29家上市房企净利率降至12% 库存4年来环比首降

 http://www.lgmi.com    发表日期:2012-10-24 9:44:38  兰格钢铁
    “以往上市房企利平均润率在18%以上,现在已经很难保持了”,一位知名房企的高层向本报记者表示,“增收不增利的现象还将持续”。

    据链家地产市场研究部统计,截至10月23日,招商地产等29家上市房企发布三季度财务报表,从利润率来看,前三季这29家房企加权净利润率为12.45%,与去年同期相比下降1.1个百分点。

    实际上,记者从多位房企高层处获悉,目前房地产行业平均利润率在持续下降,暴利时代已经结束。在这种背景下,房企为保持利润增速不下滑,多数选择加快资产周转速度,而且不少房企正在向这一方向转型。

    更值得注意的是,上述统计数据显示,自2008年以来,这29家房企可售库存首次出现环比下滑。

    首三季利润同比下滑

    据链家地产市场研究部统计,上述纳入统计的29家上市房企中,8家为上市房企排名前100的大型房企,21家为排名在100以外的小房企。其前三季度实现营收合计551.83亿元,同比上涨5.7%;合计实现利润68.71亿元,同比下降4.92%。此外,在29家房企中,营业收入同比增长的房企有12家,净利润出现同比增长且为正的仅有8家。

    对此,链家地产市场研究部张絮向记者表示,房企净利润与并入报表结算的具体项目有关。从结算周期来看,目前进入结算的项目大多是在2011年降价期间进行销售的。

    实际上,合景泰富主席及执行董事孔健岷在今年年初时曾对媒体表示,只要项目销售能维持利润率15%或18%以上,会多做促销,以尽快完成目标。而受调控影响,不少房企早已执行以价换量的销售策略,甚至有多个项目是成本价甩卖。

    除此之外,有分析人士也向记者表示,2011年入市项目多是2009年或者2010年企业拿地的项目,而这些项目中有不少是高价地,但受调控影响,这些入市后销售价一直在低位徘徊。因此营业成本提高的同时,房企毛利却在下降,最终导致净利润下滑。

    不过,当下市场预期已经转变,不禁有市场人士质疑,房企会不会大幅提价保利?

    对此,上述房企高层向记者表示,若大幅提价确实可以保利,但可能直接导致市场的不买账。因此,张絮向记者强调,随着更多的降价项目进入结算,房企利润还有可能出现更大幅度的同比下滑。由此可见,房企盈利能力正在持续下降,增收不增利的现象也将难以回转。

    对此,中原地产市场研究总监张大伟也表示,调控的重压依然存在,房地产行业的利润率预计将继续走低。

    可售库存首现环比下滑

    据链家地产市场研究部上述统计数据显示,上述29家房企存货合计2285.2亿元,与年初相比增加288.65亿元,增幅为14.46%。但值得注意的是,这些房企的预收账款大增,从年初的454.65亿元增长到三季度末的763.15,增幅高达67.85%。

    对此,张絮认为,从上述数据来看,虽然存货出现明显增长,但是由于已经售出且尚未交付的物业也记在存货内,所以目前房企的真实可售库存经过计算实际为1522.05亿元,与二季度末相比微降2.72%,为该指标4年以来首次出现环比下滑。

    张絮进一步表示,出现上述现象的因素很多。一方面,二三季度以来房地产市场整体转暖,购房者入市增加。部分房企抓住了这一销售窗口期,在这段时间积极推货,销售情况普遍好于去年,库存消化相对过快。

    除此之外,在调控政策变动摇的背景下,房企的投资热情尚未完全恢复。以土地市场为例,虽然年内至今土地市场回暖,优质地块高价成交案例增多,但是整体土地市场依然没有达到去年的水平。根据国家统计局公布的数据,2012年前三季度全国土地购置面积为26033万平米,同比下降16.5%,土地成交价款为5390亿元,同比下降11%。

    对此,张大伟表示,虽然近期房企开始积极拿地,储备资金进入土地市场,降价压力消失,但大部分企业都处于去库存状态。

    张絮也表示,房企的库存虽然出现微降,但是依然在高位运行。目前从整体市场来看,房价缺乏大涨的基础,房企仍需要积极出货。

    值得注意的是,张絮表示,从上述角度来看,短期内房企项目的利润率难以出现强势反弹,整体利润率将保持在10%-15%之间。

    (证券日报)
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