本期深圳周刊地产版记者试图在这个冬天渐进到来的时刻，寻找那些春暖花开的味道，在这个冬天，在这个市场鲜见的房价停滞不前甚至有所回调的背景下，为那些仍拼搏在深圳需要安家的深圳寻梦者寻找一些可供参考的购房建议：问问房地产大佬对于2012年的市场判断。
世联地产董事长陈劲松在2009年楼市“曾经”的低谷时对购房者做过购房的建议，如今他再提机遇，“这可能是非常难得的机遇，碰到这么一次开发商极度缺钱，政府限购限价，然后市场价格正在回归的过程”，不过他提醒，“抄底”不是时间概念，要比较租金和月供，要比较拆迁补偿成本和房价，如果租金回报接近通货膨胀，如果拆迁补偿跟新房价差不多，那这些房产再跌可能不大，“中国未来的房价不会一路走低，现在只是中场，仅是调整而已”。
“一两家重要的房地产公司会破产”
2011年底，深圳楼市开发商降价潮背后是开发商的业绩压力和还债压力，与此同时深圳市场也伴随成交量萎缩出现了中介店铺的大量关门，大批中介人员转行的行业变化。但在世联地产董事长陈劲松看来，在目前如此严厉的房地产调控措施之下“中国房地产还是没有出现大的整合”。
楼市调控，购房需求被抑制，使得深圳这样的一线城市从2011年上半年就开始出现成交量大幅萎缩的情况，到了10月份，随着限购令下“房票”的耗费殆尽，深圳楼市和全国市场的成交都出现了“断崖式”的成交量下跌。
“但到2011年年底房地产业依然没有出现很大问题”，陈劲松日前在世联地产一次营销论坛上表示，房地产行业到目前为止还不那么缺钱，“一些钱都在这个行业里，所以没有像想象中缺钱”，同时这个行业不缺的是负债，负债一点都不缺只不过没有到期，但是在2012年负债要逐步到期了。
陈劲松解释，目前中国房地产除银行贷款之外还有4个方向的钱还没有到期。一是离岸的私募债，在香港发行的中国房地产离岸的私募债在以前的两年大约发行了1000个左右，这些会在2012年的年中左右陆续到期；二是信托，2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产，这笔钱会在2012年陆续到期；三是房地产基金，过去一年整个行业房地产基金大概1000个亿左右，大多数是项目性的；四是民间借贷，大概过去一年有4万亿，其中2万亿进入了房地产，但还没有到期。
此外，政府融资(土地负债)、银行融资(贷款)、上下游融资(建筑商参建和销售预售款)这三部分的钱仍在房地产系统内，所以房地产行业到目前没有想象那样缺钱，陈劲松表示，所以到目前为止房地产业没有发生大的整合，房企突然死亡目前只是在边远地区出现少量的部分，因为钱还在，心不死。
按照世联地产的研究，2012年可能出现的政策调整跟2011年不会一样。陈劲松认为，第一，政府上半年会出现态度的转化，会为开发商降价创造稳定的、安全的环境。第二，正常按揭的额度和正常按揭的利息会保证，这比2011年会强很多，2011年按揭额度不到位，按揭利息上浮，以至于开发商降价的好处都给利息吃掉。第三，政府地价会有明显下滑，或者是付款方式会有明显的变化，地价的降价，会在2012年上半年发生。第四，保障房明年要见到实效，并让老百姓真正体验到。第五，结构性减税一定会发生，而且就在2012年一季度，包括高端服务业、物流行业和小微企业。第六，政府有实质性的动作会改善民生。
“这些都是会在2012年上半年实施的政策，所以今年上半年我们预计房地产价格回归会是一个理性的过程。”陈劲松表示，这期间会伴随着一两家重要的房地产企业破产，这也标志着房地产达成宏观调控的主要目标。
“房价偏离将趋于回归”
房屋租售比一般是指房屋月租金与房屋总价格之间的比值。举例来说一个月租金3000元、总价120万的房屋其租售比就约为1：400，国际上通常用这一指标衡量一个区域房产运行状况是否良好。深圳目前普通商品住宅的租售比很多都在1：400以上，部分甚至高达1：600，而按照一般通用的国际标准租售比界定为1∶300—1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值，深圳目前不少普通住宅就处于这样的泡沫显现的状态。
对于2012年的深圳楼市业内认为这将是行业的一个“冬天”，“冬天的买家是刚性需求、小阳春式的改善需求和使用者三部分构成，而冬天就是成交量萧条，价格的高点向价格低点回归”，陈劲松表示。而这种回归也将使体现房地产价值的租售比和出租回报率有逐渐上升的过程，逐渐趋于合理。
现在中国人买房子全是为了升值然后往外炒卖赚钱，很少有人买房是为了出租回报，“这是上半场房地产市场的体现，而下半场将回归，租金回报将趋于合理”，陈劲松认为，租金回报要赶得上通货膨胀才合理，如果通货膨胀5.2%，物业租金回报要达到3%—5%才叫回报合理，而目前中国一线城市普遍不合理，尤其是豪宅。
金地集团总裁黄俊灿也认为行业已经进入“冬天”，“对于房企来说要看好现金流，不要出问题，经营上产品和策略要跟市场环境做匹配，什么样的产品更有竞争力，开发节奏先开发那个后开发哪个都要做些调整”。黄俊灿表示，2012年市场上应该是首置和首改类产品能够去化的速度快一些，而政策层面，因为中央政府和很多地方政府都表示不会轻易放松，调子已经确定，因此不太可能有什么大变化，大环境、大层面很难有什么好转，只有房企自己做调整。
而房企龙头万科总裁郁亮对于房企“过冬”则表示，房地产行业过去给了很多机会是作为投资品的房子，未来的机会则是给正常居住需求的房子，楼市下半场将回到了居住本身，开发商仍然可以赚取正常利润。从年底深圳市场上的万科策略可以发现，其入市的金色领域、金域缇香、翡丽郡、公园里都产品都面向首置和改善型的用户，全面提供精装修房，均价均不超过2万。对于房价的趋势，郁亮提醒，以前买房产可能增值很大，现在不一定了，楼市下半场要回到居住为主属性的时代，每个市场的参与者都应该认识到这种转变，房子将不会是好的投资品了。
房地产行业将从超速发展回归到正常发展，陈劲松表示，这个行业原先的发展是超速，或者叫“末路狂奔型”，现在走向正常化：除了租金回报合理化以外，保障房使得住房结构趋向合理，房企对于住宅开发的快速周转更趋合理，而商业地产将越发金融化。
“2012年房价能触底”
“2012年房企当然希望市场能够变得好一些，但是客观来说也看不到这个市场能够变好的一些非常明显的因素”，黄俊灿直言，总体来说回转的机会不大，但是极度寒冷的可能性也不大，应该说2012年会像2011年下半年这样平平淡淡地过。
世联地产对全国24个城市楼盘的降价做了持续监测，结合2008年—2009年的市场量价运行轨迹后认为，2012年的市场表现将大致划分为五个阶段：量跌价稳的观望阶段、量升价稳的促销阶段、量价齐跌的降价阶段和量价齐升的全面回暖阶段。世联地产首席分析师王海斌解释，今年上半年市场会量价齐跌，市场从局部降价转为全面降价，预计下半年的成交量会高于上半年，但由于潜在供应大，市场依然会是供过于求的状况，房企库存量加大的话量价齐跌的概率就非常高。
房地产在这轮调控中触底后才能回升，越快触底对整个行业越好，也就是说触底后成交量越快回升，陈劲松对记者表示，希望这个行业是越快触底，如果不让跌复苏也慢。
王海斌则认为，欧债危机的加剧会需要新一轮的量化宽松政策；中国经济也会在2012年上半年触底成功，现在看到货币政策已经有转向的痕迹；房地产行业下半年供应会加大，这将导致市场降价力度加大促使成交回暖，而成交量的上升会使价格得以支撑，最终在2012年中房价可以触底成功。“谁也不知道底部区域在哪，但是在底部区域成交量是迅速回升的”，陈劲松表示。
至于回暖，陈劲松对于2012年的一个判断就是2012年不会像2009年再触底后来个超级大反弹，而王海斌则认为，市场回暖应该要到2013年，因为在持续的紧缩之后，开发商拿地变少，会导致2013年供应不足，届时需求已经回升了，这会带来供不应求。
对于商业物业市场的变化，美联物业全国研究中心主任徐枫则提醒，调控下的市场导向使得开发商开始更多的涉足商业物业，但这种转变不是市场供求规律和行业发展到达某一阶段带来的，而是调控的影响，这种趋势就会使未来商业物业的供应量大于真实市场的需求。以写字楼为例，深圳今年要入市的写字楼面积至少是正常市场年消化量的三倍以上。而在东门等区域有商铺已现空置的背景下，深圳规划和在建中的综合体项目不少都会带来商业物业的供应，都会加剧这块市场的供大于求。
“商业地产金融化必将成为未来商业地产的出路”，陈劲松表示，在香港上市的亚洲最大的房地产集合信托基金在逆势的背景下的股价在升，并且还在收购商场，就是因为它是一只基金，能让股民多一个参与房地产租金回报分成的选择。
2012楼市“微预言”
@陈劲松：2012中国房地产5大预言：1.2012年不是2009年，没有超级大反弹；2.房地产市场会在上半年完成寻底过程，下半年放量成交；3.土地价格会向下松动，全年维持低位；4.顶替限购的政策还在试点，但部分房价大幅下降城市会取消限购；5.行业整合年。
@尹香武_半求：【2012楼市预见。房价篇】1.会有一批企业退出楼市，将是企业中最猛降者；2.租金信号成房价主要决定条件，无租金信号的远郊物业将是区域中最猛降者；3.不受限购品类的退出渠道畅通、缺钱时的绝卖品，将成品类中最猛降者；4.按揭比例低的城市更稳，而比例高的一、二线城市将成城市中最猛降者。
@深圳黄艺：短期内房地产市场仍将惯性下行，降价仍将蔓延，2012年是房地产行业重新洗牌的开始，可能有一些标志性的并购或者整合，也有一些企业可能在2012年交出“带血”的筹码。我觉得两会之前肯定没戏，至于两会之后(年底)还是存在反转的机会。如果下半年还没有机会，那2013年的春天一定会是一个阳春三月。
@河马like：最大的变化就是房地产由投资导向转为消费导向，就深圳，以往50%—60%的购买是投资驱动，这些将慢慢作为泡沫挤出。1.开发商将关注房屋本身质量，精细化定价，精细化运营；2.一手代理居间化、电子商务化，压缩中间成本；3.二手中介也将精细化运营，会出现代理模式，而不是之前的居间统天下
@成宏地产：1.计划手段将逐渐让位市场手段，由限购换成部分房产税；2.继续炒作保障房、公租房，以便稀释公众怒气；3.经济见底下，将出台有针对性的支援弱小民众的首次置业的政策
@尹香武_半求：1.限购持续，但将有城市以购房入户、免减契费等手段刺激房票入市；2.烂尾暴增之年、但开工量降幅将比烂尾增长率更高，2013供应堪忧；3.任志强终于错了、而谢国忠熬到了对；4.房服业萎缩，在一线城市大于房企、二三线小于房企；5.二手房垄断，一线城市纷纷三国鼎立。
@尹香武_半求：【楼市预测房企篇】1.具系统优势的房企收购兼并购地的黄金年，今“死了都要卖”的明“死了都要买”，如万科、和黄；2.以独有商业模式打拼的，存量已够、明为消化年少买多卖，如华润、华侨城；3.曾经危机的南派、将比北派收获更多，深穗港夺回北派抢占了3年的山头；4.小家卖身年!
@杨红旭：重要信号：M1止跌!http：//tcn/SXiWwv年末M1增7.9%，比11月高0.1个点。听过我课、常看我博客微博的朋友，会明白这一信号对楼市有多重要(仅次于政策)。2010年1月M1触顶后一直回落，现终于初现止跌信号(还须验证)，应验我两点预判：四季度触底，高于08年最低点6.8%!房价下半年逆转可能性增大!
@房地产转家：【房价能上涨的九大原因】1.刚性需求。2.经济要发展，房地产是最不可避免的支柱产业。3.地方政府业绩需要。4.土地财政。5.货币发行太多。6.美国量化宽松政策在捣乱。7.缺乏好的投资渠道。8.房地产价格上涨的原因还有需求大。9.大学毕业生不愿意离开大城市。
@深山圳水_xxwrite：1.下半年可能出房产税，因为主要城市联网了。估计项目人员加班忙死。2.要求关注房价走势，应不会在四个月内放开调控，也不会希望大降。3.提保障房是房价不会降低都到普通人随便买的地步，底层人员靠保障房。
@深山圳水_xxwrite：最近投资价格不是最大风险，在目前基础更大跌幅可能不大。风险是首付和利息，即杠杆机会。如果把住价格比低谷高10%内幅度，但得到3成首付(二套)＋降息＋利息折扣(二套)，是最佳决策。但很难预估和把握时机。有闲钱、中期投资＋保值，可以出手。要不半年左右放松限购，要不房价至少2013后才松动。
@毛绪斌：深圳很多经纪公司已经开始给经纪人放大假了，2月1日才上班，有史以来的第一次长假。下半年经纪公司熬得辛苦啊!可是不能再依靠人海战术打市场了，这种靠天吃饭的方式要改一改，不然总随着市场大起大落可没啥前途。
(本文来源：南方日报作者：曲广宁鲁力刘昊) |
