对于去年销售超过800亿元的恒大来说，用12.6亿港元来购回广州旗舰项目御景半岛项目40%的股权，显然是小菜一碟的事情。
然而，御景半岛的股权之所以会部分“流失”在外，却是和当年恒大首次上市失利，不得不向投行抵押借款有关。而此番回购股权，或许也是恒大正在逐渐从此前的“对赌协议”等一系列融资方式中走出的又一重要过程。
收购御景半岛40%股权
春节之前，恒大发布公告称表示，股东协议订明协议日期起计四年后将与黑石旗下基金MBAsiaRealEstateFund的合资公司“雅立”清盘，但由于该项目仍处于发展阶段，对方同意延迟清盘，并就收购进行磋商。恒大是次以12.6亿港元收购“雅立”40%股权，令其成为全资附属公司。
恒大在公告中称，雅立于2007年成立，以助卖方投资于恒大在广州的重点发展项目恒大御景半岛项目。该项目位处广州金沙洲区，为广州及佛山商业圈的中心点。该项目总建筑面积约为1,080,000平方米，现分阶段发展，项目的最后一期正在建。
路透社报道称，本次股份出售方为私募股权投资公司黑石集团控制的一只基金。报道援引周四黑石集团高级执行董事StuartGrant表示，深信中国房地产市场的长期成长前景，并将为旗下基金进一步寻找类似的投资机会。
待收购完成之后，御景半岛的项目所有权将全部为恒大持有。
于是，从2007年被迫将项目股权出让给“雅立”，到如今顺利收回，期间已经四年有余。而恒大也从2008年年初上市失利一度濒临危险边缘，到后来顺利完成再次上市，如今更是以突破800亿元的销售业绩成为全国销售第二的房企，力压保利中海。
事实上，御景半岛40%的股权此前会为黑石持有，也和恒大之前的上市危机有莫大关系。
在借壳琼能源失败之后，恒大主席许家印开始筹划自行赴港上市的计划，于是在香港投资者尤其看中房企土储的情况下，恒大为了上市开始了2007年那波跑马圈地运动。
但2007年恒大大举拿地之时，其土地储备额和资产额也迅速膨胀，资产负债率飙升至96%。彼时为了继续扩张，恒大除了采取常规的向银行贷款的融资方式之外，也开始寻求投行的融资。
而御景半岛就是在那次融资中将股权抵押出去的，不过，当时的“合作方”并不是黑石，而是另一知名投行美林。
向美林抵押贷款1.3亿美元
据2009年恒大再启上市时的招股书披露，2007年7月，安基BVI的全资子公司雅立集团有限公司(“雅立”)在香港注册成立；2007年8月，安基BVI将其持有的境内公司金碧物业的股权全部转让予雅立，至此，雅立通过持有金碧物业，间接持有恒大御景半岛项目；2007年9月，安基BVI向美林旗下的PearlRiverInvestmentLimited转让雅立40%股权，从而间接转让恒大御景半岛项目部分权益。
招股书显示，通过“雅立“这间”纯供美林作投资用途”的新设公司内部股权安排，美林持有雅立40%股权，而雅立间接全资拥有恒大御景半岛项目。按照双方的约定，美林与恒大按照40%与60%的比例获取雅立股息，直至美林获得的股息总额达到股权购买价(1.3亿美元)的25%复合年度回报为止，其后，美林和恒大按照20%与80%的比例分摊雅立股息。
该笔股权转让价格为1.3亿美元，折合人民币9.76亿元，扣除美林应占的雅立资产净值2.16亿元，恒大即时在账面确认了股权转让收益7.6亿元(后于2009年再次确认约1亿元股权转让收益)。按照股权转让发生之时的税法规定，该笔境外股权转让收益毋须缴纳企业所得税。
这笔收益对恒大可谓意义重大，招股书显示，2006年恒大净利润仅为3.3亿元，而2007年激增三倍至10.8亿元，其中7.6亿元即为雅立股权转让收益，为恒大2007年贡献了约70%的净利润。而如果没有这笔收益，恒大净利将与2006年持平。因此，雅立的股权转让对恒大2007年业绩表现居功至伟。
而雅立的股权转让其实是恒大整体预售恒大御景半岛项目，提前一次性兑现土地增值和开发收益。2007年9月底，转让雅立股权之时，恒大御景半岛仍然在建中，该项目首期预售自2007年10月1日起进行。招股书中对此也“直言不讳”：“我们成立雅立集团有限公司为投资控股公司，纯粹供美林作投资用途。我们与美林的合营企业仅与恒大御景半岛开发项目有关。该项交易实际上为大量预售该项目，让我们套现部分投资”。
投行“交易”逐渐清算
显然，在完成了融资任务之后，御景半岛的股权作用的确该是功成身退了。
尤其对恒大来说，御景半岛项目在2007年、2008年是其重要的支撑项目，为前几年恒大的业绩做出了重要的贡献，如此高回报率的项目，向来没有甚少与他人合作开发项目的恒大要股权全部收回更是可以理解。
按照辉立证券地产分析师陈耕的分析，以招股书中恒大承诺的25%的复合年度回报推算，四年下来美林方面获得的利息已经超过当时借款金额的100%。对于投行来说，投资早已超额收回。
陈耕同时表示，25%的复合年回报是非常高的数字了，远远超出一般水平的投资回报率。但对于当时的恒大来说，即使如此也只能答应，毕竟对于彼时的恒大，1.3亿美元并不是一笔小数目。
而在终于顺利上市，如今业绩已在800亿元之上的恒大来说，12.6亿港元显然已经是九牛一毛。从公告来看，恒大回购所花资金也约莫10亿元人民币左右，与四年前抵押时所获融资金额相差不大。
但这并没有加上美林四年所获的年回报数字。
不过，值得注意的是，美林实际持有该项目股权只截止2010年而已。
2010年，受到金融海啸影响的美林逐渐脱手在亚洲的房地产投资业务。当年9月，美国黑石与美林接近达成协议，收购后者在中国内地区域的地产基金及附属投资业务。
这是一场开始自2010年6月的谈判与交易，与其一起连带谈判的还包括韩国、印度等亚洲地区的房地产业务，这是美林在金融海啸之后，在亚洲的唯一一只基金，名为“亚洲房地产基金”，加上印度、中国、韩国等地的投资，资产价值超过35亿美元。
显然，御景半岛40%的股权也就是在这次交易中，打包交到了黑石的手上，此后黑石成为该部分股权的持有者。
另一方面，从2009年完成上市之后，恒大开始逐渐清理此前因上市所需与投行进行的种种“交易”，而首先处理的便是之前广为人知的“对赌协议”。
陈耕已称，截至目前恒大与投行之间的协议已经清理的差不多了，尤其之前很多是许家印以私人身份进行的融资，也偿还的差不多了。
在收回御景半岛股权之后，恒大于上市之前融资所需还“抵押”在外的项目还有当时与周大福联合开发的武汉与佛山两个项目，或许，这将是恒大下一个进行回购的目标。
(本文来源：观点地产网) |
