总价居高不下，上周末新增入市的高端楼盘未见热销。
10月21日，位于徐汇滨江板块的尚海湾豪庭售楼处，现场不时有购房者进出。据介绍，该楼盘此次加推了232套精装修房源，面积在90-210平方米不等，均价在6.5万元/平方米。截至昨日下午4时，售楼处销控表显示，开盘两天来，该楼盘已定售出房源30套，以总价较低的低楼层房源为主。
中房信分析师薛建雄认为，尚海湾豪庭的定价不算低，未马上出现热销在预料之中，“以正常的市场价格推盘，销售速度肯定也是常规速度。”
定价不低未见热销
尚海湾豪庭开出的优惠幅度不算小。
据销售人员介绍，尚海湾豪庭根据面积大小，开盘前支付意向金的客户可享总价减30万或50万元不等的优惠，“同时，开盘期间推出9.5折优惠，一次性付款客户可享9.3折优惠。”
但某上市房企营销总监认为，尚海湾豪庭此次推出的是高层公寓房源，定价仍偏高。
据附近一房产中介人员介绍，尚海湾豪庭前期二手房源的价格在5万-5.5万元/平方米。
上述房企营销总监还提到，尚海湾豪庭此番推盘户型中，一房到四房都有，容易拉低档次。据他介绍，尚海湾豪庭所处的徐汇滨江区域地理位置甚佳。即便最近保利在该区域拿地楼板价高达2.7万元/平方米，日后产品单价只要卖到5万多元就能保本。
据该营销总监介绍，今年以来，徐汇滨江区域品质较高的楼盘海珀旭晖，均价维持在6.3万-6.4万元/平方米。
位于嘉定的改善型楼盘华润中央公园售楼处称，该楼盘此次推出100多套精装修两房、三房，均价2.35万元/平方米，开盘期间的各种优惠加在一起，平均每平方米可优惠1000元，“目前可选房源还有很多。”
薛建雄称，华润中央公园的定价不算低，没出现热销在预料之中。
某上市房企营销总监亦称，华润中央公园的定价略高于区域市场价。
“楼市热度已经扩展到改善型”
相比之下，另一个位于徐汇的楼盘印象欧洲城销售情况则较好。
据销售人员介绍，印象欧洲城此番加推了290套两房、三房房源，均价在2.6万元/平方米，开盘当天推出9.5折优惠。截至昨日下午4时，销控表显示，该楼盘已售出189套房源，其中两房居多。销售人员称，周边没有什么新盘，且中小户型的房源也较少。
前述上市房企营销总监认为，印象欧洲城虽然位于徐汇较偏远的区域，但价格较有优势，“现在除了非常偏远的，改善型楼盘只要推盘，成交都还是有的。楼市企稳已从刚需扩展到了改善型，中高端市场虽然还没有热，但也能有一些成交。”
薛建雄说，虽然印象欧洲城此前最高曾卖过2.9万元/平方米，但此次销售成绩这么好也较令人意外，“对于改善型、中高端楼盘来说，目前大的市场环境应该说还算可以，较去年算开始回升。”
具体到每个中高端楼盘，薛建雄介绍，定价还是呈现出涨跌互现的情况。
“那些此前促销幅度较大的改善型、中高端楼盘，由于已经取得一部分销量，目前的价格都在回升；而那些此前没有跌过价的楼盘，在年底面临销售和资金压力，因此也出现了一定幅度的降价。”薛建雄说。
除了上述中高价位楼盘，上周末新增入市的青浦刚需楼盘青浦珠光苑售楼处称，该楼盘加推的25套公寓“还有很多房源可供选择”。
“10月或现量价齐升”
上周中高端楼盘的一波推盘潮，只是个开始。
某上市房企营销总监介绍，从目前的情况看，改善型中高端楼盘在10月、11月都还会继续推盘，但销售怎样主要还是看价格。
某中高端楼盘开发商介绍，经过长时间的市场积累，加上工程进度的推进，开发商手上的改善型、中高端产品必将迎来一个集中推盘的时期。而近期政策氛围更稳定，更明朗，客户也有了一定的入市意愿，“不过这类楼盘中能热销的，一般都有一个"合理"的价格。”
受访业内人士普遍认为，中高端楼盘开发商的降价动力有限。
“由于今年以来中高端楼盘总体销售情况还行，很多开发商都完成了一定的销售任务，所以促销的动力并不大。这从这类楼盘价格企稳甚至往上走的趋势，就可以看出来。”上述中高端楼盘开发商说。
“多数中高端楼盘都不会大降价，除非对现金流的需求很急，拿出一部分房源来变现。”上述上市房企营销总监还提到，只要限购、限贷政策不放松，改善型、中高端市场顶多只能不温不火，“虽然在调控状态下，中高端楼盘降价对品牌的伤害没以前那么大，但卖房子不挣钱，谁也不会干。”
薛建雄判断，改善型楼盘市场趋于平稳，总体成交量不错，中高端楼盘的价格也处在去泡沫化的时期。
“9月入市的很多楼盘都是郊区盘，甚至万元盘，使得总体均价被拉得很低。10月随着改善型、中高端楼盘入市增多，会出现量价齐升的局面。”薛建雄预计。
(本文来源：东方早报作者：陆鸣) |
