中房信集团在1月份发布的一份报告称，新鸿基旗下预期售价超过15万元/平方米的滨江凯旋门和襄阳路地块的环贸广场迟迟没能上市，其中滨江凯旋门上市时间已经推迟两年。
“上市推迟两年”的说法尚未得到考证，但根据新鸿基地产去年的财报，滨江凯旋门应在2011年下半年上市销售，但截至目前该项目仍然没有开盘，开盘时间至少已推迟半年。上述报告认为，由于售楼处没建，相关的营销推广也没启动，今年4月份滨江凯旋门仍难上市。
一些业内人士告诉记者，在全行业巨额债务将于今年到期，以及融资成本一再升高的背景下，延迟开盘会削薄房企利润，并置企业于债务到期后无法及时支付的险境。
新鸿基方面显然无上述后顾之忧。根据新鸿基地产2010~2011年年报公布的借贷占总资产比例，新鸿基地产的平均借贷负债仅占总资产的14.63%，归还今年到期的借款并没有太大压力。但是，根据此前瑞银等机构的预测，今年上半年房价仍会走低，加上新鸿基需要为延后开盘支付部分利息，既定利润很可能将下滑。
售价或超汤臣一品？
早在2010年年中，就有媒体报道称，新鸿基的滨江凯旋门会在2011年开盘。此后，新鸿基也在2009年~2010年的中报中确认，潍坊项目(即滨江凯旋门)会在2011年年中开盘。而在2010年~2011年中报，新鸿基又把上述项目的开盘时间延后至2011年下半年。在2010~2011年年报里，新鸿基又称将在取得售楼同意书后开盘。昨日，新鸿基方面向记者表示，新的开盘时间可能会是在2012年的上半年。
不断延迟开盘的背后，是上海高端住宅市场的成交僵局。2011年，上海均价5万元以上新盘共成交2400套，比上一年下滑4.6%。
中房信方面认为，滨江凯旋门之所以不断延迟开盘，是因为政府持续高压调控的压力。上述楼盘此前的售价预期超过20万元/平方米，超过汤臣一品去年成交均价15.4万元/平方米。
新鸿基地产上海公司一位公关人士否认上述说法，称目前售价没有确定。该人士告诉记者，新鸿基地产已经向有关部门申请了预售许可，滨江凯旋门延迟开盘，是因为尚未获得预售许可所导致。而上海一家高端楼盘的营销总监说，目前申领预售许可证，房地产企业必须同时申报销售方案，而销售方案中就包括了售价范围等内容。
据业内人士介绍，如果开发商能提供完整的物业和施工建设资料，最迟3个月内楼盘就可以申请预售许可。而根据媒体的报道，新鸿基上海公司早在2011年7月就着手申请预售许可，理应在10月左右，最迟去年年底前就获得预售申请许可。
有一种说法认为，新鸿基滨江凯旋门项目是因为售价过高而迟迟无法通过预售审批。一位房地产业内人士表示，青浦一楼盘早在2010年就申请预售，但由于售价高出周边近一倍，因此未获得审批。
对于外界的上述猜疑，新鸿基地产相关公关人士否认预售许可证的申请时间是在去年的六七月间，但她并未透露具体的申请时间，以及迟迟未能申请成功的理由。该人士表示，滨江凯旋门项目目前申报的售价范围已经获得相关部门的同意，不久有望获得预售许可证。
每平方米财务成本或仅80元
目前，类似滨江凯旋门这样的高端楼盘，通常都承受着较大的财务压力。此前，国内很多高端开发商就因为无法忍受高额的资金成本压力，或选择降价销售，或整体抛售项目。
但滨江凯旋门的开发商新鸿基地产面临的资金压力比其他开发商小得多。
记者曾向新鸿基地产询问滨江凯旋门项目的借贷比例和利息成本，但未获回应。不过，以新鸿基地产2010年~2011年年报所反映的整体借贷水平和利息支出作参考可以间接估算，滨江凯旋门的上述两项指标应该不会很高。
根据年报，整个新鸿基地产的银行借款及其他总额为600多亿港元，占总资产比例的14.63%；年支付的利息仅为13亿多港元，只占上述贷款总额的2.2%。上海市建设和交通委员会的项目信息显示，滨江凯旋门项目总投资额为39.996亿元，但由于目前该项目仅开发了一期约50万平方英尺(约4.6万平方米)，因此实际支付的投资额显然并没有达到上述数字。
即使以39亿元计算，按照新鸿基的整体借贷比例和平均借贷利率，上述项目每年的财务支出不会超过1300万元。以滨江凯旋门157844.4平方米的开发总建筑面积计，每平方米每年的财务成本或只有81.56元。
上述财务成本显然让内地开发商无法望其项背，即便与内地财务结构最合理和融资成本优势最明显的中海地产比较，新鸿基也占有极大优势。根据中海地产2011年中报，公司借贷资金占总资产的比例超过了20%，而利息支出占贷款总金额的约3%。
中海地产尚且如此，融资能力和财务结构远逊色于中海地产的其他房地产公司显然更逊色。1月份A股上市地产公司发布的平均信托融资成本都在10%以上，是新鸿基地产平均融资成本的五到六倍。
或削薄项目利润
虽然新鸿基地产的财务成本较低，且没有大规模债务到期的压力，但是由于未能及时在去年上市，滨江凯旋门的利润空间仍将削弱。
此前，市场对今年房价的普遍预计是将较去年三、四季度再度下滑，瑞银甚至认为，一线城市的房价还将再下跌5%~15%。
在1月31日上午召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝再提巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，由于楼市调控抑制投资和投机需求作用明显，高端购房需求大幅减少。如果未来有超高价格的楼盘推出，市场的需求量也未必能支撑高房价。
中房信的报告也显示，尽管去年全上海共成交72套均价10万元/平方米以上的房源，成交套数环比上升9%，但滨江凯旋门旁边的汤臣一品却只成交了6套。过去年6年，汤臣一品只卖出100多套公寓，仅占供应总量的两成多。
汤臣一品的成交数据，显然能给滨江凯旋门更多的参照。根据新鸿基地产以往的年报，滨江凯旋门首批计划推出的房源多达200套，面积约4.6万平方米。
在成交价格跌势明显的情况下，新鸿基地产还要为去年末的延迟开盘支付3到6个月的财务费用，显然会令项目利润空间继续受挤压。
(本文来源：每日经济新闻) |
