这个月开始，中海怡翠山庄换了“老管家”，从1999年入伙以来一直进行管理的中海物业撤出，为今年媒体公开报道的物管撤出第一案。此前的几个月，金地梅陇镇、长城盛世家园等深圳多个小区的物管费也在酝酿涨价。围绕着小区物管费是否上涨、涨多少的问题，物业管理方和业主方矛盾已经显现。什么都在涨，小区物管费也要涨了吗？
2007年政府限价至今未变
作为改革前沿阵地的深圳，其物业管理行业也是全国起步最早的。据深圳市物业管理协会法律服务中心主任陈晓平介绍，最开始深圳的物业管理费完全是市场定价，“当时是相对较高的，包括住宅和其他物业的收费标准”。
到了2007年，深圳市出台了物业管理住宅收费指导标准，对价格进行了规范性调整，政府指导价给出了市区内多层和高层物管费收取的价格区间，高层每月每平方米是1.9-3.9元，多层每月每平方米是0.6-1.3元，价格要调整需要业主同意方可。
这是个区间指导价，既有下限又有上限，它在2007年出台时规定了两年一调整，2009年首个两年到期，陈晓平曾对物管价格做了摸底调查，报到了深圳市发改委，但是对方没有接受。发改委后来发布文件表示2007年标准继续沿用，至于期限则未定，于是一直就持续到现在。
“这就导致物业管理费用全范围、全行业偏低。”陈晓平说，他认为政府指导价格有必要根据CPI等物价指标调整。可见的是，近两年CPI持续高企，各类物价及人力资源成本上涨，令不少物管企业反映出现亏损，在南都记者的采访中，几乎所有受访企业都表示希望提涨物管费。
物管想提价，业主不签名
中海地产开发的怡翠山庄，从1999年入伙以来一直是中海物业进行管理，然而却在4月30日这天退出了小区管理工作。就南都记者的采访，中海物业相关负责人直指物价大涨而物价费难以上涨是其选择退出的直接原因。“物价都上涨了无数倍，物管企业不涨价无法再继续经营。”她认为最明显的就是今年2月深圳最低工资标准提高，“物业管理是劳动力密集行业，需要大量保安和清洁工，这些人都是按照最低工资标准发放的。现在不仅人工成本变高，招人也越来越难。我们作为品牌公司不希望以克扣员工福利来压低成本，只能要求提涨物管费。”
似乎在物价上涨的大背景下，提涨管理费已经成为这个行业的共识。但多数受访业主对此并不满意，以不签名对抗物管的涨价提案，或者联合签名要求更换物管。
业主们不是没有理由的。比如近期正在涨价中的金地梅陇镇，业主刘小姐就向南都记者表示：“物管方每年都说亏损，但很少听说哪家物业要退出，更没听到哪家企业因此而倒闭。”她认为物管涨价的前提是要提供合法的收支明细，对目前物管的说法明确表示怀疑。金地梅陇镇提涨物管费卡壳，有了个折中方案是先选业委会，正是今天选举。南都记者不完全统计，目前深圳刚涨过或正在涨物管费的小区就有10多个。
●新闻特写
●中海怡翠山庄
涨价后遭官司，
中海物业本月撤出
龙岗区布龙路与深惠路交会处的中海怡翠山庄，是一个拥有着3207户的大社区，自1999年入伙以来，这里一直是由中海物业进行小区管理工作。不过由于在上涨物管费这个问题上，中海物业与业主没能达成一致意见，从今年五一开始这个大社区换掉了十几年的“老管家”。“看到小区出入口岗亭印有物业管理公司的LOGO换掉了才意识到我们换了物管公司了。”业主邓女士告诉南都记者。
说起整个事件，中海物业相关负责人士言语中不乏对这个楼盘的不舍，她向南都记者坦言公司经营上遇到了压力与困窘，主要原因在于每个月1元/平方米的物管费，是10多年前的价格，但现在各种物价都涨了好多倍，深圳的最低工资标准也从600元涨到了1500元。
有居民介绍，中海物业早在2009年就提出涨价，拟将多层管理费上调0.8元，达1.8元/平方米，涨幅达80%.公开资料显示，当时小区业委会认为，物业费适度阶梯式上调为宜，提出多层类住宅可先由1元涨至1.5元/平方米。
双方讨价还价，开始了长期的拉锯战，有消息指出中海物业去年就曾提出欲退出小区的物业管理工作。去年5月时曾经在社区工作站的指导下，业主大会上超过三分之二的业主同意，通过了中海物业涨价至1.8元/平方米的决议，业委会也与中海物业续订了一年的物管合同。
即便如此，中海物业负责人介绍后有业主诉诸法律指出业委会在决议过程中程序不合法，“现在官司还没打完，还没有终审。”中海物业负责人向南都记者回忆起做出退出决定的时候，“虽然大部分业主支持，但是又要重新来协商，我们想干脆放弃，让业主去自行选择。”
于是按照新签订的合同中海物业又继续在中海怡翠山庄工作至今年4月30日。“按照合同约定我们提前3个月通知了业委会、政府部门，表达了退出的打算。”于是小区业委会在街道办的指导下，与龙城物业签订了临时管理物业服务合同。5月1日，龙城物业开始暂时接替前任中海物业成为中海怡翠山庄的“新管家”，并按照每个月1.5元/平方米的物管费进行收取，按照中海物业的说法是，两家公司进行了平稳的过渡。
对于中海物业的离开，中海怡翠山庄的业主论坛里，褒贬不一，有对其提涨物管费仍然不满的，有对其离去表示不舍和怀念的。对此，中海物业负责人称“已经退出了，再进去不可能了”。对于有业主提到目前小区财务账目还未审计，该人士回应表示，“若业委会启动审计流程，我们一定无条件配合”。
●典型案例
●金地梅陇镇
拟涨3毛钱，
被迫先选业委会
今年3月底，龙华新区的金地梅陇镇小区里，不少楼栋的电梯口都张贴了物业公司公告，显示其物管金地物业希望将管理费从2.38元/平方米，调整至2.68元/平方米。
近两个月时间，物管人员几乎是挨家挨户上门，拿着物管费调价表格请业主们填写，业主意见分为“同意”、“不同意”和“拒签”三栏。“没有办法，物管费涨价是由于成本问题。”南都记者以业主身份咨询金地梅陇镇物管费涨价的原因，小区管理处李先生热情接待后解释说，“目前物价、工资都在上涨，实在是保不住成本。”
家住在金地梅陇镇4期的业主刘小姐已经接待了3次金地物业的工作人员，“前两次我都'拒签’，到后来听邻居说如果拒签就要算是默认，因此我最后填了'不同意’”。对于金地物业提出涨价的原因，刘小姐表示并不认可，“目前每个月2.38元/平方米的物管费并不便宜，我们另外每个月还要交几毛钱维修基金给管理处，而且金地物业只是提价，也没有提供新的服务，我不同意涨价”。她告诉南都记者，虽然每次金地物业工作人员劝其说小区大部分住户都同意了涨价，“但是我认识的十几个业主没有一个表示同意的”。
谁在说谎，难以断定，但可以确定的是，至今该小区物管提价尚未获得三分之二以上业主同意，因为今天这个小区正在选举业委会，金地物业李先生说明：“由于目前涨价工作暂时搁置，将于本月18日(即发稿当日)举办业委会成员选举之后，由业委会再组织全体业主大会对物管费是否上涨进行决议。”
●蔚蓝海岸
12年没变的物管费，
拟涨25%-35%
“这是2000年定下的物管费标准，我们12年没有涨过物管费。”蔚蓝海岸物管方告诉南都记者，但受访的多名业主，几乎没人能清楚地说出自己物管费是多少。
在该盘二期的休闲广场上，业主杨女士说她知道去年底上调物业费的事情，但最终因为业主集体反对没有成功。“住进来快十年了，一直没有涨过管理费，说实话，我觉得迟早还是得涨，毕竟现在什么都比以前贵了。”何况她感觉自从去年涨费失败后，小区的卫生不如过去做得好了。
经证实，蔚蓝海岸目前物业费为多层2.5元/平方米、小高层2.8元/平方米、高层3元/平方米左右。去年12月15日，物管公司曾发布《关于蔚蓝海岸社区物业管理费上调的通知》，计划将上述物管费分别上调25%、30%、35%，后因业主不同意，甚至有业主发起维权行动，涨费一说再无结论。
“刚开始的时候，人工成本占到公司总成本的40%都不到，现在的人工加上外包的保洁人员部分，要占到总成本的80%-85%，而公共设施的水电要占到15%左右。”一不愿透露姓名的卓越物管工作人员坦言，如果蔚蓝海岸不是卓越开发的，很可能早就涨了，更何况曾经是卓越地产的起家之作，不容轻易放弃。
●城市山林
方案有三种，
不涨就降低服务标准
城市山林物业目前的物业管理费是3元钱/平方米，近日正在物管费涨价前的业主意见征求过程中。
业主周先生告诉记者，几天前曾经收到涨费意见征求单，其中有三个选项，第一是物管费依旧保持在3元/平方米，但是未来的服务标准会有所降低；第二是物管费提升至3.6元/平方米，可以保持现有服务标准；第三则是物管费提升至3.8元/平方米。周先生表示，社区硬件和绿化都不错，对于目前的服务和收费水平也是满意的，但是对于接下来的涨价则是不能理解和接受的。
城市山林的物管公司(深圳市华联物业管理有限公司)副总经理范崇钢承认近期是有上调物管费的打算，他对南都记者诉苦：“城市山林的物管费标准是2006年定下的，当时深圳最低工资标准是690块钱一个月，现在是1500块钱一个月，人力资源成本占到公司运营的50%，现在较当时仅这一项就有超过100%的上涨。”他称曾极力保持不涨物管费，通过精简人员降低成本，但还是亏损。“按照深圳的酬金制，物管公司应该提取10%左右，但是最近几年每逢年底，不仅没得提甚至还要倒贴”。
对于目前拟定涨到的3.8元/平方米，范崇钢表示是将今年上半年亏损和未来的工资继续上涨考虑在内了，但提价并不顺利。尽管去年业主委员会已经请马洪会计师事务所进行财务审计，并且也根据业主建议进行了整改，今年5月5日、6日，业委会又进行了两天的现场意见征询工作，但是5月9日一打开业主意见箱，才收回10来张意见征求表。
“也许是我们前期宣传工作做得不够，或者我们能不能在开源节流方面再做更多的工作呢？”范崇钢表示公司也在总结，而这次涨价之旅还看不到终点。
●东方半岛花园
13年多次提涨价，
至今还没实现
“小区入住已经13年了，保安工资从最开始的700-800元/月到现在的2100-2400元/月，已经都翻了三倍，物业管理费却从来没有涨成功过，还是多层0.6元/平方米·月，带电梯小高层1.45元/平方米·月，先后也换过几家物管公司都没用，多次都有涨价的计划和打算，但搞不定啊，一提涨价就有部分业主集体来闹!”龙岗布吉东方半岛小区物业管理处有关负责人说起涨价是一脸的无奈。
物管有物管的苦水，住户也有住户的理由，业主刘女士就直言：“管理处只说这么多年物管费价格没涨，怎么不想想这么多年小区的面貌也从来没变好过，各种设施都是越来越旧，服务也从来没有改进过，物管费好像看着是比周边的小区都要便宜一些，可我们的房价也因为社区的陈旧而是区域内偏低的，一些比较大的社区都卖到1.3万-1.5万元/平方米了，我们还在1万元/平方米左右徘徊。”
对此业主曾先生倒是显得更加理性和客观，他告诉记者，该小区面貌多年未变的确是事实，也是很多业主抵制物管费上涨的主因之一，但这也不能完全怪罪到物业管理处，还因为小区最近这么多年一直没有成立业主委员会进行督促，而这是比涨不涨物管费更首要的问题。
●长城盛世家园
拟涨4毛钱每平米
正从一期开始摸底调查
对于物管费将从每平米2.6元涨至3元的这一消息，长城盛世家园物业管理处相关副经理给予了证实，他表示确实有此打算，也准备纳入今年的工作计划，但二期还没有真正开始，现在是先从靠近彩田北路的一期开始摸底，正在听取小区业主们的意见和建议，4月份时已经贴出了相关的通告，随后会发放入户的调查书。
与众多涨价小区一样，长城盛世家园物管方说的理由也是人力成本高涨，按照过去的收费标准已经难以维持运转了。该经理称已经尽可能在节约成本，比如公共照明设施换成了节能产品，水泵房增加了变频设备，以前停车场入口处岗亭安排有保安24小时值班，现在撤走了保安，安装了自动刷卡设备，光这个岗位就可以省下3个保安的开支。“如今保安、保洁、客服、工程人员都不好招呀，工资不高根本留不住人才的，我们小区从入伙到现在从来没有涨过价，可这七八年过去了运营成本却是增加了太多。”该负责人说。
对此涨价理由，南都记者采访的多位业主中一半左右表示理解，但也有业主存有质疑，黄先生就坦言：“我们小区管理处是收取的佣金制，这块是实打实的收入应该没他们(管理处)说的那么苦，如果真运营这么难，最好能有公开的账务清单来作证才好。”而他提到的这点，正是该小区业主论坛上部分业主抗议管理费上涨的最大理由。
●贴士
物业管理公司提价的合法流程
据陈晓平介绍，物管公司希望提高管理费用，需通过业主大会。业主大会由业主委员会组织，没有业主委员会的，由社区工作站来组织。召开业主大会时，参会的人数要超过业主的二分之一。对于涨价决议，需要业主大会的参会业主超过二分之一的人数同意。小区维修基金的使用、征集需要业主大会超过三分之二的人数通过，其他事宜，包括价格的调整，都是二分之一即可。
表决通过后针对提价以书面形式提出一个决议案。由于业主大会的决议是立时生效，即一公示就立即生效，这以后物业管理企业提供相关成本资料、申请书，到物价主管部门进行备案后，提价就可以通过了。
(本文来源：南方都市报) |
