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之前做一单6万元，现在不到2万，中介反映一月收到两三次“熟悉法院内部关系”人士派发“承包裁决过户”的名片
“限购令，没有购房资格了，怎么办？”“用裁决过户吧！”这样的对话，现在经常出现在购房者和中介之间。南都记者在多个中介地铺，都遇到有人公开派发“承包裁决过户”的名片，在深圳开始住房限购至今的两年间，这一规避方式显然已从最初的鲜有人知，到如今愈发普遍化。有中介人员称用此方式成交“从没失手过”，甚至已有银行为此抵押裁决物业提供贷款，解决买家不能一次性付款的尴尬。
3月份办“裁决过户”提心吊胆
今年3月，来深圳工作不足一年时间的王女士看中了位于南山蛇口沃尔玛附近的一套二手房。该房源性价比极高，但因为非深户且没有连续一年的社保证明，按照深圳现行限购政策，王女士不具备购房资格。购房心切的她接受了中介的提议：跟业主达成一致，通过双方产生虚拟债务关系，即业主欠王女士一笔资金（通常是房产成交价款）而无力偿还，以法院进行裁决的方式，将房产强制过户到王女士名下。该过程的代价为：王女士需要全额支付该购房款（银行无法为该类物业提供抵押按揭）、需要额外支付一笔裁决过户费用给“幕后人士”、以及房产证上会注明“该房产是通过裁决形式所得”。
“当时据说全深圳还没有多少起多少通过裁决方式过户的案例，给我牵头办该类业务的中介员工也不敢打包票能办成，一直在说‘既然内部人敢收这笔钱就一定能办成事’之类。”据王女士回忆，当时给人的感觉是大家都在摸着石头过河。
虽然已经有“此类行为涉嫌违法”、“过程存在风险”等各方说法，但王女士还是选择每天提心吊胆地等待过户结果。结果最终是圆满的：通过额外花了 2 .5万元的裁决费，该套房产顺利地过户到了王女士名下。“不管怎么样，事情还是办成了。”王女士回忆起来仍心有余悸。如今她已经顺利入住，尚未出现 “不良反应”。
如今中介放豪言“从没失手过”
为王女士找中间人办理法院裁决的中介员工陈红当时接受南都记者采访时表示，自己也是第一次做裁决过户的买卖单，也不知如何回复王女士有关“如果没成功怎么保护自身权益”的疑问。“裁决过户的钱是用来打点法院那边关系的，所以主动权都在人家那，我们也只有听天由命。但据说没有失败的。”陈红坦言，当她第一次听说有关裁决过户的环节和个中蹊跷时，自己都觉得惊讶。
但现在再聊到有关裁决过户的情况和方法，陈红已经俨然一副专业人士的姿态。“现在由于做的人比较多，风声有点紧，但还是能做。房产证原始价格在50 万以内的，裁决费基本在2 .5万元，超过50万的视情况增加。上个月我们做过一单豪宅成交单，买家因旗下有多套物业，不得不走裁决过户形式。那套800 多万成交的房子房产证上原价就有300万元，最终裁决费给了6万。”
目前来看，虽然受访的各家中介公司高层均表示，各家公司都有帮客户履行过户服务的按揭服务部，绝不允许下属做涉嫌违规的裁决过户业务，但仍有不少的一线员工愿意将该项业务推广给他们的客户。这其中自然也有来自外界的因素。美联物业罗湖区的一位业务员张芳芳告诉南都记者，今年以来一直都有自称熟悉法院内部关系的不同人士前来派发业务卡片，一个月平均有三四次（这点也得到了陈红等业务员的肯定），经咨询最低报价在1.7万元左右。“先买房再按照这种方式实现过户的买家比以前要多了。上个月时我还办过一次，没出现什么问题。还有一种说法是，甚至有银行可以为该类形式过户的物业申请贷款了！”张芳芳称，如果一次性付款的问题再能被跨过，市场真将越做越大了。
律师：这是一场司法权和行政权的较量
“从早期的做一单需要6万元，到现在的不到2万元就能搞定，这个领域变得愈发的规模化和市场化。”张芳芳称，不排除各家中间人也在利用价格战抢业务的情况。
作为最早关注该类现象的律师之一，信荣律师事务所主任律师张茂荣坦言，从2010年该类现象以人们突破限购令的买房方式身份进入公众视野以来，还没听说过该类过户不成功的案例。“之前曾被一个因裁决过户不成的买家所委托打过该类官司，但‘不成’也并非发生在过户过程中，而是卖家收钱后又反悔了，导致胎死腹中，定金要不回来。”张茂荣称。
至于通过该类过户进行买房的方法，张茂荣认为，串通虚拟诉讼规避限购令的做法本身不合法，交易双方均知晓买方不符合购房条件而签订购房合同导致无法履行，双方均负有过错；同时，双方约定采用虚拟诉讼、裁决过户的方式规避限购令，也属广东省高级人民法院《关于强化审判管理防范和打击虚假民事诉讼的通知》规定的严打范围。
但如果换个角度，张称，他更会将其看成一场司法权和行政权之间的较量：“从法律层面来看，通过法院司法裁决的方式过户该房产，是双方履行契约精神的体现，而限购令作为一种调控市场的行政手段，既非法律亦非行政法规，它在法律面前是否适用？这的确值得探讨。”
但不管怎样，受访的业内律师都提醒消费者，利用裁决过户的方式买房的过程仍存在风险，好比房价短时间内发生变化导致买卖双方有人毁约，规土委等部门严查该事等，都可能导致过户失败进而引发司法诉讼。
名词解释 裁决过户
通俗地说，如果甲欠乙100万元，但无现金偿还该怎么办？乙可以将甲告上法庭，法官判甲必须对乙进行赔偿，没有现金就用实物来顶，于是法官便将甲价值100万元的房产判给了乙以弥补乙的损失。
这就是裁决过户的技术基础，在裁决过户买房环节中，甲即业主，乙即买家，虽然乙可能不具备买房资格，但通过这种方式可将房产强行过户至其名下。由于走的是判决而非购买路线，不受限购政策限制，这也就成了一些房产中介建议买卖双方采取的达成成交的方式。但是，业主有可能因被判决资不抵债而留下信用不佳的阴影，而买家获得的房产证上也会标明“本商品房经X X法院调解强制过户到X X名下”。
双方约定采用虚拟诉讼、裁决过户的方式规避限购令，属广东省高级人民法院《关于强化审判管理防范和打击虚假民事诉讼的通知》规定的严打范围。 (本文来源：南方都市报 作者：何嘉益) |
