深圳楼市有了“龙抬头”迹象。记者一周以来从市场了解到,新房成交逐步回升,二手房本月有望成交2500套。在政策支持刚需、市场供应抛出橄榄枝的市况下,刚需一族也成为市场成交主力,而二手房买家中,刚需占比逾九成。业内人士称,楼市总体回暖言之尚早,预计刚性需求将主导市场在区域、价格等方面进行新一轮盘整。
政策为刚需买房“撑腰”
近期,刚需明显得到政策呵护。
央行在网上发布的“2012年人民银行金融市场工作座谈会”信息中表示,央行将支持普通商品住房建设,满足首次购房家庭的贷款需求。其中,“满足首次购房家庭的贷款需求”的内容为央行自2010年9月以来首次提出。此举让市场感受到央行在房贷政策上的“微调”信号。
在此之前,住建部也曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策,优先保证首次购房家庭的贷款需求,这也令市场为未来首套房房贷利率进一步放松回落的预期在加大。
与此同时,武汉、北京、天津、厦门、上海等城市均调整了普通住宅的标准,业内人士称,在一定程度上给刚需置业“松绑”。浙商证券房地产行业分析师戴方称,通过调整普通住房标准,能够减少购房者交易环节税金成本,对激活刚性需求具有一定的积极意义,是地方政府房地产调控政策微调的一个方面。
海通证券房地产行业分析师涂力磊表示,2012年流动性的扩大,以及地方政府对楼市政策的频繁优化(提高公积金贷款上限、提高普通住房标准等),其累积力量不容忽视,普通住宅和首次置业后期有望受益于政策组合。
市场供应“加大马力”
在宏观调控政策出现微调信号后,开发商也希望“贴着政策走”。
面对持续调控的2012年,金地集团表示将积极应对,一方面对现在符合市场需求的产品加快供应,优先推出首次置业、首次改善的产品;在土地拓展方面也将更加注重符合刚性需求产品特点的土地资源。
在大户型高端项目继续蛰伏的市况下,面向刚需的中小户型成为市场供应的主力军。“开发商近期推出了一些面向有刚性需求的中小户型,主要户型结构为从60平方米的两房到80平方米的小三房。”中原地产非营业董事总经理贺晓丽如是说。
记者走访市场发现,2月份深圳具备入市条件的新盘或多达十余个,加上一些前期已开盘并处于销售中的楼盘,深圳目前在售和将售的一手房项目并不少,其中新盘还是以小户型供应为主。如罗湖区田贝片区的德弘天下华府和东门中路的华盛君荟,福田区新洲片区的嘉洲富苑和香蜜湖北片区的兰江山第,南山区的阳光里雅居和招商雍景湾,盐田区的幸福海,宝安区的勤诚达22世纪、御筑轩、西城雅筑,龙岗区的深业东城国际、深业东城御园、万科红二期、卓弘高尔夫雅苑、金阳成等等。而从房源或户型来看,这些新房项目供应以小户型为主,约占总体供应一半。
二手房九成买家为刚需
“在刚性需求压抑了一两个月后,购买需求正在逐步释放。”贺晓丽说,“这是近期深圳楼市成交上扬的主要原因,二手房更加明显,本月有望实现成交2500套。”
中原地产统计数据显示,深圳二手房刚需买家占据总体成交比例从去年10月份至今一路走高,从866%上涨到937%。
新房成交方面,刚需也陆续出手。从近期热销的楼盘分析,目前仍是位于中小户型低价盘最受市场欢迎。据了解,在热销的项目中,福田的彩天怡色、桐林公寓,罗湖的深港8号,南山的海境界,宝安招商果岭、招商观园、绿景香颂等主打刚需的热盘均取得了不俗的销售业绩。
长江证券房地产行业分析师苏雪晶表示,刚性需求的压力有望进一步减轻,促进成交进一步回暖。随着2月底3月初新盘开始逐步投入市场,各个开发商的促销政策开始加强,货币政策的叠加效应显现后,成交将会出现回暖。
业内人士表示,近期新房和二手房成交量的上升,主要来源于低总价需求的阶段性释放,其总量不大,范围较小,加之房地产调控根本性的政策并无任何放松信号,中高端改善需求难以出现规模放量与集中入市。因此,不会使得成交量出现快速攀升,更难以造成价格的急转直上。
在此基础上,楼市观望气氛依然存在,新建商品房年后的“价格营销”尚未开始,综合分析,支撑市场快速放量的条件短期内尚不具备,楼市总体回暖言之尚早。预计,刚性需求将主导市场在区域、价格等方面进行新一轮盘整。
(本文来源:深圳商报) |