“从上市第一天开始，公司的战略目标就是定位在文化旅游行业里面的龙头企业。”
在昨日(4月26日)召开的2011年度股东大会上，面对股东对于公司整体定位的质疑，华侨城总裁刘平春这样表示。
而对于股东提出，从与日本环球影城合作的停滞不前，到欢乐海岸的试营业情况的一般，华侨城重新定位的文化旅游产业新的商业模式似乎效果并未显著的质疑。
刘平春就回应到，如果下降或停止地产业务，而只是大量投入文化旅游项目，这对于华侨城和股东来说，都不是明智的选择。
他续称，这意味着短期发展效率消失，也意味着公司的成长性缺乏。
以下是深圳华侨城股份有限公司2011年度股东大会现场答问实录整理：
现场提问：华侨城和日本环球影城的合作方面，具体是什么，怎样进行区域合作？
刘平春：关于这个合作方面，公司也发了两次通告，第一次是准备进行合作；第二次商务方面谈判的问题，延续到今年6月30号的框架协议。
与环球影院合作是基于战略上的考虑，因为环球是目前全球所有单体主题公园的产值销售第一，积累了很多管理经营的经验。所以，这是一个完整的体系，华侨城想引进它。
但是跟环球的合作其实不是一个简单的项目，我们把整个上海华侨城拿出来，进行现金合作，共占股份，共同经营，这是目标。
现在这件事情也进展到了非常深入的程度，我们也希望能够尽快有成果。未来营运管理模式，公园升级改造新项目的提升同步进行，在资本层面和业务层面同步进行。
现场提问：关于深圳华侨城欢乐海岸项目，请详细谈一下这个项目的招商运营情况、出租率，预计什么时候能够实现盈亏平衡？
陈剑：欢乐海岸项目是华侨城的一种新的商业模式，我们力图把商业地产、文化和旅游、娱乐结合在一起。目前，只是试营业了一部分，只在东区区北湾一部分餐饮和酒吧开业。从开业的情况来看还是起到了很好的效果，比预计的要好得多。
而具体的计划是分阶段、分步骤开业，因为这个业态比较复杂，比较丰富。4月28号，东区的精品酒店会正式开业了，第一批客人是NBA明星队的接待。
接下来在8月份万豪酒店行政公寓和写字楼正式营业，同时争取在年底购物中心实现部分开业，2013年全面开业。
盈亏平衡问题，这个业态比较丰富，包括会员、会籍的销售，也包括商业的租赁收入、水秀表演等。所以今年的计划欢乐海岸要实现盈利1亿元。
现场提问：去年听说华侨城有一个酒店要进行整合，不过今年似乎还没有任何的动作，这是为什么？另外，今年华侨城的销售没有达到目标，主要的原因是什么？
最后，怎么看待当前的房地产调控政策？深圳征收物业税之后，觉得目前征收的概率有多大？
刘平春：酒店业重组问题，现在这方面进展还是比较缓慢。国资委一直希望推动这件事情，但是这是一件非常复杂的事情，不光是资产问题，还牵扯到大量人的问题。过去国资委历史上有一个整顿企业不成文的规定，基本上是人随资产组合。
不过人员问题还没有处理清楚，所以重组的节奏放慢了。给我们资产是好事，但是如果人的问题没有理清可能也是包袱，所以我们都要耐心一点。
陈剑：去年公司房地产业务还是取得了一定的经营业绩。去年签约的认购面积大概是56万平方米，对应的金额163亿。当然，这跟先前更加激进的计划相比还是有一定的差异，不过原因也很简单，众所周知，去年是房地产调控比较严厉的一年。
不过，从去年的去化率来说，华侨城大概也到了61%左右，应该说去年的总体去化率还是比较理想的。今年的销售压力还是相当大，但还是有几个有利的条件，所以希望能够比去年做得更好。
曹远征：其实，征收物业税跟公司倒是没多大关系，但是跟公司经营形势有关。在宏观经济中间有两个比较明显的风险因素：第一，出口速度下降速度比较高，就是盈利不太好。第二，投资下降速度也比较高。
投资中最重要的一块就是房地产，房地产投资从政策来看期望是价格变化，或者是在下跌的情况下销售量大增。
从这个角度来看，从新一轮政策开始，政策开始相对出现了微调。比如说现在首套房的利率已经调低了，8.5折左右。这也促进了销售量的增加，比如体现在今年三、四月份的销售量是有所上升。
政策的微调对于改善型住房有所帮助，这样对房地产的平衡发展会有好处。同时也有利于打击投机性。现在看到政策在这些方面已经做了一些政策安排，已经出现了预调，微调，这对房地产销售也可能是一个利好的消息。
现场提问：第一，我们其实是希望华侨城股票是放在旅游板块。实际上，去年173亿结构中房地产收益占了69%，从这个构成看，房地产利润是28亿，占了总利润的89%。那么这样结构跟公司整体的定位是不相符的。对于这样一个收入结构，华侨城会有什么样的实质预算或者实质的动作来扭转公司的收入结构吗？
第二个，关于区域盈利的情况，去年东部华侨城亏损1.98亿，而北京、上海都有盈利，云南、武汉是在建。从区域的分布上来看，公司管理层是基于什么样的考虑？华侨城拥有很多区域华侨城，每个地方进度也都很好，但从数据来看却不是很理想，对此，公司管理层是怎样看待的？
刘平春：第一个问题，华侨城一直都希望公司定位在文化旅游这个板块。从上市第一天开始，公司的战略目标就是定位在文化旅游行业里面的龙头企业。
关于收入结构，公司结构中对收入和利润的比例要有一些基点。比如说收入问题，文化旅游行业都是服务性收入、服务收益，而房地产行业产生的是产品销售的收入，要全面正确看待这个问题。
而在利润问题上，当期收入问题或者长期收入问题要分开，系统来看。公司的运转，很大程度上看的是商业模式，而这个模式就是房地产公司提供短期的，比较高额的收益支撑我们在文化旅游领域的长期的，大规模的固定资产投入，然后形成公司长期大规模的固定收益，来支撑公司持续发展，支撑公司成为文化旅游行业的龙头企业，这是华侨城基本的商业运转方式。
如果下降或停止地产业务，而只是大量投入文化旅游项目，这对于华侨城和股东来说，都不是明智的选择。这意味着短期发展效率消失，也意味着公司的成长性缺乏。我们想想看，一个迪士尼在上海投入276亿做一个公园，政府拿1000亿给它做基础设施。如果它进来以后，公司如果没有规模与实力，是无法做到的，同时也要加快发展步伐，因为，一旦这个市场出现一个巨人的时候，你首先的问题是必须保证自己有足够的空间来跟他竞争。
所以，华侨城这么多年把点对点的竞争变成点对面的竞争，在全国布点，占领市场高地。我们先把市场客源这一块占据，当这个点出现的时候，就用这个面来跟他竞争，保持公司在这个领域里面的竞争力，完善这个产业，这都需要投入。
而所有的文化旅游投入都一个不断培育的过程。刚开始是比较艰难的，会出现亏损。比如说北京，到去年北京的华侨城公司才能够赚1亿。在五年以前开业的时候，亏损了3000万。
如果没有这些点就没有今天的北京市场，所以希望股东跟我们取得一致的理解。我们需要有一个既有短期收益，又有长远目标的战略。我们公司的共同价值在于在这个领域里面不断给社会创造最需要的产品，当然也是为股东赚取更加长远的利益和未来。
第二个问题，现在区域市场之间的发展不平衡。比如说做一个项目时，这个项目综合很多内容，既有地产的开发部分，也有公园长期盈利的部分，还有酒店持续经营的部分，还有商业租赁的一部分。
那么，最快显现的是早期土地储备多的时候，它会释放出地产的收入。所以会看到他会进入一个高峰。这个公司如果继续发展，继续获取土地资源，那么收入并不明显显现。如果土地资源减少，那么它必然会有一个下降的过程。
第二，区域市场的发展是需要培育的，不是每一个区域市场都是最好的地段拿到了马上就可以卖高价，不是这么回事。
第三，公司在整个区域布点是非常的审慎。用比较低的价格获取比较好的资源，所以资源的潜力是有保障的。华侨城在营运的过程中强化成本控制，加快周转速度，为了控制风险，增长的问题都要合理。
现场提问：关于酒店的问题，今年提出威尼斯酒店要做自主经营，之前对于洲际和威尼斯酒店经营，华侨城都是聘请外方管理团队，而今年的提法跟去年不一样，这是什么原因？
倪征：酒店的事情我简单回答一下，截至2010年，华侨城大概有42间不同星级的酒店，有五星级，四星级到星级连锁酒店，总共有42间，六、七千客房的规模。
当时采用了两个模式，其中，白金五星级华侨城大酒店和五星威尼斯酒店是由洲际集团国际酒店管理公司来跟我们进行合作管理。
另外，就是四星及四星以下的酒店是由我们自己成立的一个管理公司叫华侨城国际酒店管理公司来管理。
而现在，目前根据我整个华侨城股份业绩的发展情况，在区外投资建设酒店将会越来越多，我们对原来模式进行了一些微调，也就是说我们把我们的酒店管理公司管理的范围从四星提高到五星。
总的来说，原因有三：第一，把大量的白金五星和五星级酒店都交给国际管理公司来管理成本是非常高昂的。
第二，深圳以后区外的白金五星和奢华五星仍然跟外方合作，能够获得品牌支持，能够吸取的人才队伍，团队的建设和所有好处还是能够继续获得。
第三，我们希望威尼斯能够成为华侨城在全国综合开发业务中间的主题酒店连锁品牌。基于经济、品牌和团队建设的考虑，把原来的分配做了一个微调，但总体合作还是不变的。
因此，以后在深圳和全国白金五星和奢华五星品牌仍会选择国际品牌管理公司来合作，五星和五星以下的品牌就由自己来管理。
现场提问：关于借款的问题，其实现在很多地产公司香港资本平台吸引到一些外币，因为外币利率会比较低。华侨城除了大股东借款支持以外，在境外融资平台上是不是有一些什么样的考虑？
王晓雯：实际上华侨城主营业务过去五年发展中，我们手里有两个融资平台，分别是股份公司和华侨城A股。由于我们总体的政策限制，所以我们有超过六年以上在A股市场直接融资。因此，我们也希望可以通过香港资本市场能够融到更好，更快和更便宜的钱帮助母公司主营业务的发展。
从2007年以来，我们都有所作为。从今年开始，我们进一步明确了华侨城亚洲香港平台的战略定位和业务发展定位，也重新做了华侨城亚洲三年、五年的战略定位。希望华侨城股份公司能够在发展过程中体现两点。第一，业务发展战略基本不变。第二，能够尽量通过股本融资的方式来可持续发展。
所以，我们会未来三到五年里着力用更好的发展力度和眼光，包括项目充实和发展华侨城亚洲。但是，我们仍然希望能够寻找更快，更合理的机会能够在A股市场有部分融资，这样从根本上解决公司去发展的结构需求。
现场提问：关于招商华侨城有几个问题，看到年报利润构成中，华侨城2010年给公司贡献的利润是3.28亿，去年是2.66亿，实际上这个项目给华侨城股东的利润回报下降了19%。其实这个项目开盘已经做到第五第六期。那么想问一下，这么好的一个高端房地产项目在这样一个房地产调控背景下，今年对公司的利润贡献是增长还是下降的态势？华侨城在房地产定位都是高端，那么调控对其的影响是不是会比较大？
陈剑：招商华侨城去年利润下降了，这主要还是因为调控政策。这个项目确实是一个非常好的项目，每年给公司股东双方提供的利润都超过5亿以上。而去年销售却下降，是有原因的。原来计划准备要在上半年销售的，不过单价比较高，政府不希望当时市场马上出现这个价格，把整个深圳市的楼价抬高，所以对我们进行限售。这样让我们非常被动，所以到下半年10月份的时候才拿到销售许可证，这样缩短了销售时间，给销售额造成很大的影响。
因此，今年我们也吸取教训，将加快销售进度，争取把销售的时间留的空间更多一点，使今年业绩要比往年更好。
(本文来源：观点地产网) |
