近日，万科对撼佳兆业：抢食深圳CBD旧改靓地——南园新村的消息引人关注，虽然万科澄清双方旧改项目不同，但双方在实际操作中仍不免明争暗斗。
而网易房产实地调查则发现，在这场旧改争夺战中，除万科和佳兆业外，在以恒豪公司为联系点的线条中，海航、卓越、路劲等地产公司均与南园新村产生过联系。在“南园新村旧改”的这条复杂利益链中，社区业主则叫苦不迭。
事实上，在这场围绕“旧改”展开的纷争中，南园新村的旧改性质仍悬而未决。网易房产得到的官方解释表明，南园新村旧改计划尚处于前期规划研究阶段，同时，其也不属于“历史遗留问题”。而南园新村的拆除重建必须由区政府来征集意愿和申报计划，并在达到一定条件后，公开选择市场主体，不排除多个市场主体参与。
不过可以预见，不论是目前的两强相争，还是日后的“多个市场主体参与”，这场旧改争夺战注定旷日持久，对此有业内人士也指出，各方面的纷争或炒高南园新村的价值，而地处黄金地段的南园新村也不排除预期再次被抬高的可能，区域日后的房价或受带动。
实地调查：万科佳兆业双雄抢食难解难分
5月29日，万科公开表示4天前已正式与合作方恒豪公司签署了“南园新村旧改项目合作开发协议”。消息一出，一石激起千层浪，擅长旧改的佳兆业立即做出官方回应称，其早于2007年已经开始了对南园片区的更新改造工作。
随即，深圳万科公共关系部门相关人员在接受网易房产采访时表示，万科和佳兆业在南园片区的旧改项目，地理位置接近，但实际上是不同的。
也有业内人士向网易房产透露，福田区西起爱华路，北沿深南大道，东到上步南路一大片区都可称为南园新村，但佳兆业改造的住宅区具体是南园新村东村住宅区的十几栋楼，而万科签约的旧改项目的对象是南园新村西村的十三栋，约456户住户。
书面上，双方或想极力厘清关系，然而在实际操作中，或难以为之，或不愿为之，双方对同一区域的明争暗斗依然可谓难解难分。
网易房产记者走访南园新村(西区)发现，社区内带着“佳兆业”，“万科、恒豪”字样的旧改公告和旧改办公室次第分布，大略数来，各不下4处(仅南园新村3-9栋间)。
不少业主也告诉网易房产，佳兆业和恒豪(万科合作方)下属的拆迁办都给他们打过电话询问是否愿意签约。
从社区内的旧改公告中，网易房产也发现，佳兆业承诺对南园新村旧改项目回迁安置户的补偿方式是产权置换(原址回迁)，拆赔比按1:1.3的标准(以《房地产证》登记的房屋建筑面积为基础)置换回迁物业；过渡期内提供86元/平方米/月的补助费；另外，由开发商以回迁物业建筑面积按照1500元/平的标准统一装修。同时，每户一次性补偿往返搬迁费人民币5000元。
另一边，万科和恒豪两家公司署名的公告显示，对南园新村业主的拆赔比例，实际回迁面积以1:1.30计算，在总签约率达90%时，公司将业主原房产证登记面积乘以3%的部分面积，折算成现金发给业主，发放时暂以2.5万元/平计算；安置费用85.55元/月/平方米；无赔偿的住户补贴六年物业管理费，按照“3元*72月*回迁面积”公式计算；赠送停车位；赠送1200元/平的装修。
无论从宣传攻势，还是赔付标准，双方似乎都“斗劲”十足。但相比之下，万科或更具信心。据称，其合作方恒豪公司已经拿到了南园新村80.3%业主的旧改签名协议书，距离《深圳市城市更新办法实施细则》给出的业主数量和建筑面积达“双90%”即可成为更新实施主体的这一标准，仅一步之遥。
然而据业主透露，恒豪公司所谓的“80.3%签约率”并不透明，也从未向业主出示过相关签约证明。
“其实，不仅是万科，海航、卓越、佳兆业，甚至是路劲集团都多多少少与南园新村扯到过关系，其中涉及太多的利益链条。”一位业主告诉网易房产。
独家揭秘:神秘的恒豪公司海航、卓越、路劲也曾插足？
实际上，自深圳旧改号角打响以来，作为深圳市早期建成的商品房小区，手握福田区深南大道黄金地块的南园新村便开始受到开发商的垂涎。
据业主透露，在万科之前，路劲地产和海航集团也有意南园新村的旧改项目。当时海航已投资，甚至已经在恒豪公司占据了50%的股份，然而其后因为资金等各种问题，海航最终退出了南园新村的旧改。
值得指出，多家开发商介入南园新村的旧改项目似乎都是以“恒豪公司”为联系点，而恒豪公司与南园新村又存在怎样的关系呢？
据知情人士透露，恒豪公司进入南园新村与一名葛姓人士的关系颇深。
2008年，一位自称“卓越公司”工程师的葛姓人士向南园新村业主称，其曾经帮助天健公司改造过“天健住宅小区”，所以有经验帮助南园新村业主进行改造。其后，以卓越地产的名义，葛氏和部分业主在原业主委员会的基础上成立了“南园新村旧改筹备小组”，并开始以小区旧改摸底调查的事由向业主收集签名。
不过一年过去了，从未见过卓越公司相关人员出面的业主心生怀疑，葛氏则解释说已改由“路劲公司”负责南园新村的旧改工作。
同样，业主久久未见路劲公司相关人士出面指导工作，但据称由于葛氏要求的回扣达5000多万，价格过高，所以路劲公司最终也未接手南园新村旧改。
2009年元月6号，南园街道办和社区工作站发出通告，称南园新村业主委员会已任期届满，自即日起不再履行业主委员会的职责，改造筹备小组也随之撤消。
“但这个时候，葛氏用6000万把业主签名的名单卖给了恒豪公司。”一位不愿透露姓名的业主告诉网易房产，其后部分业主与恒豪公司成立了新的旧改筹备小组，并拟定“小区旧房改造补偿安置协议书”开始向各家游说。
“但这份协议书没有公示过，也没征求过群众的意见。有些业主觉得协议有问题不愿签，还甚至被恐吓过。”另一位业主激动地说。
据透露，手握业主签名名单和部分协议的恒豪公司先后又与海航、佳兆业等开发商有过协商，但最终未达成合作。目前恒豪成功与万科形成合作，但万科仍不能承诺成为旧改协议的签约甲方。
“我询问万科总部时，他们称如果恒豪完成规划和确认实施主体等工作，万科接手项目后，恒豪会成为万科的分公司。也就是说以后南园新村的旧改仍然是由恒豪来负责。”业主如是说。
就上述围绕恒豪公司展开的一系列话题，网易房产也多次联系恒豪公司法定代表人希望求证，但对方得知记者采访后便挂断电话，截至记者发稿时，对方电话仍显示无人接听。
深圳城改办回应：南园新村旧改不由开发商主导
恒豪公司手握80%以上的“签约率”或是促成双方合作的诱因，然而在复杂的利益关系面前，万科进入南园新村似乎也并不容易。不过，当前摆在万科，以及所有垂涎南园新村的开发商面前的最大难题是，该区域尚未取得城市更新项目的资格。
昨日，深圳市更新办便向媒体表明，南园新村位于南园城市更新片区规划范围里面，南园城市更新片区属于深圳2010年第一批城市更新计划，但目前正在组织开展南园片区的前期规划研究工作，具体规划还尚没有做出来，也没有批出来。
而在6月4日福田区城改办召开的南园新村城市更新工作政策宣讲会上，城改办相关领导也指出，南园新村等尚未被纳入计划的旧住宅小区的拆除重建工作，只有在更新单元计划审批后，方可启动实施主体确认程序。以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。
“另外，南园新村也不属于所谓的'历史遗留问题’。当初恒豪公司的确向福田区城改办提交了'南园新村改造列入第一批计划’的申请，但当时未通过该申请，是因为恒豪公司不符合旧改条件，同时市里正在研究南园片区的统一规划，并不能理解为历史遗留问题”城改办领导指出。
站在这一角度而言，南园新村并不属于任何开发商，而南园新村的旧改也应由政府主导进行。
“其实我们的心愿也是这样，由政府主导开展南园新村的旧改，我们都听政府的。也希望政府把这里的环境梳理好，开发商的进入把南园新村的环境弄得很乱，严重影响了大家的正常生活。”不少南园新村的业主在接受网易房产采访时感叹道。
业内分析：各方纷争或推高区域房价
但就目前的情况而言，处于矛盾顶峰的万科、佳兆业仍表示将继续推进旧改。
上述万科公关部人员在接受网易房产采访时虽表示不愿再对南园新村旧改的话题进行评价，但其也指出，万科对南园新村的旧改项目很有信心。
而佳兆业也官方表示称，其将“按照计划推进南园新村项目旧改工作”，且“有决心、有信心、有能力，将南园片区更新改造工作进行到底!”
事实上，对于万科而言，自2006年开发完金域蓝湾三期之后，其在福田区已多年没有开发过新项目。而对于佳兆业而言，南园新村旁边便是佳兆业规划待建的佳兆业环球中心项目。由此可见，拿下南园新村旧改项目对双方似乎都十分重要。
“南园新村就像一块蛋糕，大家都想来分。太多开发商来争，这里也会被越炒越高。”业主不无担忧得说。
的确，一位不愿具名的行业资深人士也指出，就今年4月份来说，福田区的房价就上涨了6%左右，可谓今年单月房价的最高涨幅，区域房价也推至32409元/平方米。
“当初在南山大冲旧改拆迁，就拆出了10个亿元户和400户千万富翁家庭。相比之下，地处福田区深南大道旁的南园新村，地理位置和配套优势都很明显，(拆迁赔偿)预期不排除再次被抬高，日后区域房价也有被抬高的可能。”上述人士指出。
(本文来源：网易房产) |
