有分析称，降价力度不足导致“五一”房展成交不振。 早报记者 王炬亮 图
为期4天的上海“五一”房展会2日在上海展览中心落下帷幕。
主办方当天提供的数据显示，本届上海“五一”房展会参观人数为9万人次，不仅较去年“十一”房展会13万人次的参观人数大幅下降，相比去年“五一”房展会11万人次的参观人数，也下降了近两成。
对此，主办方相关负责人分析，本届上海“五一”房展会参观人数有所下滑，主要是政策调控、天气等综合因素所致。
主办方并未公布本届“五一”房展会的成交情况。上述负责人解释，这是因为目前实行一房一价，不少房源的成交可能不在场内，因此未对成交均价和成交套数做统计。
“目前只能先积累客户”
本届“五一”房展会的人气，已经超出了不少开发商的预期。
金丰易居-普润地产副总经理周华燕昨日称，本届展会人气还算不错，只是买房的人大多比较谨慎，出手的不多。目前购房者大多属于首次购房或改善型需求，投资客和投机客已不见踪影，这也导致目前房源的去化（销售及预定）速度和调控前不能同日而语。
一个原因是，本届房展会的促销力度较为有限。
周华燕介绍，本届上海“五一”房展会上，大部分参展楼盘的促销都是以特价房的形式，参与大幅折扣的房源不多。整个市场未形成价格普降的局面，而购房者对于房价的预期却是向下的，导致买卖双方出现僵持。
另一不愿具名的营销负责人也说，本届展会虽然不乏一些6.9折的低折扣房源，但这部分房源量不多，成为制约成交量的硬伤。而且，这类折扣只能吸引人看房，但对于促进实际成交，作用不大，“目前只能先积累客户，后期可以对这部分人群进行重点营销。”
不过，周华燕特别提到，本届展会嘉定、松江等区域的参展楼盘中，刚需项目多，促销实在，成交量还不错。以此判断，未来以价换量的销售模式不会改变，今年的楼市恐怕还会迎来一轮价格下滑。
“刚需房源库存量走低”
购房者看低房价走势预期的背后，是上海新建商品住宅库存量的高企。
截至昨日发稿，网上房地产显示，上海可售一手商品住宅面积为977.4万平方米，套数为66725套，其中普通住宅为253.63万平方米。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，有统计数据以来，2009年11月时沪上一手商品住宅可售面积最低，为470万平方米。此后直到2010年一季度，沪上商品住宅的库存量一直在这个水平。眼下库存量攀升，反映出销售低迷。
早在2007年，上海一手商品住宅的库存量就曾冲上过1000万平方米的高位，但当年上海一手商品住宅的月均销售面积为157万平方米。消化这一存量只需半年时间。
而按今年4月上海商品住宅61万平方米的成交量计算，消化当下977.4万平方米的库存，需要16个月。
此外，周华燕还提到，目前存量房源结构已经出现失衡。高端房源在存量房的占比已高达65%～70%，而刚需项目的去化率很高，这部分房源的库存量还在走低。
某国企开发商高管称，房地产是资金密集型行业，目前房企的负债率大多接近80%，加上传统的借贷渠道受挤压，很多企业已放缓扩张规模。对于那些已经拿下的项目，要开工就需要投入资金。因此，往后看，降价促销是必然的，这个促销趋势目前已经形成，未来可能进一步扩大。
“预计在价格普降的局面形成之前，上海楼市每月的成交量依然会维持平稳的状态。”该高管说。
(本文来源：东方早报)
