销售就会成为“废墟下的烧猪”了。“房子若卖不出去就如同废墟，坚强猪在债务缠身下不是被房子压死，就是被火热的限购政策烧死。”
政策调控持续从紧
近日，央行下调存准率、全球央行联手救市的消息，让个别房企欢呼雀跃，并认为这是房产政策“松绑”的信号，其实，这或许仅是个别房企的“幻想”。
住建部近日知会地方政府，对于“限购令”即将到期的城市，如无极其特殊情况，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。也就是说，年底限购到期的城市，明年仍将继续执行限购政策。
颐和地产执行董事、副总裁赵永爽认为，存款准备金率下调并不意味着房地产政策开始“松绑”。“存准率下调影响主要体现在投资客的心理层面，从中长期来看，房产政策收紧态势不会改变。”
家和集团副总裁张建勋同时认为，多数城市的限购、限价等调控政策都暂定持续至今年年底，至于明年是否继续，截至目前为止，还没有一个城市给出明确的说法，明年楼市政策的走向有待观察，但是就目前的情况来看，政策松动的可能性极小。
房企资金吃紧日子难熬
在楼市遭遇“大寒”的同时，房企资金回笼速度大幅度放缓。根据w ind数据统计，近120家上市房地产企业第三季度收入环比下降17%，净利润下降 38%.房地产板块资产负债率为75.3%，位于近5年来的高点。广东工大房地产高级经济师申格联认为，开发商即便能贷到款也是杯水车薪，面对不断减少的销售量，假如不降价就会成为“废墟下的烧猪”了。“房卖不出去如同废墟，坚强猪在债务缠身下不是被房子压死，就是被火热的限购政策烧死。”
申格联表示，此次全球经济二次探底带来得危机应该比2008年的那场雪还要来得长久和寒冷，房企的日子会越来越难过。
降价或是多数房企选择
在政策趋紧、资金紧缺的压力下，房地产商下一步或将采取大幅度降价措施。
据中国指数研究院统计数据显示，与金九银十相比，今年11月份，全国一手房成交均价出现下滑的城市约占六成，北、上、广、深一线城市的成交量虽涨跌参半，但签约均价却全线持续下探。其中，北京的跌幅最明显，达19.5%.
邓浩志认为，目前，房地产下降趋势已经确立，因为不降价就没有成交。“任何一个企业都不能承受长期资金紧张，降价仍旧是大势所趋。”
大房企下调明年开工量
在大市趋冷的情况下，房企会不会调整明年销售目标？广东工业大学房地产高级经济师申格联认为，开发商在年末冲刺后，或仍难达到年初所定销售目标。在此情况下，多数房企明年肯定会下调销售目标。“目前，已经有多个开发商放缓开发进度，甚至暂停销售，来年调整目标也是在情理之中。”
微博“中国楼市密探”称，传华南五虎之一的某房企通电全国各分公司，即日起未销售和不影响已售房屋竣工交楼的项目全面停工。业内人士认为，这证明房地产调控已进入第二阶段，开工量和供应量将会锐减。虽然该消息目前尚未得到证实，但广州万科总经理唐激杨日前在东莞媒体汇上向南都记者表示，在大势影响下，明年广州楼市整体开工量或减少一二成。邓浩志则认为，在业界普遍看跌明年楼市的情况下，多数房企在明年会选择调整目标或下调销售目标。
广州
整体下滑7.1%减装修裸卖盛行
从目前房地产市场的表现来看，广州（十区二市）房价呈现一种下滑的趋势，但幅度并不大。根据搜房网统计显示，2月份成交均价11644元/平方米，之后5个月小幅下调至7月份10835元/平方米，8月份突然上涨12.5%到12192元/平方米，之后又小幅下行。到11月为10810元/平方米，若是与2 月份均价比，整体下调了7.1%.
若是与去年同期比，今年2-11月的全市成交均价为11290.1元/平方米，比去年同期10854.3 元/平方米甚至要高出39%.从成交量看，市场的承接力仍在。2011年2-11月份广州十区二市网签面积为668.19万平方米，稍低于2010年同期 738.51万平方米的成交量，高于2008年同期成交量。
由于整体价格的小幅下行趋势，有全新盘以高性价比入市，而旧盘也以较大折扣抢客。以11月20日开盘的超级豪宅天銮为例，平层最低价格去到3万多元/平方米，远低于之前市场的预期价，吸引了大量的客户，成交较为理想。还有中信香樟墅，虽受增城限价影响单价只有7字头，但该盘却将以前的赠送面积计入发售面积，以加面积摊低单价，从而使得总价变化并不夸张。
一些价格变动幅度比较大的楼盘，主要出现在增城、从化、花都等外围区域。而城区海珠赤岗地铁站附近的某公寓楼盘，9月10日，该盘开始内部认购时对外宣称带装修售价2 万多元/平方米，但12月3日，该盘几套特价单位毛坯单价最低至1.38万元/平方米。增城的不少楼盘也在今年4月限价后，由带装修改毛坯，使单价大幅回落。
片区对比
增城跌：限价带来成交量上涨
对于限购的广州而言，限价的增城无疑是释放资金的最佳区域。据搜房网统计显示，今年2至4月增城的月成交量基本维持在11万-12万多平方米，而到了5月，成交量一下暴增了一倍多达28.3万平方米，6月也有21.8万平方米，从7月至今，月均成交量也在16.1万平方米。
作为全国首个限价城市的增城，南都记者在走访增城多个楼盘后发现，尽管有限价这个紧箍咒，但上有政策下有对策，开发商有的“弃精装裸卖”，有的“延期开盘”，有的“两套合同”，更有甚者“将赠送面积计入发售面积”。
南沙涨：规划点燃激情成交均价历史性破万
如果说限价是增城的紧箍，那么规划则是南沙的光环。自十二五规划点燃南沙激情后，南沙房价一跃从“6字头”、“7字头”到“9字头”，完成了优美的“三连跳”，有的楼盘甚至“上进”地率先冲到了1万以上。据搜房网统计显示，今年2-11月，南沙区8713.93元/平方米的成交均价也比去年同期的 6732.2元/平米涨了29%.上个月也就是11月，搜房网录得南沙的成交均价为10223元/平方米，历史性地突破万元。个盘方面，龙光棕榈水岸、碧桂园豪庭、广晟海韵兰庭、珠光南沙御景苑等楼盘涨幅基本都超40%.
佛山
综述：成交低迷大半年楼盘最大降幅达三成
虽然“限购”解禁令出台不到12小时便告“流产”，但10月11日那一“闹”，仍是给佛山发展商带来一片曙光。
佛山住房和城乡建设管理局刚出炉的11月房产交易情况显示，11月份整个佛山成交量环比上升50 .83%，成交量从10月份的3136套上升至4730 套；成交价格则由10月的8090元/平方米降至8045.49元/平方米。与此同时，二手房成交也成交喜人，环比增幅28.89%，从10月份的 1087套，上升至1401套。
这一年走来，佛山的房地产业可谓悲喜交加。
今年3月，在广州限购后，作为邻居，佛山也站出来大义“限购”。此举固然叫停了广州投资客入侵的步伐，但随之而来的是，当地成交量就此大幅下跌。
数据显示，今年2月虽为春节，但当地一手房成交仍旧火爆，高达8546套。不过，在3月18日佛山版限购令出台后，当地成交量立马跌至7674套，跌了 872套；到了4月份，更是急减3017套，几乎成交折半。此后，在持续6个月的时间里，佛山的成交量一直萎靡不振，陷在3000多套的成交量里出不来。就连民间传统意义上的“金九”，成交量更只有2703套，仅为限购前的三分之一。直到11月，成交量才有起色。不过从成交价格上看，佛山11月份仅比2月份微跌1%.个盘下，下降幅度最大的约四成，有6个楼盘降价幅度在10%-30%之间。
片区对比
南海：楼价相对坚挺偶有楼盘降价一成多
限购令落地后，南海区的楼价对比禅城和顺德来说始终相对坚挺。与3月份限购令颁布后的多次价格调查相比，11月份南海区不少楼盘的价格调整幅度显然更加明显，南都记者抽查的十个样本盘中，有六个楼盘的单价与年初相比都出现较为明显的调整，三个楼盘的单价水平基本持平，只有一个楼盘出现上涨。今年11月份南海区的成交均价为9086.42元/平方米，对比今年3月份9586.85元/平方米出现下降。
目前万科金域道打出“7200元起”的价格水平，怡翠世嘉最低售价仅为8 0 0 0多元/平方米起，时代糖果回归万字头以下，里水的海逸锦绣蓝湾出现“5字头”的价格水平，这些楼盘的单价水平分别对比今年初回落了10%-20%不等。
禅城：“降”字板上钉钉降幅二成楼盘不少
在禅城，对比今年2、3月份，一个“降”字已经是板上钉钉，而且幅度不小。根据禅城区房管部门的统计，今年3、4月份（考虑网签迟滞）全区均价约为 12000元/平方米左右，而从今年9月以来全区均价则维持在9000元/平方米上下浮动，降幅高达25%.11月份，禅城区的成交均价就为 9145.59元/平方米，每平方米接近降了三千元。
南都记者调查10个禅城楼盘，发现有过半楼盘降幅达到两成上下，部分项目价位回调近三成，以城南一线为例，楼盘均价普遍都已经在8000-9000元/平方米，碧桂园城市花园等项目，还以8字头带装修的价位揽客。
而在顺德，中心区基本不降，但在广珠城轨周边的陈村等板块，由于大批广州投资客撤离，降价幅度非常明显。此外，顺德楼市最近流行“一口价”，不少楼价都打着 “一口价”的名义，降低均价以讨好买家。目前，顺德降幅最大的楼盘为港隆国际，从2月份的9000元/平方米，下调到目前的6200元/平方米，约有三成的幅度。
深圳
成交量腰斩房价下跌8.89%
深圳自去年10月开始限购，新建商品住宅成交量立即由9、10月各自超44万平方米的最高峰，腰斩至11月份的22万平方米。随后至今的各个月份，新房成交量几乎都在30万平方米以下的水平波动，今年9月以来更是跌至20万平方米以下，刚刚过去的11月份，以14 .55万平方米的成交量创近一年半以来的最低纪录。
“限购之后，‘房票’就像韭菜，割一茬少一茬，并且长得很慢。”近一年里，“房票”一说在深圳地产圈里流行，用以指代限购令之后有限的购房资格。为了抢“房票”，各楼盘逐渐地不得不以低价开盘或降价促销为诱饵，比如自今年5月开始，不断有一二手房价倒挂的现象出现，即新开售的楼盘价格比周边二手房价还要低，开发商们“以价换量”的意图明显。
由深圳市规划国土委公布的月度成交数据可见，近一年来深圳房价呈现波动下行之势，最低谷时（今年5月）曾至15262元/平方米，当然其时主要受“限价”政策的冲击，高端项目一度停售，致使均价被陡然拉低。现在的情况，即便抛开成交结构的因素，房价下跌已是普遍的事实，以刚过去的11月份的成交均价（18757元/平方米）与今年2月份的20588元/平方米相比，下跌了约 8.89%.
片区对比
龙华：有楼盘直降5000元，有楼盘承诺“三年内降价则回购”
龙华曾是深圳宝安区中的一个街道，今年10月底被深圳市委、市政府公布其自立门户为“龙华新区”。如此消息若是放在往年，定是刺激开发商们集体提价的“重要利好”，而今却被调控政策重重加压之下的看空氛围淹没，龙华房价还是不可避免地随大势显示下跌。
如降价最明显的楼盘———花半里，今年9月4日时开盘均价17800元/平方米（带装修），10月16日开始推400套降价单位，最高降幅达5000元/平方米；12月3日刚开盘的绿景香颂，打出“降价回购”承诺，称“购房满三年的业主，不论房价是涨是跌，只要提出申请，我们都以签订合同价回购原售物业”，其折后15800元/平方米的开盘均价，比周边普通商品房小区的二手房价还低了2000多元/平方米。
龙岗中心城：有楼盘“八折团购”，有楼盘降价惹老业主维权
龙岗中心城是近年来深圳新盘最为集中的区域，也必然成了“价格战”最先打响的地方。今年“五一”前夕，中海地产在龙岗中心城的两个相邻新盘率先打出“限价开盘”的旗号，号称“千套房源，八折团购”，最低9000多元/平方米的售价，令该片区重温了自2008年后不再有的“四位数房价”。随后开售的多个新盘，都较之前预期调低了定价才敢入市，而备受关注的“万科清林径（资料、论坛)业主维权”事件，仅因新推特价房低至1 .2万元/平方米（带装修），较之前降价约1500元/平方米。
东莞
房价在限购迷雾中摇曳
高端项目推迟签约遏制房价上涨
相比珠三角多城在调控后的萎靡成交，东莞楼市却在今年走出了自己的独立行情。根据对东莞市房产管理局公众信息网的数据统计，累计1-11月份网签商品住宅 498 .98万平方米，比去年同期上涨31%，成交量也提前完成了去年全年的销量。前11月住宅均价超过8100元/平方米的水平，也较去年全年呈现了上涨之势。
从每月的均价表现来看，高峰期出现在7月份，均价在8586元/平方米；此外只有2月份的成交均价在7938万元/平方米，其余月度均超过8000元/平方米。
更进一步分析东莞房价今年来的上涨原因，与限购迷雾和迟迟未落地的政策脱不了干系。事实上，新“国八条”之后的楼市原本败相显露，东莞却被“限购”迷雾笼罩着全年。从3月底开始定下房价控制目标后，限购谣言从扼杀成交的利器，摇身一变反被开发商主导，逼出大幅成交；当月度房价数次逼近警戒线之时，市场成交价格却恰巧被福利房、低价盘的大规模成交拉低。尤其是在“金九银十”间，市场大多数低价盘入市，且主管职能部门继年初后再度约谈开发商提出预警和可能限购信号，提醒开发商“自律”。自此，多数开发商和楼盘项目采取了延缓签约高价房的做法，让9、10月的楼市成交高峰中，房价逐渐从高温“消暑”，到11月底，东莞已经连续两个月房价控制在8200元/平方米以内，这是地方政府和开发商都喜见的结果。
目前东莞市场上，大多数楼盘都有特价、特惠、一口价等各种降价噱头出现，且以小规模的促销为主，优惠幅度并不大，常见的折扣都在8 .8折以上，整体项目成交均价与此前并无大差异。开发商争取以平稳价格出货，主动遏制上涨势头，而高端项目“主动”“推迟”签约，也在避讳限购令的出台。
片区对比
东莞南城区：部分楼盘价格微调
南城一直是东莞刚需积累最多，也是每个月东莞成交量的区域寡头，品牌开发商甚为集中。今年上半年部分项目如贝丽湖、中信凯旋国际（资料、论坛)、中信森林湖兰溪谷、万科金域华府（资料、论坛) 等项目入市，价格较去年站高一线。下半年尤其是南城的热点片区如西平片区加大了区域的供应量，如景湖荣郡、中熙弥珍道等，缓解了中小户型供应失衡的局面，如10月份两个项目分别开盘了以后，均价基本在9000元/平方米左右，这比此前吹风的9500、甚至上万元的均价回落不少。滞销项目如中熙弥珍道在11 月份也采取了三级市场转介、首付一成等方式来促销，当周即有较好的起色。部分大户型和超大户型产品如中信森林湖选择了调整价格，针对120、160平方米的新品单位，价格下调约300-500元/平方米，降幅近6%.
东莞塘厦：深圳客趋少
由于道路交通和区域经济发力较早，中部片区是东莞房地产项目最密集的区域，而每一年，开发商抢夺深圳客户资源的野心都不在话下。东莞塘厦镇的产品线较为丰富，上半年主力以高端别墅产品拉高了市场均价，万科棠樾（资料、论坛) 等项目基本以接近深圳的价格体系定价，根据东莞统计局的统计，今年5月份该镇的成交均价为17979元/平方米。缺席了上半年以后，如指标楼盘银湖山庄、金地博登湖在下半年都推出了100-160平方米主力户型的产品，均价上前者大概为8500元/平方米，后者为7000元/平方米，价格平稳。但是原本有近40%的产品“外销”给深圳客的该区域，“外销”萎缩非常明显。金地集团东莞公司相关负责人就表示，博登湖刚刚入市的产品仅有约一成的深圳客，而价格相对去年同类产品无涨价，但不算降价。
珠海
量真跌价虚升
11月1日珠海市“双限令”出台，让市区开发商方寸大乱。
从珠海市统计局不完全统计看，全市商品房单月销售量最高是9月，商品住宅成交量达21.83万平方米。10月、11月全市商品住宅成交量再度出现下滑，10月成交406套，比9月减少90套。开始实施“双限令”的11月，成交量比10月又减少了62套。
虽然成交量萎靡不振，但是前9个月全市的销售均价却还在踉跄攀升。9月，珠海楼市曾两次传出“限购令”的消息，当时不少开发商都为之紧张，购房者的信心也严重受挫。
据珠海市一些代理公司的市场监测报告显示，当时大部分在售楼盘都推出优惠促销或者特价单位，如诚丰星座推出了3套“买一送一”的特价房、金碧丽江西海岸推出了5套3999元/平方米的特价房；有楼盘一套房最高优惠达15万元。“珠海出台双限令，也是迫不得已，因为今年珠海市的房价一直都是在高价位运行。”珠海市一个开发商透露。
记者根据珠海住建局并不完整的数据推算得知，今年1月，珠海市商品住宅成交均价为9110.27元/平方米，而8、9月的价格都远高于调控目标。其中8月成交均价达15921.17元/平方米，高出目标价41.08%。
11 月1日珠海市“双限令”出台，让珠海市区开发商顿时方寸大乱，因为政府给他们出了一道难题———在价格和成交量之间二选一。记者当时对“双线区”内的在售楼盘统计发现，30多个在售楼盘中价格低于“11285”的只有棕榈四季、易筑、诚丰怡园三个楼盘，其中后两个为多年前开发现在是尾货清盘。其余大部分楼盘的销售价格基本上都在14000元/平方米以上，一些海景盘价格更在18000元/平方米以上。钰海帝景销售均价已达到30000元/平方米。
片区对比
新香洲双限后以价换量
双限令的出台，让珠海主城区的楼盘遭受严重打击。其中，新香洲成为“重灾区”。合富置业统计显示，10月新香洲片区在售楼盘14个，库存量约3912套，库存面积约44.8万平方米，销售压力非常大。10月受金地伊顿山新推2期低价促销影响，片区在售项目整体均价约14215元/平方米，环比稍有下降。
“双限令”出台之初，新香洲的楼盘大部分还是选择了观望，既没有选择以价换量，也没有逆市涨价。不过，在一周之后，五洲花城二期、尚东领御、御景国际、仁恒星园等楼盘开始主动采取以价换量的营销方式。
五洲花城二期开盘精装改毛坯，以11285元/平方米的销售均价对外发售，成交显著，从现场销控表来看，短短一周便销售九成左右，成为“双限”后首个取得 “开门红”的项目。同样，作为珠海唯一在双限后取得预售证的楼盘，尚东领御11月19日推出一栋毛坯房60多套单位，均价为9500元/平方米，当天销售了近八成。业内人士表示，由于限购之后市场成交主要是先行降价的楼盘，预计全市的价格统计将会出现下跌，而由于全市跟进降价的楼盘还不多，因此市场总的成交量还不会上升。
中山
全城普降降幅惊人
曾经很长一段时间，在不少投资客眼里，中山的房价简直就是“洼地”。直到他们扎进去以后，却发现，这里的房价涨幅，类似蜗牛速度。不过，过去一年，中山的房价也经历了过山车似的跌宕起伏。
今年4月，梁小姐在中山港口镇某小区投资了一套房子，其时二手洋房价4000多元/平方米。此前的1-2月，该小区房价普遍是2000多元；她购入两个月左右，二手房价涨至约5000多元/平方米。但7、8月份以后，该小区房价基本不涨，到中介放售，经纪却让她在5000多元的放售价上略做调整。
中山国土部门相关数据显示，中山一手房价1月均价为6026元，2、3月份略降，从4月起又稳步小幅上扬，“金九”攀至高峰，达6327元。虽然当地的限价令在11月10日才发出，要求限价52天。但从10月起，包括雅居乐在内的发展商开始调整房价，从而拉低全市房价。
“限价令出台后，其实全市房价并不会降多少。”中山房地产界人士告诉记者，之前一些本身低于5800元出售的楼盘都不同程度涨价，而一些原本卖6000多元的大盘，则不得不降价。但开发商只拿次等产品发售，珍藏好的以待来年再卖。
据了解，至今，除万科朗润园基本没降价外，当地十大标杆楼盘普遍每平方米降价500-3000元不等。
限价也未给中山楼市的成交量带来明显起色。
今年6月，中山全市成交量同比一度突破1倍的增幅。之后随着各家银行取消8.5折利率优惠、首套房首付贷款利率提高至1.1-1.5倍以上、住房公积金批复放缓等贷款条件限制，中山楼市逐渐疲软。8月份成交虽曾高达5216套，但9月陡降至3594套。有业内人士根据中山市房地产市场信息发布网统计，发现 11月份一手网签成交仅有2544套。往常，中山市房地产市场信息发布网与中山市房管局统计的数据略有出入，但之间差额亦在10%以内。“我乐观估计，11月的成交量不会超过4000套。”相关人士表示，限价导致低端盘涨价，高端盘珍藏好单位，以差的产品降价发售，类似市场行为难逃成交冷清的命运。
片区对比
城轨片区稍坚挺
由于中山在珠三角中心、临近多个一二线城市的特殊地理位置，使得中山几大组团在此次调控中都变化各不同。
东区是中山城区高端项目云集地，部分项目的价格变化非常明显。如远洋城，年初开放世界观一期组团，标出毛坯8000-9000元/平方米的高价，但大户型的设计让其销售速度放慢。相关销售人员前日透露，近期拟推的二期部分单位将低于5800元/平方米毛坯发售。同期销售的万科朗润园则价格变动不大，高价地皮成为其降价的阻力，基本保持均价8500-9000元/平方米。
南区的恒大绿洲打出“开盘必特价，特价必升值”的广告语，8 .5折、带装修出售等手段成为其他发展商的学习对象。但是项目开盘后，10月也选择了5300元/平方米的限时特价单位促销，这其实反映了中山市场积弱的事实。
据了解，中山限价令后，大多数临界项目反应迅速，其中两大项目“凯茵新城”、“世纪新城”更是推出超低价，以求逆市销售。部分高端项目则选择推出特价房或保持高价姿态放慢推货节奏，甚至放缓了工程进度来应对为时52天的限价令。
除中心城区外，中山的郊区普遍降幅较小。受城轨影响，中山北站周边的港口镇降幅较小，降幅在10%以内。有专家认为，11月-12月的销售数据并不能反映市场的真实需求，其中部分购房者选择延迟签约，预计明年会有一个成交小高峰。
惠州
供应激增 小幅让利
惠州雅居乐白鹭湖，湖景洋房可看到整个湖中心。
今年惠州楼市进入久违的“买方市场”，整体呈现供应激增、个盘成交低迷、开发商低价入市的态势，但尚未出现大规模降价的现象。
惠州开发商今年的日子不好过，除了政策调控的大环境，更因为惠州市场供应量之大，竞争创历史之最。尤其是下半年，推迟入市的楼盘为完成业绩集中入市，一些占地超百万平方米的大盘动辄一两千套推向市场，形成巨大冲击。如国庆前后整个惠州市的推货量达4万套，但城区每月成交量仅在2000套左右徘徊。
即使是新开盘的项目，成交率也普遍在四五成，甚至有更低的，这完全不同于去年“日光盘”频现的市场。多家开发商反映，买方已不再忠诚于某个楼盘，主要是因为供应量激增，购房者的选择范围更广。
在价格方面，开发商采取了“低价入市，小幅让利”的策略，但还没有出现普遍性大降价的局面。7月底碧桂园十里银滩的热销加大了惠州即将限购的传言，在调控政策的影响下，开发商纷纷加快走货步伐，进入小幅让利通道。在惠城区，7-10月，连续四个月出现价格调整，但同比去年仍然属于高位运行。由于价格同购房者预期仍存在差距，市场进入僵持阶段。
此外，惠阳、大亚湾个别楼盘打出了“成本价销售”的口号。有专家坦言，惠州是一个吸引投资客的城市，尤其是主打深圳市场的惠阳、大亚湾，如果价格降到位，投资客还是会蜂拥而来的。他们建议，惠州楼盘在年底赶紧降价走货。
片区对比
预期下跌深圳客锐减
惠阳、大亚湾是典型的外向型市场，主要面向深圳市场。虽然惠州不限购也不限价（银行限贷），但投资客对政策非常敏感，一旦有下跌预期就不会轻易出手。如果说 2010年沿海高速的开通刺激了成交量和价格的大幅上涨；那么2011年在宏观调控的政策大环境下，这个区域又成为受影响最大的地方，自年初楼市就一直处于低谷。
中原地产数据披露，惠阳区1-6月成交全面下挫。上半年一手住宅成交3925套，环比减少7%；成交均价5632元 /平方米，环比下跌9.7%.大亚湾整体成交也呈下降趋势。一些中小开发商采取“享受政府补贴”、“包租销售”等手法促销。进入第四季度，价格明显松动，越来越多的楼盘进入打折行列。如卓越蔚蓝海岸、龙光城都宣称低价入市，还有一些别墅楼盘有最高7.5折的优惠。
江北作为惠城区的政治、行政、文化、金融中心，集聚着最庞大的开发商队伍。今年下半年，惠城区最先降价的楼盘也出现在江北。8月，一直宣称开盘价达8000元/平方米的三宅一生以 7200元/平方米开盘，最低6000元/平方米。此后中信水岸城等楼盘也加入了降价行列。在政策调控下，江北的深圳客开始迅速减少，很多楼盘的购房比例由原先的深圳客五成以上降到现在的不到两成。中高端楼盘也采取低价入市抢客，如保利山水城以4500元/平方米的价格入市。
(本文来源：南方都市报 ) |
