去年514.4亿的库存量达到历史最高位，在北上广深等14个一、二线城市掀起降价风暴
理财周报房地产实验室研究员王丽云胡文雁/文
招商地产仍未从“维权”泥潭脱身。
3月30日，几十名群情激奋的“公园1872”业主与招商地产负责人又展开了新的一轮停车位价格谈判，业主纷纷抗议招商地产高价出售车位以牟取暴利。
车位维权只是其中一个缩影，自今年3月以来，包括深圳雍景湾、珠海招商花园、南京紫金山泰格公寓等招商地产项目就频频爆出各种问题。
北京大岳咨询有限公司总经理金永祥认为，招商地产以价换量，实行销售至上的扩张战略，过快的发展速度不可避免导致问题出现。但是上述问题并非招商地产独有，房地产行业也普遍面临被维权的难题。
“维权门”
“湖居大宅，与公园为邻”，当初的宣传让不少业主动心而购买“公园1872”的公寓。
然而，自“公园1872”开盘两年多以来，就频频发生与购房业主的摩擦事件，停车位价格是诸多摩擦事件的焦点。
3月30日，一位业主再度向记者表示，他们的维权斗争不会结束，除非招商地产妥协。一个月之前就有部分业主集合起来，打着横幅、喊口号在售楼处前面进行抗议。
据悉，招商地产在已经有部分业主入住的情况下，宣布开始销售地下车位。按照价格细目表，北区业主平均需要支付每个车位30万元的价格来购买车位。而相比之下，在南区同样购买车位的中远物流集团每个车位却仅仅花了20万元的价格。
招商地产北京公司营销部一位人士辩解称，公司一向秉承建设社区、服务业主的宗旨，对地下车位价格的设定是公开公平的。
“公园1872”南北区价格不同是因为供需比例不一致导致的，也绝对不存在车位只售不租的情况。之所以给中远低价车位是因为中远一次性购买了100个车位，开发商也多次为照顾业主情绪拟定了调解方案。
中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心向记者表示，根据《中华人民共和国物权法》规定，房地产公司有权在获得审批的情况下具有销售产权车库的权利，所以对地下车位定价高低并不是问题。
但是目前“公园1872”的人防车库并未备案，导致业主无法进行租赁。无法排除招商地产在销售压力为冲击业绩认为抬高车位价格。
实际上，“公园1872”唯一向招商地产进行维权的楼盘。据悉，包括销售额达19亿元的招商地产雍景湾楼盘就频频传出维权新闻。
以价换量的后遗症
金永祥分析认为，很多开发商为了尽快回笼资金，都实行了降价销售的策略，在房子不好卖的情况下，开发商就开始卖商铺、车位等物业，以获得现金流。
立足中高端精品住宅开发的招商地产如今在房地产行业全面转型的大环境下也正是步入了改革期，3月12日，招商地产公告显示，将住宅开发和商业地产分立发展，寻求另一种更加专业的扩张之路。
但是改革也面临巨大的发展压力。根据资料显示，招商地产去年将大量盈余资金用于买地，经营性现金流不断下降。
而招商地产的融资增发方案也胎死腹中，可能面临楼市运营项目中的资金运营的冲击。虽然去年销售收入实现历史性增长，但是高达514.4亿的库存量也达到了历史最高位，出货压力巨大。
招商地产董秘刘宁曾表示，如果市场的情况没什么变化，未来销售的压力是巨大的。金永祥表示，房地产是资金最密集的行业，目前面临资金流短缺、库存增加的问题，早降价、早销售才能早占先机。”
去年，招商地产开始了布局全国，“庆祝招商局成立140周年”的促销活动，在北京、上海、广州、深圳等14个一二线城市22个在售项目掀起降价风暴。
其中，招商地产部分项目降价优惠幅度达到8.5折。广为人知的是，招商地产在深圳开发的豪宅项目雍景湾从均价3.5万元/平方米降价到个别房源仅售2.6万元/平方米，结果遭遇情绪激动的业主以“跳楼”维权。
“以价换量”的策略延续到今年第一季度，据某研究机构刚发布的《2012第一季度房企销售TOP50》排行榜显示，万科继续领跑，而招商地产排名14，一季度销售额50亿元，占其全年210亿元销售目标的24%。
基于第一季度乃楼市传统淡季，加之开发商推货上下半年“前少后多”的推断，招商地产今年实现210亿元的销售目标绝非难事。
金永祥表示，在楼市继续调控期，保证资金回笼，实现资金的高速周转是行业共识。虽然背靠大树，招商地产在业务整合过程中也必然要很好解决资金流转的问题。逆势拿地，弯道超车，如何实现又快又好的发展，将是摆在人事调整后新领导层桌前的关键问题。
“地产业要进入国内行业第一梯队”——这是招商局董事长傅育宁定下的发展目标。
扩张压力
一向“不差钱”的招商地产降价促销的另外一个动因是去年下半年以来的迅猛扩张，2011年下半年开始，在大多数开发商无力拿地或谨慎拿地的时候，招商地产却一反常态，频频在土地市场出手。
招商地产日前公布的2011年度年报显示，截至2011年12月31日，招商地产土地储备约1000万平方米，分布在18个城市，主要位于环渤海地区、长三角地区、珠三角地区、成渝汉地区以及厦漳地区。虽然今年库存压力加大，但是招商地产并没有停下拿地的步伐。
2012年第一季度，和面对土地市场谨慎万分的恒大、龙湖相比，招商地产又大手笔拿下包括北京、贵州等地的4个项目，新增建筑面积33.83万平，耗资15.12亿，表现十分抢眼。
按其计划，招商地产除了在进入的一二线城市中确保资源的可持续性外，还要进一步辐射布局三四线城市。
招商地产有关人士表示，招商地产将积极推进对物流地产、港口地产、公路地产的研究，依托集团内部产业协同作战的优势，挖掘新的资源获取点。
金永祥认为，虽然去年招商地产负债率已经达到69.5%的历史高点，但和其它一线地产商相比发债包袱并不大。
首先招商地产融资渠道较多，去年筹资总额增长近90个亿。其次，通过多种形式的去化销售策略，能够实现回款。但是面对调控深化期的2012年，逆势拿地，保证资金正常运转的压力仍然存在。
而上述招商地产有关人士也表示，“逆市新增土地储备，是公司为了完成区域布局计划、保持发展态势的安排，在资金上已提前做好了准备。”
根据日前公布的中国房地产测评报告显示，招商地产2011年以210亿元的销售收入排名第17位，离排名榜首的万科集团相差1000亿元，与排名第十的世茂房地产尚且还差105亿元。
并且，如今多地曝出“维权门”，在存货偏高以及调控的不可预期下，招商的“2012”并不容易。
12500元/平方米
"徜徉集"低定价背后
区域内密度最低、定位最高端的项目直接卖到了限价房的价格，死扛一年的北京房山长阳的开发商终于开始急了
理财周报房地产实验室研究员
王丽云/文
死扛一年的房山长阳的开发商终于开始着急了!
继3月初，中粮万科长阳半岛首次公开降价以后，4月2日，"北京城建·徜徉集"以项目实际均价12500元/平方米的价格开盘，再度将长阳地区的房价拉到了历史低点。
"如果说，中粮万科长阳半岛的降价是房山房价的一次跳水，那么12500元/平方米的徜徉集可谓是房山长阳板块的筑底价格"，北京中原地产市场总监张大伟如是说。
张大伟预测，为抢占市场上所剩不多的"粮票"，房山区域将掀起新一轮的价格战，也将引起一股短暂的购房热潮。
2012年4月2日，"北京城建·徜徉集"开盘，开盘均价为12900元/平方米，加入搜房网团购活动，直降4万，实际成交均价仅为12500元/平方米左右。
开盘当日，售楼处人头攒动，一改往日冷清，据该项目售楼处人士介绍，"开盘仅一天，就销售了120套房源。"
该项目的负责人认为，"区域内徜徉集已经是底价，价格一步降到位，性价比优势明显。"
记者了解到，该区域的房价均价为16000元/平方米，最高为18000元/平方米，最低就是徜徉集的12500元/平方米。
对于徜徉集"12500元/平方米"的底价入市，同区域的竞争人士均表示，"不可思议"。
熟知房山长阳楼市的人都知道，12500元/平方米，可谓是房山长阳板块的底价。
2011年4月15日，房山长阳板块的"日光盘"--长阳国际城的开盘价也仅有12500元/平方米。
北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，中铁建·长阳国际城是北京首个"限房价、竞地价"的普通商品房项目，楼面地价为6095元/平方米，张大伟介绍，"剔除建安成本和销售成本，定价12500元/平方米，是政府测算过的合理价格。"
是时，长阳地区房价已经突破了15000元/平方米，由于价格优势，长阳国际城开盘当日，就被抢购一空。随后，因为价格低，该项目甚至被房山区政府摁了一部分房源，准备作为房山区政府公务员、回迁户的一种"福利购房"。
"普通商品房的价格直接降为区域内双限房的价格，"张大伟如是说。
实际上，"中粮万科·长阳半岛"在3月份打出13500元/平方米的价格，已经让业内人士很意外。
"长阳半岛项目调整了地块的容积率，降低了成本，"张大伟表示，根据房山区信息网公开的《关于房山区长阳镇起步区1号地项目规划调整公示》显示：中粮万科要求在地上总建筑规模不变的前提下，将03地块建筑控制高度由45米调整为60米，容积率由2.0调整为2.49；将04地块建筑控制高度由60米调整为80米，容积率由2.2调整为2.41。与此同时，将10地块容积率由2.2调整为2.18，将11地块容积率2.2调整为1.81。
(本文来源：理财周报) |
