临近年底，房地产开发商纷纷开始储备土地，在“前抑后扬”的土地市场，部分提前完成全年销售任务的房企，开始在土地市场上演“宅地抢夺战”。
2012年12月25日，万科、首开联合体力挫保利、中铁建、绿城、华远等多家开发商，先后以7.8亿元和6.4亿元的价格获得北京两宗土地。此前，在成都、南宁、济南等地万科采取“攻城略地”。数据显示，截至12月4日，2012年万科拿地金额总计已经达到378.21亿元，占到今年前11个月销售业绩的30%左右，这一成绩也遥遥领先其他房企的拿地节奏。
土地储备
万科11月的销售简报显示，2012年1~11月份，万科累计实现销售面积1178.8万平方米，销售金额1271.5亿元，成为今年第一个销售额破千亿元的房企。
或许正是这千亿元的销售额让万科在土地市场多了一些“底气”。
数据显示，从下半年开始，到11月末的5个月内，万科的拿地数量已达42宗。尤其是四季度以来，无论在拿地数量上还是金额上都出现大幅增加，仅11月份就拿地12宗，共计花费金额64亿元。
如果说万科拿地有稳定的销售额做后盾，可以做到“手中有粮，心中不慌”，那么，绿城在土地市场的表现却和其产品定位一样，“走高端精品路线，激进冒险”。
据绿城中国公告显示，截至11月10日，2012年绿城销售额已达到484亿元(含29亿元的协议销售额)。也就是说，绿城提前两个月就完成了年度总目标。
其中报显示，从6月底至11月中，绿城已经在上海、杭州、合肥、天津、大连等核心城市购地，土地款总金额为167亿元，加上上半年购地款，绿城在2012年的土地支出超过200亿元，占销售款将近一半。
不过，绿城集团董事长宋卫平表示，这些土地是绿城和其他企业的合营公司完成，除了大连地块绿城出资40%外，其余购地资金已都不用绿城支付现金。
“一般来说，销售回款作为房企主要资金来源，一旦销售任务有保证，房地产必然会有拿地扩张的态势，在资金充足的第一时间就会选择抢占土地市场，因为成本小，这时候拿地风险最小”。易居研究院研究员严跃进告诉《中国经营报》记者。
在此背景下，在土地市场保守的招商地产拿地策略也发生了转变。
在招商地产股东大会上，招商地产董事长林少斌表示，他看好未来10年中国房地产市场的发展，2013年的销售目标将超过400亿元，较2012年增长100亿元左右。数据显示，2011年，招商地产拿地面积比2010年增加逾30%。今年前11个月，招商地产拿地规模已超过2010年和2011年的总和，创有史以来新纪录。
中国房地产学会副会长陈国强认为，近期土地市场集中成交，一个重要原因就是房企资金情况的好转，部分调价房企的销售回款较好，资金链情况稳定，有足够的资金拿地。“此外，房企在经历了前一阶段的"无地可买"与"以价换量"之后，手中土地储备量急剧缩减，也会选择合适时机出手。”
销售回款
“当前阶段，销售回款成为房企最为倚重的融资渠道”。易居研究院副院长杨红旭说。作为房企来说，这也是最直接、最快捷缓解现金流压力的有效途径。
数据显示，前三季度万科总销售额963.2亿元，虽同比微幅下跌2.5亿元，但上半年，万科ROE数值为6.76%，比去年同期6.44%提高0.32个百分点。“万科已不在乎销售目标导向，要看有效增长，万科盈利水平取决于周转，通过快速周转来给股东提高回报率。万科把“宝”压在了下半年，尤其是9月以后，寄望四季度实现快速周转。”万科董事会秘书谭华杰表示。
公司今年的推盘量前低后高，大部分的推盘集中在第四季度，随着这批新盘的入市，全年销售增长当无悬念。与之相应的是，9月底，万科持有货币资金333.1亿元，足以覆盖短期借款和一年内到期的长期借款的总和186.1亿元，财务水平仍可谓稳健。
截至2011年年底，绿城负债率达148.7%，同比上升16.7%，集团银行结余及现金、抵押银行存款共58.8亿元，仅为上年的三分之一。公司董事长宋卫平表示，去年最惨的时候，公司账面上只有几千万的资金。
为此，今年以来，绿城为缓解资金紧张状况，采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救，预计年底其资产负债率将达到65%。“公司每年都会有一定的债务额度，目前债务在可控范围内，预计年底销售额将达500亿元，现有销售回款可以覆盖短期债务，这将有效降低负债率。”冯征坦言。
杨红旭告诉记者，1~11月份，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1~10月份提高2.5个百分点。前11个月，房地产开发企业本年到位资金同比增幅继续加大，房地产企业资金好转迹象明显加速。
(中国经营报) |
