自去年华侨城香山里开盘以来，受困于“一房两证”的香山里蜗速卖楼，楼市调控下，华侨城豪宅的销售也受到不同程度的影响，整个片区陷入沉寂。
而近日记者获悉，华侨城波托菲诺纯水岸将在7月份推出第14期，以290-300平方米大户型为主的158套住宅，均是单一房产证。
业内人士指出，单一房产证在限购形势下给纯水岸带来了更大的销售空间，但受到市场降价压力和周边楼盘售价的影响，纯水岸第14期售价估计不超第9期5.5万/平的售价。
另外，在317.37亿元的存货和71.17%的负债率之下，华侨城今年很可能通过降价、调价来加速销售，降低负债。而包括纯水岸第14期在内的新开项目或许便能将华侨城“合理定价”策略显现一二。
纯水岸7月再推豪宅预测卖价不超5.5万元/㎡
近日，记者获悉，华侨城波托菲诺纯水岸将在7月份推出第14期，该期共有住宅158套，产品集中于华侨城燕栖湖的核心区域，以290-300平方米的大户型为主。
值得指出的是，与此前发售的香山里组团不同，该期产品全都是非合拼的户型，即均只带一个房产证。
据华侨城销售人员介绍，项目已经开始接受诚意登记，同时现场验资100万可排号优先选房。但目前项目还未拿到预售证，价格也还未确定，会综合考虑市场情况和客户登记的情况。
在限购格局下，单一房产证，免去了“限购2套房”的资格限制，在购房指标上降低了部分购房者购买大户型单位的难度和6成首付的压力。
就此，相关业内人士告诉网易房产，华侨城香山里之前发售的大部分是一房两证的双拼房，卖得很慢。但纯水岸卖的是非拼合单位，其市场容量会比香山里大很多。
但其也指出，位于旁边的香山里一期去年的最终均价是37000元/平方米，带5000元/平方米的精装修。处在香山里和纯水岸中间的首地容御现在在售207平方米的大户型，其价格也在34000-37000元/平方米左右。可以说，7月发售的纯水岸第14期在定价上还是有不小压力的，其定价一定程度上也可能会拉低华侨城的房价。
而也有业内人士预测，纯水岸14期的卖价可能比第9期还低。
其分析认为，去年年中开卖的纯水岸9期受限价影响，卖价约55000元/平方米，但目前楼市调控持续无放松，加之开年后楼市降价趋势越来越明显，像后海湾一带楼盘已经出现了3万元/平方米以下的产品，所以开发商如真有诚意卖好的话，纯水岸14期定价应该会比第9期要低。
高库存高负债压顶华侨城或降价脱困
事实上，推升纯水岸第14期低开可能性的压力，不仅来源于房价下跌的市场状况，或许还来源于华侨城本身。
数据显示，华侨城2012年预计的可售面积是153万平米，按目前市场价格估值，预计今年可售房源约达450亿，刷新了历史记录。
除此之外，华侨城2011年的负债率达到了71.17%，且2年内上升了10%，其资金缺口也已达4.78亿元。在需要较低负债率的豪宅开发领域，快速降低负债对华侨城而言无疑也十分要紧。
面对巨大库存和高负债率的双重压力，华侨城总裁刘平春也不禁立下军令：“我们要将现在可变现的项目想方设法卖掉，加快销售，加强营销，降低负债率，这是我们要做的第一件事情。”
而华侨城副总裁陈剑也表示，今年公司会合理定价，灵活销售，提高开盘的销售率，同时还将拓展营销渠道，施行全员营销，以及采取网上营销、团购等新方式。
对此，上述相关业内人士也告诉网易房产，目前楼市降价的趋势很明显，但相较而言，华侨城的住宅产品的价格定位仍然偏高，所以其销售也受到很大影响。例如，去年开盘的香山里，销售很慢，每月几乎成个位数销售。这一方面是由于“一房两证”的限制，另一方面，也是由于香山里无降价无折扣，很大程度上影响了对购房者吸引力。
“华侨城的产品拥有很大的成本优势，这使得其在定价和调价上，都有较大的空间。为了缓解项目滞销、存货增加带来的资金链和负债率问题，华侨城今年的新开项目会有降价预期。”其续指。
实际上，业内还有预测认为，纯水岸14期低开可能性大，这很可能还会对香山里二期的销售产生影响。但香山里二期是否会调整销售计划，尚待静观。
不过可以预料，上述两位老总的感慨，很可能在今年新售楼盘的定价上显现一二。
(本文来源：网易房产) |
