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单价5万元以上的豪宅市场3月成交大反弹，达到近14个月的最高水平。整体市场呈现了量价齐升的态势。
然而，市场‘极冷极热现象’更加凸现，新聚仁机构地产研究院副院长、品牌中心总经理沙立松表示，2012年至今，上海单价5万元以上豪宅除了少数项目通过大幅折扣赢得大量去化以外，多数项目整个一季度依旧维持低迷的销售态势，成交少于3套，近10个项目零成交。
业内专家认为，限购政策不取消的情况下，豪宅的成交量长时期维持较高水平的可能性很小。
4个项目成交超3亿
新聚仁机构地产研究院数据表明，3月上海单价5万元以上的项目共成交171套，成交面积为4.97万平方米，比2月大涨了271.3%，成交均价为67143元/平方米，比2月微涨2.6%。
“3月份上海豪宅市场活跃，与多家房企大打打折牌，以价换量的策略相关。”德佑地产研究主任陆骑麟表示，本轮热销豪宅大多为报价深跌项目。继海珀旭辉、星河湾、九龙仓等豪宅楼盘降价之后，浦东张江板块的东郊紫园（资料、团购、论坛）、三林板块的尚东国际名园也加入了降价行列。
中房信研究总监薛建雄对深跌豪宅进行了个案分析，以徐汇世博滨江海珀旭晖（资料、团购、论坛）为例，该项目2011年11月开盘时就在售价8.3万元/平方米的基础上打8折，但截至今年2月份仅成交23套房源。今年3月份该项目追加折扣，在原先打 8折的基础上再打7.5折，当月就获得了56套房源成交的好业绩。另据网上房地产数据，海珀旭晖5号楼01室低区房源的成交价从去年11月的5.5万-6 万元/平方米下跌到3月份的4万-4.5万元/平方米，5号楼02室中区房源从7万元/平方米跌到5万元/平方米。按此计算，该项目的部分房源报价下跌超过40%。海珀旭晖登上了3月成交排行榜首位。
位于成交排行榜第二位的世茂滨江花园部分房源同样采取了以价换量的策略。该项目6号楼02室高区房源的成交价也从2010年的8万元/平方米以上，跌至如今的5万元/平方米，跌幅同样高达40%。
星河湾3月销售量继续蝉联前三，该项目的持续热销同样得益项目大幅的折扣，自去年10月星河湾8折降价以来，虽然每月的销售量逐步走低，但仍数月位列前三。
3月刚开盘的滨江凯旋门（资料、团购、论坛）项目，最高26.4万元/平方米的报价不仅打破了上海楼市的最高纪录，均价更是达到了16万元/平方米。4月14日，网上房地产显示，新鸿基滨江凯旋门已售5套，且成交均价不到12万元/平方米。
中房信研究报告显示，绿城黄浦湾（资料、团购、论坛）、尚海湾、星河湾、外滩九里、嘉里华庭（资料、团购、论坛）、华府樟园、华丽家族汇景天地等大批豪宅的价格都出现不同程度的下跌。上海豪宅（均价5万元/平方米以上）成交量在2010年四季度达到高峰的900套之后就逐季下滑。最低点是今年2月份的45套，但今年3月份豪宅价格出现全面普降后，成交量就快速回升到171套，创下了2011年1月限购限贷和房产税政策出台以来的最高水平。
11个项目零成交
与上述豪宅形成鲜明对比的是，今年1月1日至3月底，近10个豪宅项目（单价5万元以上）无成交记录。其中，浅水湾恺悦名城项目一年无成交。
“嘉御庭2011年成交了10套，目前存量103套，今年未成交。”德佑地产研究主任陆骑麟表示。
新聚仁机构地产研究院副院长、品牌中心总经理沙立松表示，零成交豪宅项目中既有开盘不久的项目，也有很多销售多年的老项目，比如明泉璞院、西郊庄园等，当然这里还有诸如上海紫园、汤臣一品等销售周期较长的项目。此外，城市一品苑、大豪山林别墅、东园雅集轩从2011年至今均无成交。
与热销豪宅相对的，豪宅滞销的原因同其定价策略息息相关。
沙立松认为，从2012年至今无成交的豪宅项目来看，豪宅滞销原因大致有两个，一是多数豪宅项目由于价格较高等一系列原因，销售周期较长，部分顶级豪宅项目在市场较好的时候也是鲜有成交，再加上现今以价换量的市场行情，不主动降价的项目更是难以去化，比如上海紫园、汤臣一品等项目；二是部分新开项目，为了维持豪宅的高端形象，大多定位较高，在市场行情相对较差的情况下，去化周期也会明显拉长。
21世纪不动产市场研究部分析师黄河滔则从供需角度来分析豪宅滞销的原因。他指出，首先在市场受限购政策影响下，豪宅市场购买力有限，呈现漏斗式缩减。其次部分产品在楼市“以价换量”的时期仍价格坚挺、未能突出性价比，错失先机致长期滞销。第三，豪宅产品自身如开发商品牌效应较差、项目知名度不佳、前期蓄客准备不充足等也是构成滞销的因素之一。
成交暴涨态势难持续
“限购政策不取消的情况下，豪宅的成交量很难出现爆发式的增长，短期内即使因新增供应增加而促使成交量增加的情况或会出现，但是成交量长时间明显突破或者长时间维持较高的成交水平可能性很难小。”陆骑麟认为类似3月豪宅成交涨势不会持续太久。
“虽然豪宅市场凭借近期部分项目的大幅度让利，吸引着高端置业人群，但在限购等政策下具备购买实力的人群毕竟有限。”黄河滔认为目前的豪宅客群组成不足以长期支撑豪宅成交涨势。2012年一季度低价位、小面积的住宅成交不仅仍为市场主流，占比达71.1%，且较2011年全年占比还有进一步提升。其次虽然 2012年3月份楼市单价在5万元以上的豪宅成交环比回升271.3%，但一季度累计成交套数同比仍有24.4%的回落。不过，相对于中低端豪宅产品，上海顶级豪宅项目凭借其独有的稀缺性预计在未来的高端市场中仍将保持其稳定的交易份额。据统计显示，上海2012年至今（截至4月11日）合计成交16套单价在10万元以上的顶级豪宅，该数据比去年同期仅缩减了3套。
2012年初政府方面反复强调，“未来要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。”黄河滔认为，作为去年抑制楼市投机行为最为有效的手段之一，限购预计仍将是今年中国楼市的调控主旋律。而高端住宅产品的主要受众客户多为持有多套房屋的受限购群体，在限购政策短期内无松动可能的背景下，其成交量难有大幅提升的走势出现。另外受政策及市场主流购房群体影响，当前开发商对高端产品的入市也更多地持谨慎态度，尤其是近三年内由开发商高价获得的地王上盖产品，其受限于如今市场价格预期及土地成本构成的产品高定价之间的偏差、有效购房客户数量的稀缺，其未来建设、开盘、推盘的进度都有相应的延期可能，故预计2012年上半年高端住宅的成交水平较去年同期或略有回落。
不过，众多业内人士认为从更长远期来看，上海豪宅仍以看多为主。
沙立松认为，由于占据优秀地段资源或生态资源，高端项目日益稀缺，市中心供地越来越少，别墅用地也多次强调停止审批，市中心的高档物业及别墅豪宅势必会成为稀缺产品。因此成交回暖、价格企稳将是市场长远发展的大趋势。
陆骑麟认为，经历了两年多的调控，抑制的需求一定需要释放，且从近几年的土地供应来看，并不能满足市场的需求，这将直接影响到未来住宅的供应，尤其是高端住宅用地供应几乎停滞，那么其稀缺性将更加显现。
豪宅要贴地段、绑资源、松价格
传统的豪宅市场因为地段价值和自然价值划分为地段豪宅和资源豪宅。哪些豪宅板块能走得更远，豪宅买家如何选择？目前，专家更看好滨江、佘山、外高桥、新江湾城。
“最不看好的是一些‘被豪宅’项目。”同策咨询研究中心总监张宏伟强调，由于长期囤地不开发，或者放缓开发节奏，这些项目随着地价及房价上涨价格逐渐与豪宅看齐，但其本身品质及居住氛围无法与豪宅媲美，这些项目属于“伪豪宅”。
四大板块潜力大
随着上海金融和航运中心发展规划的确定，浦东未来的经济发展吸引了越来越多的高端客户，浦东的高端住宅市场也随之进入了新的发展阶段，尤其是能够直面江景的滨江板块，沿江一线豪宅无论是从价格、资源还是产品上，均可以与国际一线城市的高端物业媲美。
新聚仁机构地产研究院副院长、品牌中心总经理沙立松认为，滨江板块未来必将因为其独有的景观优势、地段优势以及世博地块高起点的配套和规划成为上海最具发展潜力的豪宅板块之一。而佘山板块将依旧当仁不让地成为上海资源豪宅的首选地段。
“这几年，新佘山国际居住区一有土地出让，就受到开发商疯抢，地王频出。”德佑地产研究主任陆骑麟指出。
21 世纪不动产市场研究部分析师黄河滔认为外高桥和新江湾城未来豪宅市场发展不容小觑。从近来板块成交数据分析可知，近年来外高桥区域已逐步从中低端产品向高端住宅靠拢。在“十二五”规划中，森兰外高桥板块的发展规划一直备受外界关注，近年来也吸引多家品牌房企涌入打造高端楼盘，该板块与陆家嘴、碧云联洋国际居住社区相邻，区域未来的高成长性及潜力是促使其价格上涨的支撑点。
新江湾城位于上海江湾-五角场城市副中心的核心位置，将发展成为上海第三代高尚低碳国际社区之一。板块内的新江湾城湿地公园是世界上最大的永久性极限运动公园，有城市“绿肺”美誉。周边学区众多，人文环境理想，轨交10号线贯穿。但缺陷即商业环境尚未成熟，在建的“尚浦领世”等商业项目预计将在未来几年竣工，届时将对于其板块价值提升形成利好。
传统板块居住群稳定
对于传统豪宅板块，张宏伟认为，未来部分区域仍有价值延续。
市中心的豪宅物业，由于其便利的配套环境，绝无仅有的地段，其抗跌性及升值空间要比其他区域强得多，如陆家嘴板块、新天地板块的高档豪宅。郊区高档居住区由于已形成较明显的高端居住板块效应，板块的集聚效应会使板块内配套、生活设施、交通等方面逐渐成熟，也使这些板块内物业价值逐渐走高。如赵巷金丰国际社区、佘山别墅区、碧云国际居住社区。
此外，张宏伟指出，靠近国际学校、国际医疗机构、星级酒店及相关休闲娱乐设施，并且已形成居住氛围的国际化楼盘值得购买，如虹桥板块多为日韩群居，生活配套相对便利，而郊区别墅由于资源性优势，受到欧美人士青睐，市中心高端楼盘高端商务人士比较喜欢。从投资角度而言，这些板块租赁市场活跃，投资回报可观，值得关注。
豪宅要勇于以价换量
2011 年调控后，楼市在限购局面下交易对象主要来自刚需及改善性需求，豪宅也不例外。黄河滔认为，豪宅市场的此类需求多为前期积压后的集中释放，释放后其动力会迅速减弱。现今，豪宅消费者更加会理性思考，打造豪宅产品的开发商亦需提升产品“差异化”以求突出重围。故预计那些具备地段稀缺性且勇于以价换量的豪宅产品当前仍能取得一定的销售成绩。而那些死守价格或不具备品质的“伪豪宅”在如今市场或难有成交。
沙立松表示，在市场进一步趋于稳定，保障房建设更趋成熟之后，未来高端市场的春天显然已经不远。他认为，如徐汇滨江板块相对价格还较为低廉的产品尤其值得吸纳，比如拥有优秀人文资源的中星美华村未来潜力很大。而对于那些本身地段不具备优势又没有太多自然资源的“伪豪宅”项目，消费者需谨慎出手。这类项目仅是依托户型空间、装修品牌堆砌，充其量只能是普通改善性需求的二次置业产品，“伪豪宅”虽卖豪宅的价格却受不到市场太多认同，如明泉璞院、银都名墅。
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高端物业客群趋“向内型”
因限购政策的影响，高端住宅成交中投资投机行为已大为缩减，如今高端市场成交多以置换需求为主。21世纪不动产市场研究部分析师黄河滔分析，置换房主其自身所持有的房源在普通住宅标准变更后往往能够受到税费节省的利好作用，同时因普宅标准变更的刺激，市场成交氛围渐浓，促使有置换需求的业主出售自身房源换得资金用以购置心仪的高端住宅。
“目前在购买豪宅产品的客户中，外地和外籍购房者的购房比例开始明显的回落。”德佑地产研究主任陆骑麟根据两年来上海高端物业的客户数据分析，在国十条期间，外籍购房者的比重和上海本地购房者的比重接近，而实行“国八条”期间，其比重和上海本地人的比重出现了 20个百分点的差距。
新聚仁机构地产研究院副院长、品牌中心总经理沙立松持同样观点。他指出现今上海的豪宅买家主要还是以本地客为主，而国内其他地区如江浙一带的企业家或投资者也是主要购买人群，除此之外，高端购房者中有19%是港澳台胞及海归、海外华人、外籍人士。随着上海金融业所占比重逐步加大，来自国内外金融机构的高管正在成为上海豪宅的新兴购买人群，这部分人群的年龄也有年轻化趋势。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，综合来看目前豪宅买家主要分三种：第一，政策时效性趋弱，市场“观望”情绪逐渐减退，通胀压力持续的存在、人民币持续升值导致出口企业利润下滑与股市短期震荡的因素让部分投资客继续关注高端住宅市场，寻求资产增值保值；第二，部分富二代出手高端豪宅市场，寻求与身份地位较为匹配的楼盘居住；第三，部分天价豪宅项目由于其本身企业规模较大，企业内部一些高管个人或企业直接购买自己开发的项目，也使个别天价豪宅项目成交量突然逆势增加。 (本文来源：东方早报) |
