购房合同像个做死了的局，开发商没给购房者留下任何诉讼空间
7份合同含12项霸王条款，8大律师给不了买家1个可行性建议
如果说多年以来，不公平的购房合同像是一出默剧一直在悄然上演，那么8月18日深圳首个安居房永福苑的《深圳市安居型商品房买卖合同》公示，无疑是拉开了公众对购房合同公平性探究的大幕。9月6日，深圳市消委会对全市12个在售楼盘进行调查，再度将四大霸王条款摆上桌面，并逐一点评其“霸道”之处。
翻开十几本来自深圳多个房企的购房合同，诸多疑问浮现出来。为什么在同一个合同中，后面的附件却在否定前面的合同？为什么开发商逾期交房超过90日，只退房款不计息？为什么出现面积差异，开发商无须承担任何违约责任？为什么吸引我前去买房的售楼广告突然没有任何意义，说了白说，忽悠了也白忽悠？等等等等。
于是，只能将上述合同及附件，交由深圳专业人士进行点评，并借鉴香港相关的法律秩序进行比对，并不十分困难就发现，霸道的规则其实源于霸气的市场，市场双方没有对等的地位，尽管政府的保障力度一再升级，弱势一方却早已在习惯性的逆来顺受中，听任另一方打破公平。
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格式合同不具备强制性
开发商利用附件5转嫁风险
即便抛开市场环境来看，作为自然人的买房者，大多并非法律专业，作为企业的卖房者，不仅拥有企业强大的社会资源，每一份购房合同及附件的出台，亦是经过公司多个部门细细推敲的结果，买卖双方在市场关系中的力量悬殊一目了然。也正因此，不管是香港政府还是深圳政府，都对购房合同行使着一层审批的职能，深圳更于2001年出台了第一版强制执行的《深圳市房地产买卖合同(预售)示范文本》，也就是业内所统一采用的格式合同，对于当时购房过程中容易出现的模糊地带要求更为规范和清晰的表述。2011年中，经过6个月的公示后，第三版格式合同伴随着市场与时俱进，对于精装修交付房产、销售广告法律效力等内容，进行了更多的规范。
格式合同的出台，从一定程度上保障了消费者的权利，然而这一层保障，也像过去一样正在被“精明”的开发商乾坤大挪移，通过增设附件的方式，将其改变了模样。在过去很多年，开发商通过合同附件的内容重新约定最大化规避自身风险、保护自身利益，曾被行业称为“附件3现象”，现在，这一现象更新为“附件5现象”———大多数霸王条款是在附件5中的约定，对格式合同进行了修改或补充。随手拎出一条，格式合同中说“出卖人所做的销售广告、宣传资料符合要约条件的以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务”。附件中却说“买受人在签署买卖合同之前，以及充分了解出卖人为推广本房地产项目所发布、出具、陈列或以其它方式所做出的售楼广告、售楼书、售楼模型等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此均不应视为买卖合同的组成部分”。其他“诸如会所、停车场归开发商所有”、“买受人承诺不申请撤销仲裁裁决和不申请不予执行”等条款也多见诸购房合同的附件中，用附件架空格式合同，霸气条款从实体到程序全面覆盖。
这种附件和格式合同直接抵触的现象，在多家品牌房企的买卖合同中均有出现，但是购房者却无力改变。“有时候，公司宁可不卖这套房，也未必愿意修改合同条款，给未来留下隐患。”连开发商都说，“我自己买房都不看合同，因为知道看了也没用。”没用主要有两种体现，一种是想改也改不了，直接衍生出另一种没用，那就是告也难告赢。
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长期卖方市场助长不公平
借鉴香港，需多层面寻求“对等”
如此不平等的购房合同条款，居然在市场化程度颇高的深圳房地产市场延用多年，不能不说也是一个奇迹。不禁令人发问，究竟是为什么？凡事皆有因果，唯有最初的角色对等，过程中程序对等，参与双方专业能力对等，才更有可能出现购房时公平的合同，和诉讼时的公平裁判。
深圳购房过程中市场双方表现出的不对等，更有其历史渊源。在房地产快速发展的过去十年间，尤其是从2006年开始，房价走上单边上扬的轨道，只涨不跌的房市，“买到就是赚到”的观念令房产长期处于卖方市场，买方从入场那一刻起便面临着“你不买大把人抢着买”的市场劣势，只能主动或者被动地选择对风险视而不见。正如深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺所言：“长期以来的市场不均衡，买卖双方处于不对等的地位，买房人的购买欲望又很强烈，没有讨价还价的空间。”如今，人们对于房产的狂热态度已经有所降温，或许正是重新审视购房合同的好时机。
“对等原则”不到位在大成律师事务所高级合伙人暨香港所执行主任施若龙看来，也是内地出现霸王条款的主要因素，“买方的心态比较着急，又或者获得的信息不够全面，都会影响到他的议价能力”。或因商品房市场发展更久，或因法律环境更为成熟，或因整体社会法律意识更为强烈，在香港购房的整个过程中，多层面保障买卖双方权益的“对等”，是其贯穿始终的重要原则，这一点也为深圳未来购房过程中法制的改善提供了借鉴的方向。
开发商
“我买房不看购房合同，因为明知道看了没用”
南都：一般购房合同的附件是由哪个部门制定的？
陈先生：这个还真不是特别清楚，按道理说应该是营销线先做草案，如果其中有涉及到后续物管的，物管公司也会给出建议，然后再统一由法务部来处理。不过深圳的开发商也不是第一天卖房，大部分公司的附件内容应该是早已经成形的，延续以往的在用。
南都：你自己买房子遇到过对合同不满意的时候吗？
陈先生：我买房不看购房合同的。
南都：为什么？
陈先生：明知道看了也没有什么用的。我们自己做这行，虽然我不在公司法务部，不过也知道这个合同已经经过很多专业律师的推敲，堪称严丝合缝，即便将来遇到问题，想通过合同找到漏洞，会非常困难。
当然，我也并不认为开发商做这么多补充条款，是为了损害购房者的权益，绝对不是这么回事。只是在现有的格式合同的基础上，堵住未来有可能出现纠纷的一些漏洞。毕竟买房的人也是各种各样，尽可能把未来可能出现的问题处理在萌芽状态而已，这种心情，我觉得也是可以理解的。
南都：那在你们遇到过的购房者中，难道没有遇到过对合同不满希望做些修改的吗？
陈先生：这个当然也会有遇到。比如他想在合同附件里增加某一个条款，或者对前面合同条款有些补充说明的。最好的处理办法是销售人员能直接把这个问题解决在一线，实在不行就需要层层上报。有时候，公司宁可不卖这套房，也未必愿意修改合同条款，给未来留下隐患。
南都：作为开发商，怕不怕业主诉讼？
陈先生：这个怎么说呢，谈不上怕或者不怕。客观地说，从占有的资源来看，开发商作为一个企业，肯定处于更为强势地位，但是一旦双方对簿公堂，首先对双方之间情感是个损伤，在后续服务方面的难度会增加，其次对企业品牌也有一定的损伤，并且对于其他没有参与诉讼的业主也是情感上的损伤。所以不到万不得已，即便业主存在过错，开发商也不会起诉业主，但是如果业主提出诉讼，当然也要去应诉，算是无奈之举。
南都：公开维权和诉讼，你们更不愿意见到哪一种？
陈先生：当然是公开维权了。公开维权对于企业来说，一旦事态扩大，不仅政府部门会参与进来，事情也很容易进入一种完全失控的状态，在这种状态下，没有对错和行业规则可讲，对于很多部门尤其是公司领导而言，都是一种无形的压力，有时候还会有部门要求我们一定要把事情平息下去，可是有时候我们自己也找不到解决方案。
真进入到诉讼程序，至少双方还有一个讲道理的过程，并且有法官可以来做一个判决。尤其对我们这样只是打工的人而言，诉讼会由另外一个部门负责，事情仍在一个正常的轨道运行，公司和我个人都会觉得压力更小一些。即便未来败诉，按照判决结果处理，无论是公司还是个人都容易有个交代。
(以上对话的陈先生，就职于深圳某房企营销策划部门，曾为多个房地产项目主策。)
购房者“签完合同才发现其中的霸王条款，很无奈”
梅宝：开发商如此霸王条款，就下个最新通知，就可以擅自违约？两个月前签的认购书，上面的折扣之类和价格都是写好了的。也是约定现售证一出来就签合同，日期是11月30日。本来我就在外地出差，打算29日一回来就去签。可是今天接到通知说明天必须回去签，不然就少2个点折扣，减掉原有的9.8折。真的很没有道理，这些都是之前签好了的，难道说开发商自己想改就改吗？问什么原因，售楼处只是说“最新通知”。真的让人很无语。面对开发商这样的霸王条款，很无奈，只能明天中午赶回深圳。
咱爸咱妈：会所的条款极其不合理，主要表现在：1、不管收益多少业主必须负担客人产生的水电费，有时居然出现收益减少水电费增加的咄咄怪事。2、房子已经交他们管理，而且收益他们拿大头，但是物业管理费还要业主承担。
天涯E客：签了合同才发现其中的霸王条款，认购书的精装修委托补充协议，第二条装修事项的第4条，因房屋装修可能会造成装修后房屋使用面积与竣工查丈面积出现差异，为此，双方同意，由此造成的面积差异，不再执行《深圳市房地产买卖合同》面积差异处理的有关条款，不再进行补差或退款，也不再承担其他面积差异的责任。那是不是说如果开发商的房子在没装修之前如果少于原来的购买面积(如原来80平方米，后来76平方米)，这样业主就不能追究其责任，也不能退相关款项了？
阿苯苯：开发商的霸王条款你们签了吗？我想请问一下业主们，你们签合同的时候有没有签一条“如果银行的贷款批不下来，首期将不退回”这条呀？
(注：以上购房者评论来自业主论坛)
学者“长期市场地位的不对等，是霸王条款出现的根源”
南都：深圳的购房合同中，既有政府的格式合同，又有开发商的附件，其中附件部分有对合同的补充，但是也有部分条款否定了前面的格式合同，为什么会出现这种情况？这种情况又为什么会长期存在？
邓志旺：政府提供个格式合同，显然也是为了先进行一些规范，有利于保证买卖双方权益，但是开发商为了更多地维护自己的权利，通过附件进行自我保护。
至于长时间存在，我觉得主要是因为以下几个原因。长期以来市场不均衡，买卖双方处于不对等的地位，深圳楼市长期处于卖方市场，买房人的购买欲望又很强烈，没有讨价还价的空间。并且，即便不同意相关条款，但是修改的余地很小，买房人没有太多的选择。还有就是买房人本身大多缺乏专业的法律知识，诉讼维权的成本也比较高，更多是抱着一种侥幸心理，希望不要出问题。
南都：相比较搜到的内地其他一些二、三线城市的购房合同，深圳开发商在合同条款的订立上，还是表现得比较强势，你怎么看这种现象？
邓志旺：这个事情从两个角度来看。一方面，说明深圳的房地产市场历史更久，深圳房企遇到过的问题比较多，把一些“经验”提炼出来，作为附件，作为未来规避纠纷的护身符。另一个方面来看，也说明深圳房企较之内地房企法律意识更强，希望从法律源头———购房合同上保护自己的利益，而处于初级阶段的内地开发商，不排除有时候会在法律之外寻求解决方案。
南都：对于改善这种附加霸王条款的现状，有怎样的建议？
邓志旺：建议政府加强监管，既然已经出具了格式合同，对于后续附件违背合同本意时，政府应该在合同备案阶段进行审核，对于那些富含霸王条款的合同不予备案。或者未来，对于每一个项目的全部合同，包括附件部分，都提前进行审核备案，不能依靠购房者逐一提出问题再进行解决，这样既浪费社会资源，又浪费购房者的时间。
对于购房者，建议不要抱有侥幸心理，等到维权的时候才发现合同方面自己处于劣势，必要时候，参考专业人士意见。对于不明白的内容一定要先弄清楚再说。遇到霸王条款，房子又很想买，不妨联合其他购房者一起向政府监管部门提出诉求，共同修改合同条款。
(以上对话的邓志旺，为深圳职业技术学院房地产研究所所长)
官方“深圳房地产买卖合同范本已经10年3改”
为更好地规范当事人买卖房地产的行为，通过示范文本的推行使用，有效引导消费者和房地产开发商依法签约和履约，并期望在商品房预售这一重要环节中，平衡合同双方的权力、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡问题，减少交易纠纷。自2001年首次启用《深圳市房地产买卖合同(预售)示范文本》以来，我委会同市市场监督管理局，在广泛征询各方意见的基础上，又对合同示范文本进行多次的修改和完善，陆续更新出台了2006年版和2011年版的合同示范文本。
2006版合同示范文本的修订主要侧重于信息披露，矫正因信息不对称而引发的利益失衡；明晰双方的权利义务，平衡其利益关系；明确具体操作，谨防因此引发的纠纷。具体包括增加旨在告诉购房人签订合同的注意事项的特别提示内容，增加逾期交房及付款的内容以及房屋质量保修等等内容。
2011版合同示范文本主要侧重于根据购房人、司法部门和媒体等对2006版合同示范文本的反馈意见，对合同原有条款进行修改和完善，对合同中部分语义模糊的条款进行明确，同时，根据2006版合同实施以来房地产相关法律的变更，对原合同不符合当前法律要求的条款进行修订。具体包括如增加《物权法》的相关规定；增加计价方式；修订面积差异处理；完善办证义务及逾期办证违约责任；完善通知和送达方式选择；增加纠纷处理方式选择等等方面的内容。
(以上为深圳市规划国土委就南都记者采访的书面回复)
相关链接
市消委会炮轰一手房交易四大不公平条款
今年一季度，深圳市消委会调查了深圳12个在售楼盘后发现，在新房销售中，开发商利用不恰当的交易手法和不公平格式条款侵害消费者合法权益的现象普遍存在。9月6日，市消委会公开炮轰一手房交易四大不公平条款及两大不良营销。其中，四大不公平条款为：拿“广告不具约束力”忽悠、公共场地一概据为己有、违约责任不对等、应有权利“被放弃”；两大不良营销为：不允许消费者协商修改补充协议条款、不主动提示和解释合同条款内容。
霸王合同
9月6日，深圳市消费者委员会公开炮轰一手房交易四大不公平条款及两大不良营销，而本期专题，南都记者搜罗万科、中海、招商、金地等知名品牌开发商的卖房合同，7份合同总结出12项霸王条款。
8大律师进行详解，但几乎无一项能给予购房者可行性建议，“购房合同像是一个做死了的局，开发商几乎没有给购房者留下诉讼的空间。”有律师如此作结。
甚至开发商，也自曝：“我买房不看购房合同，因为明知道看了没用”、“有时候，公司宁可不卖这套房，也不愿修改合同条款，给未来留下隐患。”
似乎只能把求解的目光投向对岸的香港，看看他们有何可借鉴的经验。
买房要小心这12项霸王条款
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售楼广告说的不算数
合同范本中明确规定“广告、宣传资料符合要约条件的以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务”。但开发商普遍在附件五中进行了上述修改，将“要约”变成了“要约邀请”。
如此修改，相当于开发商为自己的广告宣传做了免责声明。颜宇丹律师直指这一附件条款应该视为无效。童新律师补充：如果销售广告所作的说明和允诺具体、确定，以至于购买者就是看中了开发商的这个说明、允诺才来买这个房屋，才出这个价钱，那么广告就应当视为要约，对双方都有约束力。
一位曾参与过开发商拟定合同的不愿具名的人士指出：“购房者了解广告在前，与开发商签订合同在后，因此通过约定就能够排除广告的约束力。”因此他认为，符合要约条件的广告，开发商事后倘若没有兑现，但已经在补充协议中通过修改条款告诉购房者，而购房者还是买了，就不能在签订合同后再要求开发商一定要兑现。
对此，童新律师建议，购房者不应过分看中广告内容，如果确实是看中了广告的某项内容才买房，则应当要求开发商在合同中进行特别约定。如果广告内容符合要约条件，购房者也看到了上述的修改条款，要求开发商删除上述修改条款，但开发商不同意删除，这时购房者应当慎重，不宜轻易签订合同。
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会所、停车场归开发商所有
会所和停车位的权属问题向来是业主们和开发商争论的焦点，不只一家开发商向南都记者表示，会所和车位的权属开发商已在买卖合同中写明，不存在争议，而业主方面则坚持认为，它们属于小区设施配套空间，应该由全体业主所有，开发商在合同附件中的单方面约定是霸王条款。
“会所的所有权在实践中还存在有争论，开发商约定属于自己拥有不能说违法。不过对于车位问题，《物权法》第74条第三款明确规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，开发商不区别情况以格式合同形式一律规定己有属侵权行为。”张茂荣律师指出。
就深圳现状，会所的性质确有很多特殊情况，会所的权属在《物权法》中也没有明确规定，文景志律师认为是允许当事人在合同中约定的，因此开发商就可以与购房者在合同中约定会所的权属。如果商品房买卖合同或者补充协议没有就会所的权属问题进行约定，应当认定会所归属于全体业主所有。此外，如果会所的面积已经由业主分摊，则会所属于全体业主共有。
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按揭贷款未批责归买房人
市民刘先生在签署商品房买卖合同时曾经留意到这一条并提出质疑：“如果突然又来了个更严格的限贷政策，或者哪怕就是银行审批严格了些，导致我的贷款办不下来，怎么办？”而当时开发商给他的回复是：“那没办法，谁家的合同都是这么写的。”然而在合同范本中的约定是“因不可抗力未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买卖双方有权请求法院或者仲裁机构要求变更或者解除合同”。
因此开发商给出的上述附件修改条款被所有受访律师批判“很不合理”，涂成洲律师认为这条是典型的霸王条款：“合同双方约定是属于合议，不能增加一方的权利并无限放大。比如贷款政策等原因是购房者左右不了的，要注明因此对购房者的免责条款。”
事实上，银行贷款政策多变，且购房者可选的按揭银行几乎都是开发商的合作银行，故因银行原因导致按揭不成不该由购房者承担违约责任。但目前的情况，律师们只有建议，审慎自己的经济实力，先到银行查询自己的个人信用及咨询自己能够贷款的比例，如果不能贷到款要预备充足的房款。
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“局部改变”可不通知购房者
有开发商营销部人士举例，不会通知购房者的“局部改变”，比如“用材用料随时可能发生变化”，又如分几期开发的项目，在销售前期的时候对于后期的具体规划尚且无法确定，也就不能在买卖合同中体现。
但这些对于购房者显然是不公平的。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
据此，涂成洲建议在补充协议明确开发商告知义务的范围，但他也坦言：“购房者总是处于弱势地位，难与开发商平等协商补充协议条款具体内容。”
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精装修可用同等品质的材料、设备替代
此前万科的精装房质量门事件闹得沸沸扬扬，有开发商表示，目前国内法律对精装房交付并没有具体规定，因此合同中提及“精装修可用同等品质的材料、设备替代”是必要的。但显然购房者第一要反问的是：“用什么材料都不确定，怎么敢买？出了问题找谁？”
可想而知，是否替代、替代品是否为同等品质，难以判断，如此条款相当于就是开发商说了算。约定了精装修交付的房子，装修标准对购房者来说构成了主要权利，因此童新提醒购房者要特别小心这样的条款，因为无论哪种交付标准，“同等品质”的举证责任都在于开发商，而是否属于“同等品质”，如果双方无法达成一致意见，则需要法院或仲裁机构认定。
童新律师认为，对于电梯，附件中必须列明品牌、产地、型号及其他主要指标，鉴于电梯产品的特殊性，所谓“同等品质”很难成立。此外，附件中所没有列出的装置、装修、装饰，并不等于没有质量标准，首先必须符合国家强制性标准。“对于条款中所提及的'不追究卖方任何法律责任’、'买方无权要求卖方拆除、增减或变更’这样的条款，购房者可以根据情况选择申请法院或者仲裁机构认定无效，或者申请撤销、变更。”童新建议业主们事先请专业机构进行鉴定。
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公摊面积互相不退不补
“互相不退不补”，这点从措辞上看起来挺平等，双方都有可能受损或获利，但实际上，由于双方对房地产项目的信息不对称，尤其公摊面积难以测算，这个条款往往是开发商获利、免责，而购房者受损、权利被剥夺。
“由于目前的房地产市场买卖双方地位并不对等，是纯粹的卖方市场，才形成这样的'霸王条款’。”涂成洲律师直指根源是市场买卖双方地位，按照目前的法律中明确规定，面积误差比绝对值不能超过3%“超过3%的话，购房者可以请求解除合同”。
不过这里分为两种情况，颜宇丹律师具体分析说，一种是房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归购房者。另一种是房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房地产开发商双倍返还给购房者。
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整改重新验收入伙时间从头算
合同范本上的规定是“买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付”。而有些开发商在附件中将此项更改为“买受人重新验收后，没有异议的，本房地产交付时间按《入伙通知书》约定入伙之日”。
如此一来，相当于抹杀了整改所导致的延迟业主入伙时间。如果按照本合同条款进行修改的话，那么业主在重新验收合格之后，不得再根据合同约定来要求开发商支付迟延交房的违约金。就此，刘子孺律师分析：“对于这种条款，小业主应该更为谨慎，最好是要求开发商进行修改，严格按照合同约定，你重新验收通过的时间为你的交房时间，这样开发商有一个责任，对你的房屋进行尽快整改，以便你尽快验收通过，开发商也就可以少交违约金。”
很多纠纷案例显示，包括部分品牌开发商在内的，对于整改保修都不太上心，拖延严重，有的甚至不去整改。“这样修改后，业主办了入伙收了房，那么开发商何时整改就与'超时入伙违约’没有直接联系了，自然规避了开发商自己的违约风险。”霍静律师指出。甚至还有开发商相关负责人透露：“入伙时间涉及到保修时限，该条款其实还变相缩短了房屋的保修期。”
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逾期交房只退房款不计息，违约金也减半
合同范本中要求开发商逾期交房超过90日，不仅要带利息退还业主所交的全款，并且还要支付10%的违约金，但开发商普遍在附件中进行了修改，一是由支付利息变为“不计利息”；二是由10%的违约金变为5%的违约金。
“这很明显不对等。开发商自己违约了，违约责任减半。但我记得买家如果违约，还是10%.除非开发商把买家的违约责任也相应减轻，我才觉得公平。”一位有多次置业经验的买家告诉记者，就他签过的合同来看，开发商一般都没有主动降低买家的违约责任。
刘芳律师对此表示认同，她指出：“这种修改是不公平的。业主按时付款与开发商按时交房是对等的责任，按合同范本第七条的规定，买受人逾期付款90日开发商解除合同的，业主按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，双方同意合同继续履行的，业主依违约情况要向开发商支付逾期应付款万分之四的违约金。”
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“质量问题”改为“不能正常使用”
合同范本中规定“存在质量问题，买受人有权解除合同”，但开发商在合同附件中对此更改为“不能正常使用或安全使用”。
“什么叫做不能正常使用？我家窗台漏水算不算？”一位刚收楼的龙华业主询问南都记者，而就这个问题，记者问了三个律师，连他们也无法给出一个明确的答复。既然如此，普通购房者又如何界定房子是否符合附件条款中的“质量过关”？
“这样的更改实际是把质量问题的最大上限抛出来了。但实际上，房屋的质量问题不代表不能正常使用。”霍静律师表示。综合来看，如房屋渗漏、裂缝、墙体空、墙皮脱落、使用了伪劣建材等都属于房屋质量问题。“质量问题相对好认定，但能否正常使用则很难说清。”而刘子孺律师表示：“说开发出来的房产不能正常使用或安全使用，这种可能性比较小，并且要是很严重的施工问题，才会出现，所以这样的约定将减少开发商的责任。”
对此，有不愿透露姓名的开发商负责人说：“其实这是在偷换概念，提高了买房者解约的困难程度。但原格式文本有值得商榷之处，'存在质量问题的’标准过于宽泛，也容易增加纠纷。此处的修改尽管有利于发展商，但相对来说更严谨。”
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面积误差由无偿赠予改为多退少补
这一条，合同范本的规定是“面积差异在正负0.6%-正负3%的，超出部分无偿赠与业主，不足的则双倍返还业主”，被一些购房者戏称为“唯一的恩惠条款”。
但开发商们又在附件中进行了上述修改，为何？一品牌开发商的负责人表示：“面积超出，要无偿赠予，面积不足，开发商要双倍返还此部分价款。这对开发商的建设把控水平要求更高啊!但有时候是做不到的。”他认为，误差不可避免，在一定误差范围内，实行多退少补更科学更严谨。
但有买家则认为：如果我只想买100平方米，你建了103平方米出来，这岂不是在强迫消费吗？如果建出110平方米，超过了3%，但我并不想解除合同，可又没经济实力购买，那又怎么办？
“在签合同时，买卖双方对于面积和价款双方都达成了一致，至于后期开发商自己多建了，就不能强行要求买家购买。”霍静律师一锤定音，上述附件修改很明显对开发商更有利，一旦出现面积误差，可以多退少补，而不是按照合同范本中双倍返价或者赠送给业主。
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只要有竣工验收通知，不得拒绝入伙
“如果约定了交房入伙时间为2月1日，结果10月1日才入伙，那么，我2月1日就要签这个入伙同意书吗？”有购房者就此条提出质疑。霍静律师指出：“虽然不排除是买方自己不来入伙的原因，但从法律效力上看，卖方要追究买家的违约责任，入伙通知书约定的入伙时间是否与实际中房屋已完成竣工验收交付条件的时间一致、入伙通知书是否实际送达买方手上这两条同时达成时，业主拒绝入伙，才具备违约。”
刘子孺律师表示：“发出入伙通知书后，卖方要买方来接收房产，否则视为交付，实际上就排除了业主的验收权利，也就是业主没有进行验收，房屋也是已经视同交付的，这样以后房屋出现问题也将由业主来承担。”
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公摊面积广告收益属于开发商
“开发商在小区公摊面积做广告，收钱，我们业主应该是有份的!我们买房同时也买了公摊面积啊，为什么我们没有收钱的权利呢？按这种道理来讲，我可以把我们家走廊出租出去。”一位业主看到这个条款，不禁发问。对此，受访律师们的态度也相当一致“公摊面积的广告收益肯定是归全体业主。”
按物权法的角度来说，买方已经把公摊面积都买单了，公摊面积肯定是属于全体业主共有的，那么开发商的使用、收益和处分都应该按照物权法规定归全体业主来决定。开发商没有权利这样做，这明显是剥夺了业主对于公摊面积的享有权。
刘子孺律师认为：“开发商获得了原本不应归于其的利益，并且这种获得是长期的，并且这种广告等等可能会对小区业主的使用造成一定的影响。”
就此，有不愿透露姓名的开发商高层人士坦言：“虽说这是典型的霸王条款，根据《物权法》公共部分收益应归全体业主，此处利用双方约定的方式进行了合法却被迫的权利转让。实际上，现在有一些小区通过业委会和发展商物业管理公司谈判达成协议，进行一定分成，是现实且共赢的做法。”
本版内文“合同范本”均指现行的《深圳市房地产买卖合同(预售)示范文本》。
本版采访律师：
广和律师事务所主任律师童新广和律师事务所合伙人文景志
信荣律师事务所主任律师张茂荣国晖律师事务所霍静
大成律师事务所合伙人涂成洲中圳律师事务所刘子孺
百利孚律师事务所刘芳圣方律师事务所颜宇丹
香港合同什么样？买卖双方律师共签，政府监督贷款和收楼
香港正式楼宇买卖合约，纯英文，左边的条形码是土地注册处的文件编号，输入则可查询到该物业从批地开始的每一次交易。
“购房合同像是一个做死了的局，开发商几乎没有给购房者留下诉讼的空间。”有深圳律师如此说。因此在梳理了前述十多条“霸王条款”之后，律师们也几乎给不了购房者任何可行性的维权意见。这个问题需从法律、程序、制度的层面来解决。且看香港有何经验。综合对香港立法会以及多名律师、房地产从业人士的采访，南都记者听到最多的两个字是“对等”，不仅仅是信息对等，还有程序的对等，甚至督促买卖双方在专业能力上对等，都给了香港楼市一个更为成熟的法律环境。除此之外，尽管专业人士认为不可能有完美无瑕的法律和监管，但是对于政府在其中所表现出的独立立场、有边界的监管，皆表现出高度认可。
新旧资讯强制发布，信息对等
遇到购房纠纷最痛苦的不是注定要败诉，而是这一诉求在合同里根本没有提及。
香港开发商信和置业营业部总经理田兆源告诉记者，港府在促进信息对等方面，尤其是期房销售，也出了相应的规范，“比如，在项目开售前7天，必须公开派发收楼说明书，其中必须详细列明房屋面积、用料配套等，必须在搭建的样板房中，至少有一个清水房示范间，让准买家对于未来交付使用的物业有最直观的认识”。田兆源介绍，关于项目的成交资料，政府也规定开发商必须在一定期限内公布，并同时披露其中涉及到开发商的董事局成员及其直系亲属的交易。
力求信息对等，其实也表现在对于各种信息的开放查询方面，一不愿透露姓名的香港立法会工作人员告诉记者，在香港的土地注册处，里面有每一个物业的每一个记录，从这块地批出开始，到每一次交易的文件，都对市民开放查询，“你只要有个香港朋友，他有一个香港物业，把地址输入进去，就可以找到这个物业的所有资料”。他最后还特别补充道，手续费并不贵，一般10-20块钱一份。
由于每个开发商所提供的格式合同各不相同，所以关于合同“页数”，记者在本次采访中并未得到一个统一的数字，似乎就各位嘉宾所遇到的情况不同，合同页数从数页到数百页不等。可以确认的是，在开发商申请预售的时候，必须同步递交未来的买卖合同，其中政府强制的信息，如房屋质量、基本情况、规划情况等，都必须出现，上述两项审批通过后，合同一般不允许进行修改，田兆源强调：“不能对预售楼花同意书获批的条款做出修改。”
收楼前只需付30%以内房款
“在内地买房，可能房子还没有收，已经把全部房款付给开发商，但是在香港，收楼之前支付比例一般不会超过30%.”高力国际(香港)住宅买卖部行政董事潘伟基觉得，这是他在参与两边房产交易过程中，感受最深的不同。他介绍，香港在收房之前，两次定金一般只占到总房款的10%-30%，其余部分在收房之后1-2个月缴付即可，而内地购房者，除了首付款30%以外，其余七成房款其实也以购房者担保、银行放款的方式支付给开发商，换言之，房还没有验收，开发商已经拿到100%的放款，这与中国传统生意中的“银货两讫”似乎有所出入。
入伙前1个月就可以验收期房
在购房过程中，两地的程序不同还体现在验收环节上。香港的期房验收，会在约定入伙之前大约1个月的时候通知业主，业主发现问题，开发商会在这1个月内进行维修，以确保在约定的入伙时间来到时，业主可以收到一个没有问题的物业。而内地到了约定入伙时间，以业主“收钥匙”为标志性动作，便宣告入伙，业主也同步开始承担缴交物业费的义务，至于何时维修完毕，则进入新一轮遥遥无期的协商中。于是，我们便经常在深圳的业主论坛中看到，交了10个月的物业费，却住不进去新房。
签合同都是律师对律师，买家不用出场
购房者在遇到问题的时候，也希望诉诸法律，可是在与代理律师沟通之后才发现购房合同早已经签得滴水不漏，你说它是霸王条款也好，说它是不平等条约也好，关键是，这些条款已经为合理维权制造了超高的难度。
香港购房除了第一次签订临时购房合约由购房者亲自出手之外，后续的正式买卖合同和最终产权转移的买卖契约，均由双方代理律师出场。购房者可以选择独自委托律师，也可以选择和开发商共用同一个律师。共用一个律师，会否对购房者不利？“如果出现这种情况，购房者可以将律师告上法庭，并且要求有过错的律师进行赔偿，如果律师本身赔偿能力不足，还有保险公司代为赔偿。”黄潘陈罗律师行创始合伙人黄志明向南都记者解释，香港律师都有最基本的保险，并且很多人还会额外购买，无论是否代理房产交易都会如此。
即便如此，律师们依然建议最好能够给购房者更大的思考空间。
政府为重要环节提供保障
在香港的房地产行业，政府既积极参与，但又给到市场和法律独立对话的空间，在政府职能的界定方面，几乎得到采访中各位嘉宾的一致好评。
“在期房销售过程中，即便购房者在建成之前申请到贷款，但是这个钱不允许完全给到开发商，必须给到独立的律师事务所监管，未来随着建筑进度，由开发商的建筑师提供资金证明给到律师事务所，再一步步支付相应的款项，比如建到50%，那就只付50%的钱，建到70%，那就再多支付20%的钱，以确保专款专用。”黄志明介绍，同时，对于承诺贷款的银行，政府也会监督其出具保证书，不允许临时撤出，以确保建设完成。
在收楼的过程中，香港政府表现出独立的监督。潘伟基介绍，在建筑完成时，由地政署组织规划验收，合格后发出满意纸(certificateofcompliance)，并由屋宇署验收建筑结构安全，合格后发出入伙纸(OccupationPermit)。此后，开发商才能召集收楼。
大成律师事务所香港分所高级合伙人暨执行主任施若龙介绍，在他的从业经历中，也曾遇到开发商分批售楼，比如共有100个单元，先卖出10个单元，其余90个慢慢卖，那么没有卖出去的物业则不需要支付管理费，对于已经入伙的10个单元则相当不公平。后来政府关于公共管理便出台规范，不管卖出卖不出，发展商都要支付管理费。
香港购房流程及合同
香港卖楼花，即我们习惯意义上的期房预售，首先要经过政府批准，开发商未来提供给购房者的合同，也需要在这个阶段递交给政府审批。在未来的期房销售过程中，买卖双方一般至少要签订三个合同。
1临时买卖合同。购房者通过广告、楼书、售楼处展示等了解到物业，前往售楼处签订“订购合约”，即临时买卖合同，支付5%左右的定金，行业内俗称小定。同时约定签订正式合同的时间。在拿到的一张临时合同中，记者看到约定内容比较少，除了中意物业、买房信息之外，最多的内容在于对未来首期定金、再期定金、楼价余额的数额和支付时间进行约定。
2正式买卖合同。一般是在签订临时合同之后一个星期以内，购房者前往发展商指定的律师事务所签订正式买卖合同，从这个阶段开始，购房者的一切动作必须有律师陪同，可以选择委任自己的律师，也可以聘请开发商的代理律师。正式买卖合同一般会将售楼时间、付款方式等进行更为详细的约定，平面图等内容则同样作为附件出现。该合同签订后的90天内，购房者再付房款5%-10%作为再定，即俗称的大定，此时合计支付的定金总额一般不会超过总房款的30%.
3买卖契约。内地的法律重视实体，以登记过户之后房产证的办理作为产权转移的象征，但是香港的法律注重程序，没有房产证，通过买卖契约来实现产权从开发商转移到购房者手中。买家则根据收楼清单，逐一点算，一般物业有3-6个月的保养期，期间出现的质量问题都可以通知发展商前来维修。
一般在这个阶段，购房者才需要支付尾款，一般为房款总数的70%-80%.因此，一套房子的每一次转让都会有一整套的文件，从最初的批地、规划到这次转让，这些文件全部都会存档，等到这套房子下一次转让的时候，购房者的代理律师也需要从第一套文件查询开始，确认产权是否有瑕疵。
本版受访对象
潘伟基高力国际(香港)住宅买卖部行政董事
田兆源信和置业营业部总经理
施若龙大成律师事务所香港分所高级合伙人暨执行主任
黄志明黄潘陈罗律师行创始合伙人
香港立法会工作人员
世联行市场部
对话
买卖双方律师出面议价
南都：香港商品房买卖过程中，买卖双方是否具备同等的议价权？有哪些措施保障买卖双方的权益？
施若龙：原则上双方是对等的。但是，买方是单独自然人，卖方是企业，或者买方的心态比较着急，又或者获得的信息不够全面，都会影响到他的议价能力。若论及保障措施，香港的法律来看，有两个方面，是从程序上进行保障。一个是香港的房产，必须通过书面交易，双方签订的合同受到合同法的保护。其二便是从专业能力上促进对等，从正式合同开始，便需要通过律师行进行文件和款项的交割，涉及到买卖过程中风险，必须由律师出面，以保障买卖双方在专业能力上更为对等。
正立法把售楼广告默认为合同
南都：开发商前期的广告、楼书等宣传资料会否成为合同的组成部分？
黄志明：现在还不是，但是政府正在立法，会把广告、售楼说明书等推广资料默认为合同的组成部分。这轮立法中还有提及，有些开发商为了制造热销的场面，明明有100个单位，但是只先发售5个单位，并且不断调节价钱，未来都会有明确规定。除此之外，未来还会规定比如示范单位，故意用一些比较小的家具，好显得空间宽敞，也都有可能不被允许。(来源:南方都市报南都网)
施若龙：补充一点，香港人喜欢一窝蜂排队去看新房，发展商“制造抢购”场面，令购房者担心晚几天就会涨价，固然不是很规范，但这并不是单纯的法律问题，老百姓自己也要更加理性冷静地购房。
退房多因土地问题，而非房屋本身
南都：一般因为购房出现的诉讼会集中在哪些方面？出现的原因是什么？
黄志明：我经历过楼市的3次波动，一手楼诉讼并不太多，因为一手楼的所有合同都比较规范，大部分买卖合同都是政府审核批准的，产生的纠纷并不大。我遇到的一手房诉讼多在房价大跌时，小买家负担不起，一般会希望我找到瑕疵退房，而瑕疵一般会出现在土地历史上，而不是房屋本身上。
施若龙：购房诉讼一般是合同纠纷，香港没有限购，炒楼花的人一旦遇到价格波动，就有可能变成违约，出现纠纷。
内地售房，对等原则不到位
南都：深圳近期关于购房合同中的霸王条款部分成为市民关注焦点，从专业人士角度来看，为什么会出现这种情况，又该如何改善？
施若龙：我也关注到深圳媒体报道的四个不同平条款，这些确是内地比较显著的情况。个人觉得内地的“对等原则”不到位，特别是整个购房过程都不聘请律师，完全由开发商本身的素质来决定风险。香港一方面因为地方小，对开发商知根知底，另外，整体来看开发商都还算规范，加上政府也有很多规范出台，所以相对更加安全。而且，香港无论是房地产市场，还是法律环境，应该说都更为成熟，这种情况出现的可能性也因此更小。
黄志明：香港的房地产法律是比较公平的，在全世界范围来看，也是比较先进的。政府有监管，但是有没有过度地参与其中，令市场在发展过程中，也不断积累经验，完善交易。比如，香港政府对霸王条款监管也很严，一手房买卖合同由政府审批，其中有些条款规定是不能改变的，比如公共空间部分，批准建设时是什么，未来交房时就必须是什么。所以香港不太容易出现霸王条款，至少不会出现得这么明目张胆。
临时买卖合同也该有买方律师介入
南都：香港的购房者可如何保障自己的权益？
施若龙：尽管买卖双方基本对等，但总体来说由于购房者所看到的房产毕竟不是自己未来要买的那个，还是有些风险，所以需要有更充分的时间去考察。我小的时候，父辈常说，买楼要在不同的情况下感受，晴天、下雨、白天晚上都要去考察才行。
黄志明：我觉得香港购房合同中，最大的漏洞便在于临时买卖合同买方没有律师介入，但是这份合同具有法律效力。建议不要随便签署临时合同，最好先给律师看一下，找律师不方便，自己更要仔细看，小字也要仔细看。还有一个就是建议加入“冷静期”，就像在香港买保险一样，签完合同之后，如果七天之内后悔，也可以不买，并且不用承担什么责任。不过估计这一点很难实现，至少香港在这一轮房地产立法中，没有提及到。
(本文来源：南方都市报) |
